ביום 7.6.2022 פרסמה מועצה אזורית עמק חפר החלטה לפיה ניתן יהא להגיש תכנית מפורטת נקודתית לתוספת יחידה שלישית בנחלה בטרם אושרה תכנית מושבית ליחידה שלישית.
העיקרון הוא שבעל נחלה יכול להגיש תכנית נקודתית לתוספת יחידה שלישית בחלקת המגורים בנחלה, כאשר המגבלה היא עד עשר תוכניות בכל מושב.
מצורף מסמך מטעם מינהל התכנון המופנה למועצות אזוריות שבו מפורטים הכללים להגשת תכנית נקודתית ליחידה שלישית וכן נספחים לפיהם יש להגיש את התוכנית וכן פירוט דרך החישוב לניצול יחידות במושב.
נזכיר, כי בהתאם לתיקון 5 לתמ"א 35 שנמצא בתהליך עבודה, יבוצע מעבר מחישוב יחידות דיור לפי לוח 2 לתמ"א 35, לחישוב צפיפות וסיווג בהתאם לגודל כל יישוב, כאשר יישוב כפרי מוגדר כיישוב עד 5,000 נפש, לרבות אפשרות מעבר להגדרת "יישוב במרקם עירוני" על כל המשתמע מכך. תיקון 5 נמצא בשלבי עבודה ונוכח מצב המלחמה בהתאם לבירור שערכתי ייגרמו עיכובים באישור התוכנית.
ביום 23.10.2023 פרסמה הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר מסמך מדיניות בעניין תוספת יחידה שלישית בתוכנית נקודתית במטרה להודיע לציבור באילו מושבים הוגשו תוכניות נקודתיות לתוספת יחידה שלישית ובאילו מושבים המכסה מולאה ולא ניתן יהא להגיש תוכניות נוספות. מקריאת המסמך המצורף לעדכון זה ניתן לראות, כי במושב בית יצחק המכסה מולאה ובשני מושבים נוספים הוגשו שבע תוכניות ובאחרים הוגשו מספר נמוך של תוכניות וברבים כלל לא הוגשו תוכניות ליחידה שלישית.
נבהיר בעניין זה, כי ההחלטה של מועצה אזורית עמק חפר היא ייחודית ומקנה אפשרות לבצע תהליך פרטני לאישור יחידה שלישית, במקום להמתין לאישור תכנית כוללנית למושב, הליך שאורך זמן רב. היתרון המרכזי באפשרות שקיימת במועצה אזורית עמק חפר להגיש תכנית ליחידה שלישית באופן פרטני ובכך לקדם את ההליך הוא, ההיבט הכלכלי שכרוך בבניית יחידה שלישית ובפיצול המגרש עליו בנויה היחידה השלישית.
בניית בית שני ופיצול מגרש:
בהתאם לתיקון מס' 143 לחוק התכנון והבניה שהתקבל ביום 6.6.2033 בחוק ההסדרים, נקבע כי פיצול מגרש עליו בנוי בית שני או מגרש פנוי ניתן יהיה לבצע בסמכות ועדה מקומית ואין צורך להמתין לאישור תב"ע מושבית כוללנית. נבהיר, כי מדובר על יחידה שניה בלבד ולא מדובר בתוספת של יחידה שלישית או פיצול מגרש עליו ייבנה הבית השלישי (כלומר מקרה שבו בנחלה בנויים שני בתים ומבקשים לפצל מגרש פנוי או לבנות בית שלישי).
כאשר מבקשים לבנות יחידה שלישית - למעט במועצה אזורית עמק חפר בה ניתן להגיש עד עשר תוכניות פרטניות בכל מושב ולמעט באזורים בהם אושרה תב"ע ליחידה שלישית - יש להמתין לאישור תכנית מושבית/מועצתית וההליך אורך זמן רב וככל שהזמן חולף ערך הקרקע עולה ובהתאם לכך העלויות עבור קבלת היתר לבית שלישי ופיצול המגרש.
הגשת תכנית מפורטת לפיצול מגרשים מנחלות בסמכות ועדה מקומית (בשלב זה עבור בית שני בלבד), מקצרת משמעותית את הזמנים לאישור התוכנית, מוזילה את העלויות ומאפשרת לבעלי נחלות רבים להגיש תוכניות לפיצול במיידי על מנת להסדיר את "הפרוייקט המשפחתי" של חלוקת הנחלה בין הילדים עוד בחיי ההורים.
