הרקע
המערערים הינם בני זוג אשר ביקשו לשכור משק במושב גיאה. כחלק מן המו"מ שהתקיים מול בעל המשק נחתם בין הצדדים הסכם שכותרתו "ראשי פרקים להסכם שכירות ורכישת בית", במסגרתו ניתנה לבני הזוג אופציה לרכוש את הדירה במחיר של 1.6 מיליון ₪ בתוך פרק זמן של 18 חודשים מיום בו יחתמו על חוזה שכירות.
לאחר שלושה שבועות נחתם בין הצדדים הסכם שכירות ל-18 חודשים, אשר נכלל בו סעיף סטנדרטי בדבר ביטול ההסכמים הקודמים בין הצדדים. עוד נכלל בהסכם השכירות, סעיף בדבר האופציה לרכישת הבית, בו נכתב כי "תקופת השכירות תהיה עם אופציה לקנייה שתהיה מוסכמת על הצדדים לפי נוסח שהוסכם וייסגר לאחר חוזה אצל עו"ד".
לאחר מס' חודשים ביקשו בני הזוג לממש את האופציה ולקנות את הדירה, ואולם, בעל המשק לא הסכים לכך בטענה כי הסכם השכירות מבטל את הסכם ראשי הפרקים, ולכן תקופת האופציה שניתנה להם אינה לטווח של 18 חודשים, אלא לתקופה קצרה יותר שכבר פקעה ועל כן אין הם זכאים לממשה.
בשל האמור הגישו המערערים תביעה לבית משפט השלום, בה טענו כי האופציה שהוזכרה בהסכם השכירות היא אותה אופציה של 18 חודשים עליה הסכימו הצדדים במסגרת הסכם ראשי הפרקים, ועל כן היא תקפה עד תום תקופת השכירות ויש להם זכות לממשה.
בית המשפט קמא דחה התביעה ופסק כי לאור הסעיף בהסכם אשר מבטל הסכמים קודמים, וכן לאור עדויות ששמע והמסמכים עליהם חתמו הצדדים לאחר החתימה על חוזה השכירות, תקופת האופציה שהוסכמה לבסוף הינה קצרה יותר ואין לבני הזוג אפשרות לממשה כעת.
על כך הגישו בני הזוג את הערעור דנן, בו טענו כי בית המשפט קמא טעה בפסק דינו, וכי מהסכם השכירות עולה במפורש כי ניתן מעמד לסעיף האופציה שנכלל בהסכם ראשי הפרקים, וכי בעל המשק ניצל הזדמנות להתחמק מההסכם אשר נחתם בניהם כנראה לאור העלייה במחירי הנדל"ן.
דיון והכרעה
ביהמ"ש המחוזי שמע את טענות הצדדים ופסק כי יש לקבל את הערעור. בפסק דינו הסתמך ביהמ"ש על ס' 25 לחוק החוזים, אשר קובע כי חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין. על כן, ניגש ביהמ"ש ראשית לבדוק את לשונו של הסכם השכירות.
כאשר מעיון בהסכם השכירות מצא ביהמ"ש, כי הסעיף העוסק באופציה לקניית הבית קובע כי האופציה תינתן לכל תקופת השכירות, ובהמשך נאמר כי תקופת השכירות הינה 18 חודשים. מכאן קבע ביהמ"ש, כי תקופת האופציה הינה ל18 חודשים ולא לתקופה קצרת מועד כפי שקבע בית המשפט קמא.
עוד קבע ביהמ"ש, כי הדבר היחיד שאינו נקבע מפורשות בהסכם השכירות הוא הסכום עליו עומדת האופציה לקניית הבית. לעניין זה, קבע ביהמ"ש מתוך אומד דעתם של הצדדים, כי הסכום שהתכוונו לקבוע בהסכם הינו אותו סכום של 1.6 מיליון ₪ אשר נקבע בהסכם ראשי הפרקים שערכו הצדדים בתחילה.
בהתאם לאמור, קבע ביהמ"ש כי לשון הסכם השכירות עליו חתומים הצדדים ברורה ועולה ממנה כי הצדדים הסכימו שתינתן לבני הזוג אופציה לרכישת הדירה בסכום של 1.6 מיליון ₪ לתקופה של 18 חודשים. אי לכך, שגה בית המשפט קמא כאשר הסתמך על המשך המו"מ בין הצדדים שהתקיים לאחר החתימה על הסכם השכירות וכי היה עליו לפסוק לפי לשונו הברורה של ההסכם.
באשר לסעיף הסטנדרטי אשר הופיע בהסכם השכירות בדבר ביטול הסכמות קודמות, קבע ביהמ"ש המחוזי כי אין לייחס לו חשיבות ומסתבר כי הוא נותר מהסכם השכירות הסטנדרטי בו השתמשו הצדדים כבסיס להכנת הסכם השכירות.
סיכום
ביהמ"ש המחוזי קיבל את הערעור, וקבע כי ניתנת לבני הזוג האפשרות לממש את האופציה ולרכוש את הבית במושב גיאה בסכום של 1.6 מיליון ₪.
ביהמ"ש חייב את בעל המשק בתשלום 50,000 ₪ הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד המערערים.
ע"א (ב״ש) 58097-03-17 בן דוד נ' עמר, פס״ד מיום 27/07/17
