עידן הנחלה המהוונת יצא לדרך. כל המרחבים ברשות מקרקעי ישראל מיישמים את החלטה 1464 המאפשרת כניסה בשני מסלולים: מסלול "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות (375 מ"ר) ומסלול "דמי רכישה" בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני. בשנים האחרונות נערכו שומות "פיילוט" לשני המסלולים ובהתאם לכך בנינו תהליכים במשפחות שמבקשות לבצע תכנון עתידי של הנחלה וחלוקה בין הילדים במסגרת פיצול מגרשים מנחלות, היוון חלקת המגורים, בנייה של בית שני ושלישי בנחלה, ביטול רצף בין דורי וכו'. שומות "אמת" שהגיעו מרמ"י מצביעות על כך שההערכות היו גבוהות מהשומות שהגיעו בפועל והדבר כמובן מאוד משמח. אנו ממליצים לפעול ליישום החלטה 1464 באחד משני המסלולים בהקדם שכן ההיסטוריה מלמדת שעם הזמן ערך הקרקע עולה והשומות שנקבל היום לא יהיו דומות כלל לאלו שיתקבלו בעוד שנה ויותר.
בית שלישי בנחלה הוא נושא מרכזי שמעסיק אותנו רבות במגזר החקלאי. חשוב להבין, כי החלטה 1464 אינה עוסקת בבניית בית שלישי בנחלה, אלא שתיקון 1ב לתמ"א 35 מאפשר את בניית הבית השלישי בנחלה והיישום של מתווה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יתאפשר לאחר שתהיה תב"ע חדשה שתחול על המושב או תב"ע מועצתית או תב"ע פרטנית לנחלה אותה יכול לבצע בעל הנחלה באופן עצמאי.
החלטה 1464 מאפשרת ביטול של הדרישה לרצף הבין דורי, כך שלאחר היישום ניתן יהיה לבנות את הבית השלישי בנחלה. ככל ותחול על המושב תב"ע לשלוש יחידות ולא קיים רצף בין דורי בנחלה, לא ניתן יהיה לבנות את היחידה השלישית ולכן רצוי ליישם את החלטה 1464 לפחות במסלול "דמי כניסה".
הנושא של שלוש יחידות בשלושה מבנים עם אפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, מצריך הסדרה של המבנים בנחלה וכן ראייה ארוכת טווח ביחס להסדרים המשפחתיים. בכל מתווה שייבחר חשוב לשים לב להשלכות המס וברשימה זו נבקש להתייחס לחידושים במס שבח בעת מכירת נחלה לאחר 1.1.18.
בעת מכירת נחלה רשויות המס מפצלות את שווי המכירה של העסקה לשלוש יחידות כלכליות: האחת, בתי המגורים שבנחלה, השני, זכויות הבניה הבלתי מנוצלות (אותו פוטנציאל של יכולת לבנות עוד בתי מגורים או שטח בניה גדול יותר מזה הבנוי בפועל בעת מכירת הנחלה) והשלישי החלק החקלאי. יש לזכור כי רק מרכיב השווי המיוחס לבתי המגורים בנחלה הוא החלק שהוא דל מס ואילו מרכיב השווי המיוחס לזכויות הבניה והחלק החקלאי חייב במס שבח מלא. מהטעם הזה עיקר המחלוקות עם רשויות המס סובבות סביב הסוגיה כמה מתוך שווי המכירה יש לייחס לבתי המגורים בנחלה וכמה למרכיב זכויות הבניה והחלק החקלאי.
נזכיר, כי אם בנחלה יש שני בתי מגורים, הרי שהמוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח מלא בגין מרכיב בתי המגורים, הואיל והזכאות הינה למי שיש לו בנחלה רק בית מגורים אחד בלבד. ברם, הוא כן זכאי להחיל את נוסחת "הליניאריות המוטבת" בגין שני בתי המגורים שבנחלה, דבר שיביא אומנם לתשלום מס שבח בגין מרכיב בתי המגורים, אבל עדיין בסכום שהוא נמוך יותר ביחס לחלופה בה לא היתה לו זכאות לליניאריות המוטבת בגין מרכיב בתי המגורים.
עוד נזכיר, כי בהתאם לנוסחת הליניאריות המוטבת יש לחלק הרווח מבתי המגורים על פני כל התקופה שמיום רכישת הנחלה ועד ליום מכירת הנחלה. החלק היחסי (שמחולק בצורה ליניארית) שמיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד 1.1.14 פטור ממס שבח ואילו החלק היחסי שמיוחס לתקופה שמיום 1.1.14 ועד ליום המכירה חייב במס שבח בשיעור של 25% מס בלבד.
נבקש להסב את תשומת הלב כי מכירת נחלה החל מיום 1.1.18 יש בה כדי להביא לצמצום משמעותי בחבות במס שבח לכמחצית מזו הקיימת היום ואף יותר מזה.
אמרנו לעיל, כי מי שברשותו שני בתי מגורים בנחלה לא זכאי לפטור ממס שבח מלא בגין מרכיב בתי המגורים (כיוון שאין לו דירה יחידה אלא שני בתי מגורים שבנחלה) אלא לנוסחת הליניאריות המוטבת. אולם זה נכון עד ליום 31.12.17.
נסביר במה דברים אמורים. הוראות המעבר לתיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין קבעו כי מי שנכנס ל 1.1.14 עם יותר מדירה אחת (כמו בדוגמא שלנו בה שני בתי המגורים קיימים בנחלה לפני ה 1.1.14) לא יהיה זכאי עד ליום 31.1.2.17 לפטור ממס שבח בגין דירת המגורים, זאת גם אם יישאר עם דירה אחת בלבד בתקופה שעד ל 31.12.17.
ואולם, החל מיום 1.1.18 לא תהיה לו מניעה לקבל את הפטור ממס שבח בגין אחת מדירות המגורים שבנחלה.
דוגמא:
לראובן יש נחלה אותה הוא מוכר ב- 8 מיליון ₪. בנחלה שני בתי מגורים: האחד בשווי 3 מיליון ₪ והשני בשווי 2 מיליון ₪. הנחלה נרכשה בשנת 2001 במחיר נמוך. לו הנחלה תימכר בשנת 2017, המוכר יהיה זכאי לליניאריות מוטבת בגין 2 בתי המגורים ומס השבח בגין 2 בתי המגורים יהיה
כ- 300,000 ₪. לעומת זאת, אם המכירה תהיה לאחר ה 1.1.18, אזי בגין הבית בשווי 3 מיליון ₪ המוכר יהיה פטור ממס שבח ובגין הבית בשווי 2 מיליון ₪ מס השבח לפי הליניאריות המוטבת יהיה כ 120,000 ₪.
נמצא שדחיית מכירת הנחלה במקרה האמור לתאריך שיהא מאוחר ליום 1.1.18 מביאה לחסכון מס שבח של כ 180,000 ₪ !
יוצא מהדברים האמורים ש"עידן שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בנחלה המהוונת" ישליך על חיינו בהרבה רבדים, משפטיים, כלכליים, מיסויים ומשפחתיים וכיום מומלץ לא לבצע פעולות בנחלה בטרם בחינה מעמיקה של החלטות רמ"י והשלכות המס שכרוכות ביישום שלהן.
לסיום נברך את בית ישראל בברכת חג סוכות שמח שהברכה תשרה בביתכם ותשמרו על משפחותיכם.