תשלומים לרמ"י בגין בניית בית שני בנחלה - כידוע, בנחלה ניתן לבנות שתי יחידות כ"א בשטח של עד 160 מ"ר ברוטו ללא תשלום לרמ"י - יחידה אחת עבור בעל הנחלה ויחידה שניה עבור אחד הילדים. במקרה שקיים נכד נשוי או נכד מעל גיל 24 ניתן לבנות יחידת סמך (קיר משותף ליחידה הראשית של הנחלה שלא תפוצל) עד שטח של 55 מ"ר - ההרכב ברוב התוכניות שחלות על הנחלות הוא שלוש יחידות בשני מבנים.
הגדלה של השטחים מעבר ל- 160/160/55 תחויב בתשלום 91% + מע"מ בגין כל מ"ר עיקרי או שירות בהתאם לערכים שחלים על כל אזור ותינתן הנחת אזורי עדיפות לאומית. באזורי קו עימות לא יחול תשלום על זכויות בנייה כלל ולא יחול תשלום לרמ"י עבור פיצול מגרש מנחלה.
תשלומים לרמ"י בגין פיצול מגרש פנוי או מגרש עליו בנוי הבית השני - כאשר מדובר בבית השני - ניתן לבצע פיצול של מגרש פנוי או מגרש מבונה. העיקרון הוא שבמקומות בהם קיימת תב"ע הקובעת הרכב של שלוש יחידות בשני מבנים, ניתן לפצל מגרש פנוי או מגרש עליו בנוי בית מגורים, רק במקרה שבו בנחלה בנויה יחידת דיור ראשית שתישאר תמיד צמודה לנחלה.
ככל ונבנתה "יחידת סמך" ניתן לבצע פיצול של הבית ללא יחידת הסמך או ככל ומבקשים לבצע פיצול של הבית אליו מחוברת יחידת הסמך, יש לחבר את יחידת הסמך לבית אליו היא צמודה וליצור בית אחד. מצב זה עשוי להטיל חיובים גבוהים של דמי היוון ונביא דוגמא:
בית מגורים בשטח 140 מ"ר אליו צמודה יחידת סמך בשטח 55 מ"ר - אם מבקשים לחבר בין היחידות שטח הבית יעמוד על 195 מ"ר - עד 160 מ"ר ברוטו פטור מתשלום, אך מעבר לכך יש לשלם עבור 35 מ"ר לפי שווי ערך קרקע למ"ר בהתאם לאזור בו נמצאת הנחלה. ניקח בממוצע במרכז הארץ כ- 10,000 ₪ למ"ר, כלומר תוספת של 350,000 ₪ ובנוסף 6% מס רכישה וככל ולא בנוי ממ"ד יש לבנות ממ"ד (כיום ניתן פטור מדמי היתר לרמ"י בבניית ממ"ד כתוספת לבית קיים עד 20 מ"ר). את הפיצול של המגרש ניתן יהיה לבצע רק לאחר שאושרה יחידה אחת בהיתר.
לצורך פיצול המגרש יש ליישם את ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' באחד משני מסלולים:
"דמי חכירה" - בתשלום 3.75% + מע"מ ולאחר מכן השלמה ל- 33% + מע"מ עבור המגרש המפוצל בלבד.
"דמי רכישה" - תשלום 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה קיימות ועתידיות. לעניין זכויות בנייה עתידיות יש לשים לב, כי מדובר בבנייה צמודת קרקע בלבד וככל ותיקון 5 לתמ"א 35 יאפשר בנייה רוויה או בנייה של דירות גן/גג, תשלום דמי הרכישה לא חל על זכויות אלו ויידרשו תשלומים נוספים בהתאם לזכויות שיוקנו בתיקון 5.
לאחר תשלום "דמי רכישה" לא יחול תשלום נוסף עבור פיצול מגרשים מהנחלה.
היטל השבחה - יחול חיוב בהיטל השבחה בגין אישור התוכנית לפיצול. ככל ומדובר בתוכנית כוללנית המאפשרת פיצול בהליך של "תשריט חלוקה" נקבע בבית המשפט העליון בדנ"מ 2693/18 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' אקרו בע"מ, כי עליית ערך שווי מקרקעין כתוצאה מאישור זכויות נוספות בתשריט חלוקה זהו אירוע שלא ניתן לחייב בגינו היטל השבחה אך בפועל קיימות רשויות שמוציאות חיובים ויש להתנגד לתשלום.
