החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל מסדירה את ההוראות כיצד לבצע תהליך של איוש נחלות פנויות במושבים בנגב ובגליל וכיצד לבצע המרה של נחלות למגרשי מגורים. במרכז הארץ לא ניתן לאייש נחלות פנויות אלא רק להמיר נחלות פנויות למגרשי מגורים.

משרד החקלאות ופיתוח הכפר מאשר את תקן הנחלות בכל מושב. בישובים באזור נגב וגליל בהם קיימות נחלות מתוכננות שלא איושו ניתן לבצע איוש נחלות או להמיר את הנחלות למגרשי מגורים (שניים או שלושה מגרשים לכל נחלה). במרכז הארץ ניתן לתכנן מגרשים חלף הנחלות הפנויות וההטבה שמקנה ההחלטה היא האפשרות לשווק את המגרשים בפטור ממכרז למומלצי האגודה בדגש על כך שלא יגבו כספים מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, כאשר המועד לשיווק הוא עד חלוף חמש שנים מיום 1.1.2016.

 

בפסק דין סופי שניתן ביום 26.12.2017 בבית המשפט העליון דנ"א  4213/16 , הוינגמן ובניו נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (להלן: "המבקשת"), ו- 7084/13 ובר יהודה בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ואח', בפני הרכב השופטים: אסתר חיות, יורם דנצינגר, ניל הנדל, עוזי פולגמן, יצחק עמית, אורי שהם ודפנה ברק ארז (להלן: "הרכב השופטים"),  החליטה המבקשת למשוך את הבקשה לדיון נוסף שהגישה לבית המשפט העליון וזאת  בהמלצת הרכב השופטים לאחר ששמע את כל טיעוני הצדדים.

לאור החלטת בית המשפט העליון בדיון הנוסף,  פסק הדין שניתן ביום 10.5.2016 לרבות ביטול הלכת "קנית" נשארת בעינה.

בפסק הדין נקבע כי במידה ואושרה תוכנית משביחה על קרקע המוחזקת על ידי יזם בתקופת הסכם פיתוח, על היזם יהיה לשלם היטל השבחה וכיוצא מזה היזם ייחשב כחוכר לדורות גם לצורך החלת ההחלטות לעניין "דמי היתר", "הפרשי ערך" והחזר סכום היטל ההשבחה ששילם מתוך דמי החכירה המהוונים .

בימים אלה פרסם אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים קווים מנחים לפרק כה' העוסק בסוגיות מיוחדות בשומות המבוצעות עבור רשות מקרקעי ישראל.

תמוה שאגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים שהנחיותיו אמורות להיות מקצועיות, קובע הנחיות שיש בהם כדי להביא לעליית מחירים בשל שומות שמתבססות על הנחיות מעוותות, אשר מנחות להתעלם במכוון ממגבלות אשר בעבודה מקצועית שמאית נלקחות בחשבון כאשר הן מנסות לקבוע את הערך הראוי של הנכס שעליו מבצעים שומה.

מדהים הוא שבעוד יד אחת (משרד האוצר) מנסה להוריד מחירים, להגדיל היצע קרקעות זמינות לבניה ולצנן את הביקושים, יד אחרת (משרד המשפטים) מקבעת ערכי קרקע גבוהים. מוזר כי דווקא בימים אלה כשהעומס הכלכלי על הציבור ועליית יוקר המחייה ובהם הזכות למגורים שהולכת ומתרחקת בשל אוזלת ידה של הממשלה לספק צורך זה, ממשיכים זרועותיה לייצר מסמכים המנחים את השמאים לקבוע ערכים גבוהים ובכך מביאים במו ידם לעליית מחירים בשוק הנדל"ן בכלל ובשוק הדיור בפרט.

אני קורא לך לבחון מחדש ולתקן את הקווים המנחים בדחיפות לפני שהדיו יבשה על המסמך שיצא מאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים.

מתוך מכתבו של עו״ד דודו קוכמן, מזכ״ל תנועת האיחוד החקלאי למר אוהד עיני, השמאי הממשלתי

באזורי עדיפות לאומית ניתנות הנחות אזור לפי סיווג הישובים במטרה לקדם ולחזק את אזורי הפריפריה ולעודד בניה והגירה חיובית ליישובים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל שמסדירה את המדיניות למתן הנחות בקרקע היא החלטה 1505 שאושרה ביום 5.2.17.

ההחלטה מחלקת את הישובים לשלוש קטגוריות: ישובי קו עימות – פטור מלא מתשלום דמי היוון ודמי היתר; אזור עדיפות לאומית א' - 31% מערך הקרקע;אזור עדיפות לאומית ב' - 51% מער הקרקע.

מחוסרי דיור לפי הקריטריונים של משרד השיכון: ישובי קו עימות - פטור מלא מתשלום דמי היוון ודמי היתר; אזור עדיפות לאומית א' - 21% מערך הקרקע; אזור עדיפות לאומית ב' - 41% מער הקרקע.

תוקף סעיף לגבי מחוסר דיור הוא עד ליום 31.12.17.

משה ברנע"משקי העזר" עומדים להעסיק אותנו רבות בעידן הקרוב בכל הקשור להיוון הזכויות, פיצול מגרשים והקניית זכויות בנייה נוספות, לאור החלטה חדשה שאושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל ונחתמה ביום 19.11.17 על ידי שר האוצר ומספרה 1521, העוסקת בהיוון ופיצול משקי עזר.

ההחלטה מקנה הטבות לבעלי משקי העזר ויוצרת תמריץ לבצע תהליך של היוון הזכויות שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים יופחתו לעומת הערכים הקיימים כיום בהחלטה 1301 שבוטלה. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר בתחום שאינו חקלאי קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים, כפי שיורחב להלן.

