העברת זכויות ל"נכד" לפי החלטה 1591 / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ביום 10.4.19 פרסמה רמ"י באתר הרשות כי היא החלה ליישם את החלטה 1591 בשוטף והזמינה את ציבור בעלי הנחלות להגיע למרחבים ולבצע את היישום של ההחלטה.

לאור העובדה כי רמ"י ביצעה הכנות ליישום של ההחלטה החל מיום 9.6.11 (מועד מתן ההחלטה בבג"ץ פורום הערים העצמאיות) ועד ליום 10.4.18 (מועד ההכרזה על פתיחת השערים ליישום החלטה 1591), נקבע בהחלטה מסלול ייחודי שנקרא "התחשבנות מחדש".

העובדה שרמ"י קבעה כי היישום של החלטה 1591 יחל ביום 10.4.18, הביאה לכך שדמי ההסכמה בעת מכירת זכויות בנחלה בוטלו החל מיום 10.4.18, כך שבעת מכירת נחלה, הכניסה להחלטה 1591 היא כפויה ורמ"י תמציא שומה לדמי רכישה בלבד.

בימים אלה לאחר שחלפה שנה ממועד פתיחת השערים ליישום ההחלטה בשוטף, בכל המרחבים ניתן לקבל שומות לדמי רכישה, דמי כניסה, התחשבנות מחדש, פיצול מגרש מנחלה, רכישה של זכויות בשטח מעבר לחלקת המגורים בשטח 2.5 דונם וכו'.

לקונה בהחלטה 1591:

ברשימה זו אבקש לשתף בלקונה בהחלטה 1591 שהובאה לידיעת רמ"י שעשויה להוביל לתקלת מס כפי שיפורט להלן.

החלטה 1591 קובעת  בסעיף ההגדרות בהגדרת "קרוב" כך:

קרוב - בן זוג, הורה, אח, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן

הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. לעניין החלטה זו: "בן זוג" –

לרבות ידוע בציבור כבן זוג. "אח" - ביחס לזכויות עקב ירושה

בלבד.

העברה ליורשים בהסכם חלוקת עיזבון:

בהתאם להגדרת "קרוב" בהחלטה 1591, במסגרת הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים של נחלה לא יחול חיוב בדמי רכישה גם במקרה שבו משולמים דמי איזון בין היורשים.

כמו כן, לא יחול חיוב במסגרת עסקה בה הורה מעביר את הזכויות בנחלה לאחד מילדיו בתמורה או שלא בתמורה.

בעסקה בה אח מוכר נחלה לאחיו (מקור הנחלה הוא לא מעיזבון) יחול חיוב בדמי רכישה.

לעניין חבויות במיסי מקרקעין נבהיר, כי יחול חיוב במס שבח ומס רכישה במקרים בהם הפיצוי שמשולם בין היורשים מקורו בכספים של היורשים ולא בכספים של העיזבון וכן חלה חובת דיווח לרשות המיסים על הסכם חלוקת העיזבון בתוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם ותשלום מס בתוך 60 יום ממועד ההסכם.

העברת זכויות לנכד:

באחד המקרים בהם טיפלנו לאחרונה ביקשנו לבצע העברת של זכויות בנחלה לנכד. הסוגיה עלתה במקרה בו הסבא ביקש למכור את הזכויות בנחלה לנכד בתמורה ובמקרה אחר עלתה הסוגיה כאשר הנכד ביקש לרכוש את הזכויות מהדודים כאשר אימו שנמנתה כחלק מהיורשים של הנחלה לא היתה מעוניינת לרכוש את הזכויות וכן היורשים האחרים, לא היו מעוניינים לרכוש את הזכויות והכוונה היתה למכור את הנחלה לצד ג'.

השאלות המשפטיות:

• האם בהחלטה 1591 יחול חיוב בדמי רכישה במכירת הנחלה לנכד במסגרת חלוקת עיזבון?

 או

• במסגרת מכירת הזכויות על ידי הסבא לנכד?

או

• בהעברת הזכויות לנכד ללא תמורה?

נוהל העברת זכויות בנחלות:

ביום 11.2.19 פורסם נוהל העברת זכויות חדש (B37.02) - בסעיף 3.2.1 המתייחס לנחלות מדובר על הגדרת "קרוב".

בהגדרת "קרוב" נחשב "צאצא" ולא נכתב בהגדרה במפורש "נכד".

בהדרת "קרוב" במשקי עזר - בסעיף 3.1.1 לנוהל-  מפורט כך: "צאצא", "נכד" וכו'.

בנוסף בהחלטה 1591 בהגדרת "קרוב" אין התייחסות לנכד אלא שנכתב רק "צאצא".

צאצא" מוגדר גם "נכד" ו"נין" בחוקים שונים כולל חוק מיסוי מקרקעין.

כלומר כאשר נכתב בהגדרת קרוב "צאצא" אין צורך לכתוב גם "נכד" או "נין".

הבעיה - לאור כך שבהגדרת "קרוב" במשקי עזר נכתב "צאצא", "נכד", למרות שלא היה צורך לכתוב "נכד" לפי ההסבר שלעיל, היה צורך לוודא מול רמ"י, שכאשר נכתב בנוהל העברת זכויות בנחלות "צאצא" מדובר גם על "נכד" ו"נין".

בעניין זה חשוב להבהיר, כי בהתאם להחלטה 534 לפיה נגבו כל השנים "דמי הסכמה", נכתב רק "צאצא" וכאשר ביצענו עסקאות במסגרתן העברנו זכויות לנכד בתמורה או שלא בתמורה או במסגרת הסכם חלוקת עיזבון, כאשר הנכד רכש את הזכויות מהדודים, לא שולמו דמי הסכמה.

הפתרון - הנושא המתואר לעיל הועלה בפני רמ"י והוסבר כי בהחלטה 1591 ובנוהל העברת זכויות קיימת לקונה (פגם, חסרון) שיש לתקן, כך שתתוקן הגדרת "קרוב" ויתווסף להגדרה "נכד".

התוצאה - לאחר תיקון ההגדרה העברת זכויות לנכד בתמורה או שלא בתמורה או במסגרת חלוקת עיזבון - לא תחויב בתשלום דמי רכישה.

עדכון סטטוס - נעדכן כי משיחה שערכתי עם רמ"י עולה, כי הנושא נבדק ואכן קיים חוסר שיש לתקנו לאחר שהנושא ייבחן ויועלה לאישור בישיבת מועצת מקרקעי ישראל שתתכנס לאחר הבחירות.

ההמלצה - בשלב זה יש לשים לב כי ייתכן חיוב בדמי רכישה בעסקה במסגרתה נכד רוכש את הזכויות מהדודים בחלוקת עיזבון או בהעברת זכויות בין סבא/סבתא לנכד/נכדה בתמורה או שלא בתמורה ועל כן יש להכניס להסכם "תנאי מתלה" שקובע, כי ההסכם ייכנס לתוקף רק לאחר שרמ"י תאשר כי לא יחול חיוב בדמי רכישה במסגרת העסקה.

כמובן שככל ולא ייכנס תנאי מתלה להסכם התוצאה היא חיוב בדמי רכישה בהתאם לעסקה בה נמכרת נחלה לצד ג', תוצאה דרמטית שעשויה להטיל חיוב שלא נלקח בחשבון ולא ניתן יהיה לעמוד בו דבר שעשוי להעמיד מי מהצדדים בהפרת הסכם.