היטל השבחה בהעברה ללא תמורה - סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כך:
"העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו."
"קרוב" - בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
בהעברה ללא תמורה של מגרש שפוצל מנחלה "מאדם לקרובו" - לא ייגבה היטל השבחה - אך מקבל הזכויות יחתום על התחייבות לשלם היטל השבחה בעת העברת זכויות או בהוצאת היתר בניה.
כאשר אנו מבצעים פיצול מגרש מנחלה במטרה לרשום את המגרש ע"ש אחד הילדים, אנו מבצעים הליך של העברה ללא תמורה, כך שהילד המקבל משלם 1/3 מס רכישה וההורה המעביר פטור ממס שבח וכן המהלך של העברה ללא תמורה פטור מהיטל השבחה. ככל ומדובר במגרש מבונה לא יחול היטל השבחה אלא כאשר הילד המקבל יבקש היתר בניה או ימכור את הנכס. ככל ומדובר במגרש פנוי, בשלב של אישור התוכנית לא יחול היטל השבחה, אך כאשר הילד יבקש לקבל היתר בניה יחול חיוב בהיטל השבחה.
שימו לב לשונות בחיובים בגין היטל השבחה/מס שבח/דמי רכישה כאשר מדובר בהעברה בין אחים - מבחינת היטל השבחה לא יחול חיוב בהעברה ללא תמורה "מיחיד לקרובו" וקרוב מוגדר גם "אח ובני זוגם". בעניין זה נבהיר, כי בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, "אח" לא נחשב "קרוב" אלא במקרה של חלוקת עיזבון. כלומר, במקרה שבו מבוצעת העברה של נחלה בין אחים שלא בתהליך חלוקת עיזבון, יחול חיוב בדמי רכישה וככל והנכס התקבל אצל האח המעביר בירושה או במתנה לא יחול חיוב במס שבח.
חישוב לדוגמא של פיצול מגרש מנחלה:
שווי המגרש - 3,500,000 ₪ (ללא פיתוח ומע"מ).
דמי חכירה - 3.75% + מע"מ = 350,000 ₪.
דמי היוון לפיצול - 3,500,000 ₪ X 29.25% X 1.17 = 1,200,000 ₪.
סה"כ לתשלום דמי היוון + דמי חכירה = 1,550,000 ₪.
היטל השבחה - 400,000 ₪.
מס רכישה - 1,550,000 ₪ X 6% = 100,000 ₪.
נלוות (עו"ד, שמאי, מודד, אדריכל) - 150,000 ₪.
סה"כ עלויות כ- 2,200,000 ₪ (מעוגל).
בניית בית שלישי ופיצול מגרש:
היתרון בהגשת בקשה לבית שלישי ופיצול מגרש בהקדם הוא בהיבט הכלכלי נוכח עליית ערך הקרקע עם חלוף הזמן. למרות מצב המלחמה אנו עדיין לא רואים ירידת מחירים, אך סביר להניח כי בהמשך הדרך נראה השפעות על שווי הקרקע במושבים לצורך חישוב דמי היוון במסגרת פיצול מגרשים מנחלות ותשלום דמי רכישה. הבעיה המרכזית עימה מתמודד מי שמבקש לבצע פיצול מגרש מנחלה היא חוסר הודאות ביחס לעלות הכוללת בסוף התהליך, לאור כך שמדובר בהליך שאורך לכל הפחות שנתיים והשומה מרמ"י בגין פיצול המגרש תומצא רק בסיום התהליך.
במסלול "דמי חכירה" - ניתן לבצע את היישום של ההחלטה ובמקביל לפעול לאישור תשריט חלוקה - ההליך אורך כשנה ולאור כך שהוא מתבצע במקביל ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לצורך תשלום "דמי חכירה" - לאחר כשנה בעל הנחלה נמצא במצב בו הוא שילם את "דמי החכירה" ונרשם בטאבו וכן אושר תשריט החלוקה לפיצול המגרש. בשלב הבא, יש לפנות לרמ"י ולבצע את העסקה ביחס למגרש המפוצל על מנת לשלם את דמי ההיוון בסך של 33% + מע"מ בקיזוז דמי החכירה ששולמו בשלב הראשון. שלב זה אורך כשנה עד קבלת השומה כאשר במקביל יש לפעול ולרשום את המגרש המפוצל והנחלה המפוצלת בנפרד בטאבו ולקבל נסחי טאבו נפרדים עבור כל אחד מהחלקים על מנת שניתן יהיה לקבל הסכמי חכירה נפרדים עבור המגרש והנחלה המפוצלת.