הסדרי הורשה בצוואות לעיתים קרובות גוררים אחריהם חבויות מס שלא נלקחו בחשבון בעת עריכת הצוואה מה שעשוי לרוקן את הצוואה מתוכן ולהביא לכך שהנחלה תימכר במקום שתישאר במשפחה לדורות בהתאם לרצון ההורים.

האפשרות הקרובה לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה, מקנה לבעלי הנחלות הזדמנות לאפשר למספר ילדים ליהנות מהזכויות בנחלה, דבר שיפחית את המאבקים בין היורשים אותם חווינו במגזר החקלאי מזה שנים רבות.

בעלי נחלה שמבקשים לקבוע בצוואה חלוקה של הנחלה בין היורשים באמצעות פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה, חייבים להביא בחשבון את חבויות המס שיוטלו על היורשים בעת ביצוע החלוקה ובהתאם לכך לבחון האם ההסדר שהם מבקשים לבצע הינו ישים.

ערעור שעניינו בתכנית להקמת שכונת הרחבה במושב ספסופה, בה על פי המתווה שנקבע הרוכשים יקבלו קרקעות ללא כל תמורה פרט למימון עלויות הפיתוח של הקרקע. לאחר שנחתמו חוזים והועברו כספים בין הצדדים, התפתחו מחלוקות שהובילו לפתיחת הליך הוצאה לפועל ולערעור דנן.

ע"א (נצרת)  57271-05-17 סרפטי נ' אגודה שיתופית ספסופה', פס״ד מיום 24/10/2017

הסדרי הורשה בצוואות לעיתים קרובות גוררים אחריהם חבויות מס שלא נלקחו בחשבון בעת עריכת הצוואה מה שעשוי לרוקן את הצוואה מתוכן ולהביא לכך שהנחלה תימכר במקום שתישאר במשפחה לדורות בהתאם לרצון ההורים.

האפשרות הקרובה לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה, מקנה לבעלי הנחלות הזדמנות לאפשר למספר ילדים ליהנות מהזכויות בנחלה, דבר שיפחית את המאבקים בין היורשים אותם חווינו במגזר החקלאי מזה שנים רבות.

בעלי נחלה שמבקשים לקבוע בצוואה חלוקה של הנחלה בין היורשים באמצעות פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה, חייבים להביא בחשבון את חבויות המס שיוטלו על היורשים בעת ביצוע החלוקה ובהתאם לכך לבחון האם ההסדר שהם מבקשים לבצע הינו ישים.

עידן הנחלה המהוונת יצא לדרך. כל המרחבים ברשות מקרקעי ישראל מיישמים את החלטה 1464 המאפשרת כניסה בשני מסלולים: מסלול "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות (375 מ"ר) ומסלול "דמי רכישה" בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני. בשנים האחרונות נערכו שומות "פיילוט" לשני המסלולים ובהתאם לכך בנינו תהליכים במשפחות שמבקשות לבצע תכנון עתידי של הנחלה וחלוקה בין הילדים במסגרת פיצול מגרשים מנחלות, היוון חלקת המגורים, בנייה של בית שני ושלישי בנחלה, ביטול רצף בין דורי וכו'. שומות "אמת" שהגיעו מרמ"י מצביעות על כך שההערכות היו גבוהות מהשומות שהגיעו בפועל והדבר כמובן מאוד משמח. אנו ממליצים לפעול ליישום החלטה 1464 באחד משני המסלולים בהקדם שכן ההיסטוריה מלמדת שעם הזמן ערך הקרקע עולה והשומות שנקבל היום לא יהיו דומות כלל לאלו שיתקבלו בעוד שנה ויותר.

בית שלישי בנחלה הוא נושא מרכזי שמעסיק אותנו רבות במגזר החקלאי. חשוב להבין, כי החלטה 1464 אינה עוסקת בבניית בית שלישי בנחלה, אלא שתיקון 1ב לתמ"א 35 מאפשר את בניית הבית השלישי בנחלה והיישום של מתווה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יתאפשר לאחר שתהיה תב"ע חדשה שתחול על המושב או תב"ע מועצתית או תב"ע פרטנית לנחלה אותה יכול לבצע בעל הנחלה באופן עצמאי.

רשות מקרקעי ישראל פתחה את השערים בכל המרחבים והחלה ליישם את החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ ובמסלול "דמי רכישה" 33% + מע"מ.

היישום של החלטה 1464 הינו וולנטארי ומתבצע בהתאם לצרכים של בעל הנחלה. במקרה של מכירת הנחלה היישום הוא "כפוי", כך שבעל הנחלה (המוכר) יידרש לשלם את "דמי הרכישה" הכוללים את דמי ההסכמה עבור החלקות החקלאיות תחת תשלום "דמי הסכמה" כפי שנגבה עד היום בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 534.

בעל נחלה שרכש את הנחלה החל מיום 9.6.11 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ) יכול לפנות כבר כיום לרמ"י ולהגיש בקשה ל"התחשבנות מחדש". ככל והתשלום שהיה עליו לשלם בהתאם להחלטה 1464 הוא נמוך מזה ששולם על ידו בהתאם להחלטות שהיו תקפות, בעל הנחלה זכאי להחזר בגין ההפרש.

בנוסף חשוב להכיר, כי בעלי נחלות שרכשו נחלות החל מתאריך 1.1.93 ובעסקה שולמו דמי הסכמה, יהיו זכאים לשלם דמי רכישה בסך של 20% בלבד, כלומר ניתנת הנחה של 13% בגין דמי רכישה.

ברשימה זו נבקש להפנות את שימת הלב להשפעה שעשויה להיות להחלטה 1464 על גובה החבות במס שבח ובהיטל השבחה בעת מכירת נחלה.

עמוד 2 מתוך 4

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237