מידע בנושא החלטה 1521
ההוראות ביחס להסדרת הזכויות במשקי העזר קבועות בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שקיבל תוקף בחודש אפריל 2019 לאחר ביטול 1600 החלטות המועצה.
תהליכי העבודה לביצוע תהליך היוון, מכר משקי עזר, פיצול מגרשים, תוספת בניה, שינויי ייעוד, מוסדרים בנוהל עבודה B37.09 "פעולות במשקי עזר".
בהתאם להוראות החלות על משקי העזר בפרק משנה 8.14 לקובץ ההחלטות (להלן: "ההחלטה"), הוקנו לבעלי משקי העזר תמריצים לבצע תהליך של היוון הזכויות, שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים, יופחתו לעומת הערכים שהיו קיימים בהחלטות קודמות. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר במגזר העירוני, קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים, כפי שיורחב להלן.
ביום 11.2.19 רמ"י פרסמה נוהל חדש להעברת זכויות בנחלות ומשקי עזר. הנוהל מסדיר את ההוראות להעברת זכויות במקרים שונים והוא מיישם לתוכו את הוראות החלטות 1591 (נחלות) ו- 1521 (משקי עזר).
בעדכון זה אני מבקש להתייחס באופן פרטני להוראות חדשות שנקבעו ביחס להעברת זכויות ליורשים של נחלות (בעדכון הבא ב"ה נתייחס למשקי עזר) ובייחוד בכל הקשור להעברת זכויות כאשר מתקיימים שימושים חורגים ו/או חריגות בניה בנחלה.
ביום ג׳ 03/07/18 התקיים ביוזמת האיחוד החקלאי יום עיון בנושא משקי עזר לאור החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1521.
החלטה 1521 של מועצת מקרקעי ישראל העוסקת במשקי עזר שאושרה ביום 19.11.17 פתחה צוואר בקבוק שהיה תקוע זמן רב בכדי לבצע היוון של חלקת המגורים, תוספת יח"ד ופיצול מגרשים ממשקי עזר. ההחלטה יוצרת מצב של "מקל וגזר" כך שהיא הפחיתה את גובה דמי ההיוון שיידרש בעל משק העזר לשלם בעת ביצוע תהליך ההיוון, אך לצד זה, היא קובעת כללים שמשנים את פניו של משק העזר בשני נושאים עיקריים: שטח חלקת המגורים וזכויות בנייה ופוטנציאל תכנוני
בעקבות החלטה נוספת של רמ"י הפוגעת במשקי העזר הוקמה עמותה שתאבק לשיוויון זכויותיהם.
החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1521 מהסתיו האחרון שמנסה להסדיר את זכויות בעלי משקי העזר כמו גם החלטת הולנת"ע לאפשר תוספת יחידת מגורים למשקי העזר באישור וועדה מחוזית עוררו את בעלי משקי העזר להתארגן ולממש על זכויותיהם.
משקי העזר שהוקמו לפני שנים רבות באו כדי לענות על צורך לפרנסה חלקית למי שפרנסתו העיקרית לא הייתה מהמשק החקלאי וזאת בשונה מנחלה חקלאית ולכן הם נקראו משקי עזר וגודלם נע בין כדונם ולעיתים אף חמישה דונם ויותר. משקי עזר הוקמו גם באזורים עירוניים וגם בהתיישבות הכפרית. במושבים ובכפרים השיתופים הם בדרך כלל בודדים אך יש ישובים שבהם משקי העזר הם רבים כמו גיבתון, גני-עם, קידרון, בוסתן הגליל, ניר צבי, כפר סירקין וכו'.
זכויותיהם ומעמדם של החוכרים במשק עזר השתנה במהלך השנים כאשר ללא כל הצדקה הופלו בעלי זכויות במשק העזר באזור הכפרי בעוד אחיהם בעלי זכויות באזור העירוני זכו בהטבות מפליגות עת נעשה שינוי ייעוד בקרקע.
החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1521 שפורסמה בימים אלה מנסה לתקן במעט את המצב ולצמצם את ההטבות המפליגות שמהם נהנו בעלי זכויות במשקי עזר במגזר העירוני על ידי הגבלתם ולמעשה זו פעם ראשונה שהחלטה בעניין משקי עזר עושה הבחנה בין חוכרים בישוב חקלאי לחוכרים בישוב עירוני.
כבר בתחילה נאמר כי בעל זכויות במשק עזר יכול להמשיך להחזיק בזכויותיו ללא כל שינוי ובכלל זה לשלם דמי חכירה שנתיים כקבוע בחוזה. ברור כי בעלי זכויות במשק עזר שנדרשים לשלם 1% לשנה, קרי לעיתים עשרות אלפי ₪ לשנה יעדיפו לרכוש זכויות מהוונות וגם לכך יש מענה בהחלטה.