לאור כך שרק לאחר כשנתיים מתחילת התהליך יתקבל שובר התשלום בגין דמי ההיוון עבור פיצול המגרש (השלמה ל- 33% + מע"מ משווי המגרש ללא פיתוח ומע"מ), שמהווה ההוצאה המשמעותית ביותר בתהליך, עליית ערך הקרקע משפיעה באופן דרמטי על העלויות הכוללות של ההליך ולכן יש לפעול באופן שההליך עד קבלת השובר יהא קצר כמה שניתן.
במקרה שבו ניתן לאשר תב"ע פרטנית לבית שלישי בנחלה (מועצה אזורית עמק חפר או מועצות ומושבים שאישרו תכנית כוללנית ליחידה שלישית וניתן לבצע פיצול בתשריט חלוקה), לא נדרש להמתין לאישור תכנית מושבית, הליך שאורך שנים ובכך לא נהיה חשופים לעליית ערך הקרקע במהלך שנים של אישור התב"ע המושבית. לפיכך, ההמלצה היא, במקום שבו ניתן להגיש תב"ע פרטנית ליחידה שלישית ופיצול מגרשים, לעשות זאת בהקדם.
חישוב עלויות לבניית בית שלישי ופיצול מגרש:
תשלומים לרמ"י - במסלול "דמי חכירה" לאחר תשלום 3.75% + מע"מ, נקבל את זכויות הבניה הבסיסיות בסך 375 מ"ר, לניצול עבור היחידות בנחלה. לאחר אישור תכנית לבית שלישי ניתן לבנות את יחידת הסמך עם או ללא קיר משותף או לבנות יחידה שלישית נפרדת בשטח שאושר בתב"ע. ככל ונוצלו כל זכויות הבניה הבסיסיות בסך 375 מ"ר במסגרת מסלול "דמי חכירה" יש לשלם עבור בניית היחידה השלישית מהמ"ר הראשון. נבהיר, כי ככל ושולמו דמי היתר לרמ"י בגין קיבולת בניה מעבר ל - 160 מ"ר הזכויות שנרכשו לא נגרעות מזכויות הבניה הבסיסיות (375 מ"ר) אלא שהן בנוסף.
דוגמא:
בנחלה בית מגורים ראשי בשטח 220 מ"ר - בעת קבלת היתר הבניה שולם עבור קיבולת בניה בסך 60 מ"ר מעבר ל- 160 מ"ר זכויות בנייה בסיסיות.
בעת תשלום "דמי חכירה" יצוין בנספח שמצורף להסכם החכירה כך - זכאי לנצל 375 מ"ר זכויות בנייה בסיסיות + 60 מ"ר בגינם שולמו דמי היתר.
היתרה שנותרה לניצול מתוך זכויות בנייה בסיסיות לאחר תשלום "דמי חכירה" היא:
375 מ"ר - 160 מ"ר = 215 מ"ר
לאחר תשלום "דמי חכירה" מוגשת בקשה לבניית בית שני בנחלה בשטח 200 מ"ר ולא יחול תשלום לרמ"י עבור הבקשה להיתר לבית מגורים בשטח 200 מ"ר כי קיימת יתרה של 215 מ"ר.
תיוותר יתרה של 15 מ"ר מתוך זכויות הבניה הבסיסיות לצורך בניית יחידה שלישית ועבור כל מ"ר מעבר לכך ישולם 91% + מע"מ דמי היוון לרמ"י.
סוגיית חלוקת זכויות הבנייה בין הבית השני והשלישי:
סוגייה זו עולה לדיון רבות כאשר בנחלה בנוי הבית הראשי וההורים מבקשים לאשר יחידה שנייה ושלישית עבור שני ילדים. לאחר ששילמנו "דמי חכירה" בסך 3.75% + מע"מ וקיבלנו 375 מ"ר הופחת עבור בית ההורים 160 מ"ר ונותרנו עם 215 מ"ר שיש לחלק בין שני הילדים כך שכל אחד יקבל 107.5 מ"ר הנכללים בקיבולת הבנייה הבסיסית במסלול דמי חכירה. כל ילד ישלם עבור קיבולת הבניה המבוקשת על ידו בהיתר מעבר ל- 107.5 מ"ר סך של 91% + מע"מ.
ככל ובנחלה בנוי בית ההורים בשטח 160 מ"ר או גדול יותר ואחד הילדים בנה בית שני בנחלה וניצל את קיבולת הבניה הבסיסית בסך 160 מ"ר שמוקנים לבית השני, לאחר תשלום "דמי חכירה" נותר "במחסנית" סך זכויות בניה בסיסיות של 55 מ"ר בלבד עבור הבית השלישי. במקרים מסוג זה נערכים דיונים במשפחות (וכל מקרה נדון לגופו) כיצד לאזן בין הילד שבנה בית שני וקיבל 160 מ"ר ללא תשלום לילד שיבנה בית שלישי וקיבל 55 מ"ר בלבד ויש לאזן אותו בסך של 52.5 מ"ר (107.5 מ"ר - 55 מ"ר).
דוגמא מהחיים:
באחד המקרים בהם ניהלתי הליך גישור בסוגיית האיזון של זכויות הבנייה בין הילדים, הילד שבנה בית שני בנחלה מתגורר בבית מזה 20 שנה. כעת לאחר שאושרה תכנית במושב לבית שלישי הילד שבונה את הבית השלישי מבקש מאחיו איזון והסכום הנדרש לתשלום עמד על
52.5 מ"ר X 10,000 ₪ = 525,000 ₪!!! בנוסף לכך עבור הבית השני שולם 150,000 ₪ היטל השבחה ועבור הבית שלישי (ללא פיצול) יש לשלם 500,000 ₪ היטל השבחה. גם כאן יש פער של 175,000 ₪ שיש לאזן.
כלומר נוצר מצב שבו ילד בנה לפני שנים רבות את הבית השני בנחלה, כאשר לא היה כלל צפי ליחידה שלישית וכעת הוא נדרש לשלם לאחיו שמבקש לבנות את הבית השלישי, סך של
525,000 ₪ + 175,000 ₪ = 700,000 ₪!!! סכום גבוה ביותר שלא קיים ברשותו ועולה השאלה האם החוב הזה כלל רובץ לפתחו?
השאלה הזו נידונה בהליך גישור שארך כשנה במהלכו היצרים געשו והכעסים בין האחים הציפו את החדר ואיימו לפרק את המשפחה. ההורים המסכנים שכל מבוקשם היה לעזור לילדים מצאו את עצמם בעיצומה של מערכה שהפכה את חייהם לסיוט מתמשך, כאשר כל אחד מהילדים בא אליהם בטענות ומאיים לנתק איתם את הקשר והם עומדים חפויי ראש ולא יודעים את נפשם מרוב מצוקה.
לאחר דיונים ארוכים הגענו להבנות שלאור כך שהילד שבנה בית שני עשה זאת לפני שנים רבות, לא ניתן לבוא אליו כיום בדרישה לאיזון כלכלי. כמו כן, היתה הבנה כי אכן צריך לבצע איזון אבל החבות לא תחול בשלב זה על הילד שבנה בית שני, אלא לאחר פטירת ההורים. במקרה הנדון ההורים יכלו לסייע באופן חלקי לילד הבונה וכך הצלחנו להביא את המשפחה לפתרון ולשלום בית.
ערכתי להורים צוואה וביצעתי את האיזון הכלכלי שכולל הצמדה, כך שהסכום ששילם הילד שבונה את הבית השלישי ביתר יוצמד עד למועד ביצוע האיזון (ללא התחשבות בסכום הסיוע שנתנו ההורים) וכן ערכתי סעיף ייעודי לעניין האיזון בהוצאות הפיצול שחלות על המגרש השני והשלישי.
במקרים אחרים בהם לא היתה להורים היכולת לסייע באיזון, נדרשתי לשעות ארוכות על מנת להסביר לילד שבונה את הבית השלישי, כי אחיו לא צפה את הצורך באיזון כאשר הוא בנה לפני שנים וכיום הוא משלם משכנתא ועלויות שוטפות ניכרות כך שהוא לא יוכל לעמוד בתשלום איזון. התובנה שהייתי צריך להטמיע אצל הצדדים לגישור היתה, שכאשר נבנה הבית השני כלל לא היתה כוונה לבצע איזונים בין הילדים ולא ניתן כיום "להעניש" את האח שבנה ראשון, אם הוא לא יכול לשלם את האיזון הכספי.