החלטה 1521 שהתקבלה לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל, מנסה להסדיר את זכויות בעלי משקי העזר.
כל ההחלטות הקודמות (עשר החלטות בעשר שנים) סבלו מחוסר בהירות וחוסר כדאיות כלכלית לבעלי משקי העזר, וברוב המקרים לא ניתן היה ליישמן גם בשל חוסר התאמה בין החלטות רשות מקרקעי ישראל למדיניות רשויות התכנון בקשר ליעוד שטח משק העזר.
עיקר השינוי בהחלטה האחרונה היא זכותו של בעל משק העזר להוון את חלקת מגוריו עד שטח של 2 דונם.
מדובר בשינוי משמעותי לרעה ביחס להחלטה הקודמת, שכן בהחלטה הקודמת יכלו בעלי משק העזר להוון את כל שטח משקם עד 5 דונם.
לפני ימים אחדים התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל חדשה שמספרה 1521 ועניינה משקי עזר.
המשק החקלאי הזעיר או בשמו הישראלי "משק עזר", מורכב ממגרש אחד, אשר שטחו נע בד"כ בין דונם אחד לחמישה דונם. שלא כמו "נחלה", למשק העזר אין שטחים חקלאיים נוספים אשר משויכים אליו. משק העזר מצוי הן ביישובים עירוניים והן במושבים וכפרים שיתופיים.
על משקי העזר חלו לאורך השנים החלטות מועצה שונות, ההחלטה העיקרית האחרונה, החלטה 1301, יצרה במשק העזר 3 רבדים של זכויות ותשלומים לרמ"י, כאשר החלוקה בין משקי העזר היתה בהתאם לגודל שטח משק העזר (עד ל- 1 דונם, יתרת השטח ועד ל- 5 דונם ושטח שהינו מעבר ל 5 דונם).
מורכבות ההחלטה ובעיקר אופן הניסוח שלה יצרו חוסר בהירות רב לגבי הזכויות במשקי עזר ונוצר מצב בו אלפי משקי עזר ברחבי הארץ היו במצב של קיפאון מכיוון שהם המתינו להבהרות בקשר לעסקאות אותם התכוונו לבצע בו, בין היתר להארכת חוזה, מכירה, היוון, פיצול, הסדרת הורשה.
החלטה 1521 היתה אמורה לפשט את כללי משקי העזר והבירוקרטיה הרבה, יחסית להחלטה 1301. ההחלטה מנוסחת ומסודרת באופן ברור יותר מההחלטה הקודמת, אולם היא בהחלט לא פישטה את כללי משקי העזר בכך שיצרה הגדרות חדשות נוספים והסדרים נוספים.
גם לאחר "מקצה השיפורים" שערכה מועצת מקרקעי ישראל, עדיין מדובר בהחלטה מורכבת ביותר הכוללת הגדרות רבות ועשרות רבות של תתי סעיפים הקובעים הסדרים שונים, המפנה את החוכר להחלטות מועצה נוספות מהמגזר החקלאי והמגזר העירוני.
חוזר משרד 24/17 של משרד עו״ד חגי שבתאי, שפירא
"משקי עזר" ניתן להגדירם כ"ילדים החורגים" של המגזר החקלאי. משקי העזר לא קיבלו מספיק שימת לב בשנים האחרונות, לאור העיסוק הנרחב ב"עידן הנחלה המהוונת" ובהחלטה 1464 שיישומה החל בימים אלה בכל המרחבים ברמ"י.
תיקון 1ב' לתמ"א 35 מחודש יוני 2016 הכניס לעולם הנחלות מימד חדש לפיו ניתן לבנות בחלקת המגורים בנחלה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן יחידת הורים של 55 מ"ר, כאשר תאושר תב"ע שתאפשר את ההרכב האמור, לעומת המבנה שקיים עד היום לפיו ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים נפרדים, כאשר קיים בנחלה רצף בין דורי (אבא, בן נכד נשוי). מקום שבו לא קיים רצף בין דורי ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות עד 160 מ"ר בכל יחידה ללא תשלום לרמ"י ובגין השטחים מעבר ל- 160 מ"ר ישולם בגין כל מ"ר ישולם 91% + מע"מ, בהתאם לשווי ערך הקרקע שייקבע על ידי שמאי רמ"י. לא ניתן לנייד שטחים בין היחידות אלא לאחר יישום החלטה 1464 ותשלום "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים בסך 375 מ"ר. בגין השטחים מעבר ל- 375 מ"ר ועד לשטח הקבוע לפי תב"ע בתוקף, יחול תשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ בגין זכויות הבנייה המבוקשות בבקשה להיתר בניה.