הסיפור המשפחתי שמתואר לעיל הוא מנת חלקם של משפחות רבות במגזר הכפרי. מדובר בהליכי גישור ארוכים שכוללים מורכבות רגשית שמלבה את היצרים ולמרות ששלום בית נראה כמו דמיון מוחלט בתחילת הדרך, אם יש רצון טוב ונפש חפצה, אפשר להגיע להבנות ולשמור על המשפחה ובייחוד לאפשר אנחת רווחה להורים. לצערי, לא בכל מקרה אני מוצא שהצדדים רואים את המצוקות אחד של השני ורוצים להגיע להסדר הוגן ויש לכך השלכות שגורמות צער רב שמלווה את ההורים במשך שנים רבות ולעיתים עד יומם האחרון.
דוגמא נוספת:
בנחלה בנוי בית ההורים ונבנה בית שני לפני שנים על ידי אחד הילדים וכעת שני ילדים נוספים ביקשו לבנות בתים - בית שלישי ורביעי. התב"ע אישרה שלוש יחידות בשלושה מבנים והבית הרביעי עדיין לא אושר ולא ניתן לדעת מתי יאושר. הילדים הסכימו ביניהם מי יבנה את הבית השלישי ומי מהם ימתין לאישור הבית הרביעי. הילד שאמור לבנות את הבית הרביעי התנה את ההסכמה שלו בכך שיתבצע איזון כאשר הוא יבקש לקבל היתר בעת אישור התב"ע לבית הרביעי ולא בעת פטירת אחרון ההורים.
במקרה זה ביקשנו מהשמאי שיבחן את העלויות הצפויות לבית שלישי ובית רביעי וכן את העלויות עבור פיצול המגרשים והילד שבונה את הבית השלישי התחייב לשלם את ההפרשים בעת שהילד הרביעי יידרש לכספים לקבלת היתר לבית הרביעי.
כיצד נבטיח שישולמו הכספים בעת הצורך?
שאלה זו כמובן עלתה במפגשים המשפחתיים וחשוב לציין כי ההתמודדות עם נושא האיזון הוא מאוד מורכב, כי מדובר במשפחה וביחסי אמון להם שותפים כלות וחתנים והורים והקרקע יכולה לרעוד מכל "רעש" הכי קטן. ערכתי שיחות עם הילדים וההורים ובייחוד עם הילד שאמור לשלם את הפיצוי בבוא העת. דובר על פיצוי של 1,200,000 ₪ צמוד למדד תשומות הבניה, סכום גבוה לכל הדעות שאמור להיות משולם לאחר שהילד שבונה את הבית השלישי משקיע מיליוני ₪ בקבלת היתר בניה ועלויות בניה. אכן עלו ספקות אצל הילד הבונה אם הוא יוכל לעמוד בפיצוי ברבות הימים ועלה קושי ביחס לאפשרות שלו לשלם את הכספים. גם כאן ההורים התערבו והתחייבו כי ככל והילד לא יוכל לשלם את הכספים או את חלקם הם ימכרו דירה שברשותם לצורך כך. הדירה משמשת את ההורים לתשלום הוצאות שוטפות וככל ושהם מתבגרים התלות שלהם בהכנסות אלה היא מאוד משמעותית. הילדים הביעו חשש רב ליצור את ההתחייבות של ההורים כיום, נוכח תנאי אי וודאות כאשר ההורים מתבגרים והדבר יכול להעמיד אותם בסיכון בגיל שבו הם רוצים שקט כלכלי אחרי שעמלו קשות כל החיים.
הפתרון עליו הוחלט לאחר דיונים ארוכים הוא שהילד שצריך לפצות יפקיד בידי ההורים סכום שקיים ברשותו כיום ואת סכום ההשלמה בהתאם למה שיידרש הוא ינסה לגייס ממקורות שונים עליהם שוחחנו וככל ולא ניתן יהיה לגייס את כל הכספים, ההורים ישלמו את ההפרש מכספי חסכונות או ממכירת הדירה לפי גובה הסכומים שיידרשו בעתיד וזאת רק בתנאי שייבחנו מקורות ההכנסה של ההורים והילדים ביחד עם ההורים יוודאו כי לא ייגרם להורים כל סיכון ככל ויידרשו למכור את הדירה.
הצוואה שערכתי להורים צופה פני עתיד, כאשר מתבצע איזון בין הילדים שמקורו בנכסי וכספי העיזבון. נבהיר, כי לכל אחד מהילדים יש חלק בנחלה וכאשר ילד מקבל מגרש שפוצל מנחלה ומשלם עבורו את עלויות הפיצול, אנו מקזזים את השווי נטו של המגרש מתוך החלק שמגיע לאותו ילד מהנחלה ובהתאם לכך מבצעים את האיזון הכלכלי כאשר המטרה היא לבצע איזון "פנימי" מנכסי העיזבון.
קיימים מקרים בהם אין יתרת זכות עבור הילד המפצל מתוך הערך הכלכלי שנותר בנחלה המפוצלת או שאין נכסים נוספים בעיזבון ואין מקור כלכלי שניתן לקזז ממנו את ההפרשים. נבהיר, כי לא בכל מקרה נחייב ילד לשלם למי מאחיו תשלומים לאחר שחלפו שנים רבות מהמועד שהוא ביצע את הבניה, אלא אם בוצע תיאום ציפיות במשפחה בטרם ביצוע הבנייה ונחתם הסכם משפחתי שהסדיר את החבות של הילד לשלם את האיזון מכספי הון עצמי.
ככל וילד נדרש לאזן את אחיו ואין בנכסי העיזבון אפשרות לקזז סכומים מחלקו, אין דרך לחייב אותו באיזון כלכלי אם הוא לא חתם על התחייבות בהסכם משפחתי וגם כאן הרי לא נלקחו בטחונות והפירעון הוא בעייתי ודורש הליך משפטי מצב שאנו רוצים למנוע בכל דרך.
על כן אנו מבצעים תאום ציפיות מעמיק עם ההורים ופעמים רבות מקבלים שומה בטרם עריכת צוואה ובוחנים ביחד את כל התרחישים ובהתאם לכך עורכים את הצוואה "שמתכתבת" עם פעולות שאנו מבצעים בחיי ההורים, כמו לאפשר לילד אחד או שניים לבנות בתים בנחלה ולבצע פיצול מגרשים.
חישוב עלויות - מגרש פנוי ומגרש מבונה:
ברוב המקרים כאשר מבקשים לבנות בית שלישי עם או בלי פיצול מגרש, זה המועד שבו יבוצע יישום של ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול דמי חכירה או דמי רכישה. לפיכך, גם אם הבתים שנבנו הם גדולים מ- 160 מ"ר כ"א הרי שולם עבור זכויות הבניה מעבר ל 320 מ"ר ולכן נותרה יתרה של 55 מ"ר לאחר שנשלם דמי חכירה (3.75% + מע"מ) ובהתאם לכך יחולו התשלומים לרמ"י בגין הוצאת היתר הבניה לבית השלישי.
בנייה בטרם פיצול מגרש:
מבוקש בהיתר בית מגורים בשטח 220 מ"ר.
נותרה יתרה בסך 55 מ"ר במסלול "דמי חכירה" לאחר תשלום 3.75% ולכן יש לשלם עבור
165 מ"ר כך:
165 מ"ר X 10,000 ₪ למ"ר = 1,650,000 ₪.
היטל השבחה בטרם הליך פיצול - 500,000 ₪.
סה"כ עלויות להוצאת היתר (ללא אגרות בניה והיטלים נוספים ובעלי מקצוע) - 2,150,000 ₪.
עלויות בנייה - 220 מ"ר X 10,000 ₪ למ"ר (מחיר ממוצע) = 2,200,000 ₪.
סה"כ עלויות הוצאת היתר + בניה = 4,350,000 ₪.
השלמת עלויות להליך פיצול - דמי היוון + היטל השבחה - 1,000,000 ₪.
סה"כ עלויות 5,350,000 ₪.
פיצול מגרש פנוי בטרם בניה -
שווי מגרש ללא פיתוח ומע"מ - 2,500,000 ₪.
דמי היוון כולל מס רכישה - 1,000,000 ₪.
היטל השבחה 1,000,000 ₪.
סה"כ עלויות פיצול - 2,000,000 ₪.
עלויות בניה 2,200,000 ₪.
סה"כ עלויות פיצול + בניה - 4,200,000 ₪.
המסקנה היא שעדיף לבצע פיצול בטרם ביצוע בנייה, אך כל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לצרכים ולדחיפות לביצוע בניה או שניתן להמתין עד סיום הליך הפיצול במהלך כשנתיים ולאחר מכן להגיש היתר בניה, הליך שאורך כשנה ולאחר מכן הליך של כשנה לביצוע הבנייה ובסה"כ כארבע שנים.
ככל ומבוצעת בנייה בטרם ביצוע הליך הפיצול, ניתן לסיים את בניית הבית לאחר כשנתיים מתחילת תהליך ולאחר מכן לבצע את הליך הפיצול כאשר הילד מתגורר בבית. פיצול של מגרש מבונה יאפשר מגרש גדול יותר אך מצד שני פיצול של מגרש פנוי (בטרם בניה), יאפשר קבלת משכנתא באמצעות שיעבוד המגרש המפוצל לצורך מימון חלק מעלויות הפיצול ועלויות הבנייה. בכל מקרה דחייה של הליך הפיצול וביצוע בנייה בטרם השלמת הליך הפיצול תביא בהכרח לכך שכאשר יתבצע הליך הפיצול העלויות יהיו גבוהות יותר מאלו שהיו חלות אילו בוצע פיצול בטרם בניה. סוגיות אלו נידונות בהתאם לכל מקרה לגופו והיכולת הכלכלית של הילד הבונה והצרכים של כל משפחה.
דוגמא למימון עלויות פיצול ובניה של בית שלישי:
שווי שוק של המגרש המפוצל 4,000,000 ₪ (לאחר תשלום עלויות הפיצול).
שווי מגרש מפוצל ללא פיתות ומע"מ - 3,000,000 ₪.
עלות דמי היוון לרמ"י - 1,100,000 ₪.
היטל השבחה - 1,000,000 ₪.
מס רכישה - 66,000 ₪.
בעלי מקצוע - 150,000 ₪.
סה"כ עלויות פיצול - 2,316,000 ₪.
עלויות בנייה בית מגורים 220 מ"ר X 10,000 ₪ למ"ר = 2,200,000 ₪.
סה"כ עלויות פיצול ובניה 4,516,000 ₪.
שובר תשלום מרמ"י עבור השלמה ל- 33% + מע"מ יתקבל בסוף תהליך ולאחר ביצוע התשלום יתקבל הסכם חכירה נפרד למגרש וניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק (בכפוף לכך שנרשם תצ"ר).
לאחר תשלום עלויות הפיצול הבנק יבחן את השווי שוק של המגרש - 4,000,000 ₪ וניתן יהיה לקבל מימון מלא לבניית בית המגורים (כמובן כל מקרה לגופו לפי יכולת ההחזר אך מבחינת שווי המגרש אין מניעה לקבל את כל עלויות הבניה).
לסיום:
ימים אלה הם ימים קשים לעם ישראל וכולם מנסים למצוא "שגרת מלחמה" כמה שאפשר כאשר יש חטופים והלב שלנו איתם ואין לנו אוויר לנשום והמחשבות כל הזמן נודדות ותפילות לא מפסיקות שכולם ישובו בשלום הביתה.
בעם ישראל יש היום אחדות שלא ידענו שנים רבות והיא זו שנותנת את הכח להמשיך ולהילחם על הבית. בגישור משפחתי זה בדיוק אותו עיקרון - מלחמה על הבית. אם אין אחדות המשפחה מתפרקת וההורים מאבדים את כל מה שבנו והופכים ל"מתים מהלכים" ואין צער גדול מזה.
משפחה שנאבקת על ירושה וחלוקת נכסים יכולה ליפול לבורות עמוקים כשהחושך מכסה ואין ניצוץ של אור וההורים מטלטלים בין ייאוש לתקווה וכולם מפורקים עד היסוד.
בגישור אנו מנסים להזכיר למשתתפים מהיכן הם באו ומה מחבר ביניהם. אני חייב לומר שבהליכים שאני מנהל בימים קשים אלה, אני מוצא שיש התפכחות ועידון של הגישה אחד כלפי השני. רבים הבינו, לצערנו נוכח הנסיבות הקשות, שמשפחה זה לא מובן מאליו ושגרה היא מבורכת וצריך להודות על כל הטוב שקיבלנו כי החיים יכולים להתהפך ברגע אחד בלי התראה מוקדמת. התפקיד שלנו בתוך אי הוודאות שאנו חווים היום ובחיים בכלל הוא לאחד את המשפחה ולפתור מחלוקות בהבנה ושיתוף פעולה ולדאוג לכך שהורים שעבדו כל חייהם בכדי שהילדים יוכלו לקבל בידיים חמות ובאהבה יעברו את החיים בתחושה שהבית שלהם בטוח והילדים שמחים בחלקם ומאוחדים לדורי דורות.
