נשאלתי פעמים רבות האם ניתן לרשום את הזכויות במגרש שיפוצל מהנחלה ע"ש בעלי הזכויות בנחלה?
התשובה לשאלה הגיעה בימים אלה מרשות מקרקעי ישראל - ניתן לרשום מגרש שיפוצל מנחלה ע"ש ההורים בעלי הזכויות בנחלה!
התשובה כמובן מאוד משמחת ומאפשרת להורים בעלי הזכויות בנחלה לקבל החלטות בהמשך הדרך ולא לקבוע כבר בשלב זה החלטות לגבי חלוקת הזכויות בין היורשים במסגרת הליך פיצול מגרש/בית מהנחלה.
נסביר כי מבחינה משפטית רמ"י מתייחסת להליך הפיצול כרכישה של זכויות במגרש יד שניה ולא כרכישה ראשונה של זכויות מרמ"י במסגרתה יש לחתום על תצהירי רמ"י ולהצהיר כי מקבל הזכויות אינו בכל זכויות בנחלה או במשק עזר או במגרש שהתקבל בפטור ממכרז.
פיצול מגרשים מנחלה בצוואה:
בתהליך חלוקת הזכויות בנחלה בין יורשים וכן בתהליך העבודה על עריכת צוואות פעמים רבות אנו נתקלים בדילמות ביחס לאפשרות לבצע פיצול של מגרש אחד או שניים מהנחלה? מהן עלויות הפיצול? עלויות של היטל השבחה? האם לבצע פיצול של מגרש או בית מהנחלה? כיצד נחלק את הזכויות בין היורשים במסגרת האפשרות לבצע פיצול של מגרשים מהנחלה? מי היורש שיוכל לפצות את יתר היורשים? כיצד נקבע את מנגנון הפיצוי? האם נתייחס לכך שאחד הילדים קיבל זכות במגרש בהרחבה ונקזז את שווי זכות ההמלצה? מה ייקבע ביחס לילד שבנה בית בנחלה ואין לו אפשרות לשלם את עלויות הפיצול?
שאלות אלו ורבות אחרות עולות בתהליכים שעוברים הורים מבוגרים בעת עריכת צוואה או יורשים שקיבלו זכויות בנחלה וההורים לא הותירו אחריהם צוואה או שהצוואה שנותרה אחריהם אינה מתיישבת עם הוראות רשות מקרקעי ישראל ולא ניתן ליישם את הצוואה.
במקרים רבים משפחות מגיעות להליך גישור עוד בחיי ההורים כאשר התגלעו מחלוקות כיצד לבצע את חלוקת הזכויות בנחלה בין הילדים. הורים מבוגרים מושפעים רבות מהרצונות של הילדים ונכנסים כתוצאה מכך למצוקה נפשית מתוך חשש לאכזב את הילדים ופעמים רבות עולה השאלה – מה יהיה כאשר הילדים יפתחו את הצוואה?
כבר אמרנו ונחזור על כך, ברבות השנים מצאנו שעדיף לא לשתף את הילדים בעריכת הצוואה בכדי לא לגרום לחיכוך בין ההורים לילדים כבר כיום, אלא שעדיף להותיר צוואה לפי שיקול דעת ההורים ולהודיע לילדים: "עשינו את המיטב בהתאם לשיקול דעתנו בכדי לדאוג לכל אחד ואנו מקווים כי תקבלו את בקשתנו לאחר שנלך לבית עולמנו, תכבדו את הוראות הצוואה ותשמרו על הנחלה והמשפחה לדורות.
הליך פיצול מגרש מנחלה מתבצע בשני שלבים:
שלב התכנון -
- עריכת תב"ע לפיצול המגרש/בית מהנחלה.
- התב"ע תחתם על ידי האגודה, ועדה מקומית, רשות מקרקעי ישראל ובסוף הדרך תקבל תוקף בועדה המחוזית לתכנון ובניה.
שלב הקניין -
- לאחר שהתב"ע תקבל תוקף, בעל הנחלה יבקש לרשום את הזכויות ביחס למגרש שיפוצל מהנחלה, על ידי המצאת התב"ע לרמ"י ביחד עם בקשה להקצות את הזכויות על שם בעלי הנחלה, ע"ש מי מילדיו או ע"ש רוכש צד ג'.
- רשות מקרקעי ישראל תשלח בקשה לשמאי לבחון את שווי ערך המגרש לגביו מבוקשת העסקה ובהתאם תתבצע השומה ולאחר מכן יומצא החשבון לתשלום "דמי היוון" בגין המגרש שפוצל מהנחלה.
- בכדי לשלם דמי היוון בסך של 33% + מע"מ משווי המגרש יש לפעול במקביל להליך התכנון לאישור התב"ע ולבצע יישום של החלטה 1523 ולשלם את התשלומים הנדרשים בהתאם לאחד המסלולים בהחלטה: דמי כניסה 3.75% + מע"מ, דמי כניסה + השלמה לפיצול מגרש (3.75% + 29.25%), דמי רכישה 33% + מע"מ, "התחשבנות מחדש" עסקאות שבוצעו לאחר 9.6.11, מסלול "הנחה" עסקאות לפני ואחרי 1.1.93.
- לאחר שישלח מפרט כספי וישולמו דמי ההיוון ייחתם הסכם חכירה מהוון ביחס למגרש לתקופה של 49 שנים + 49 שנים.
- זכויות הבנייה במגרש שיפוצל מהנחלה יקבעו בתב"ע, כאשר רמ"י גובה את דמי ההיוון עבור מלוא הפוטנציאל במגרש ללא קשר לזכויות שיוצמדו בתב"ע.
סיפור מחדר הגישור:
לאור הבשורה המשמחת שהתקבלה מרמ"י לפיה ניתן לרשום את המגרש המפוצל ע"ש בעלי הנחלה נשתף את הקוראים בדילמה שחזרה ועלתה בישיבות גישור בין הורים לילדים - ע"ש מי נרשום את המגרש שיפוצל מהנחלה בכדי לא לגרום לחיכוכים בין הילדים כבר כיום?
הורים שביקשו ליישום את החלטה 1523 ולבצע את הליך הפיצול לא רצו לרשום את הזכויות במגרש שיפוצל מהנחלה ע"ש אחד הילדים, בכדי לא ליצור מחלוקת ובהתאם לכך עלה הצורך לרשום את הזכויות ע"ש ההורים ואת החלוקה של הזכויות לבצע בצוואה.
באחד המקרים הגיעו אבא ושלוש בנות לאחר שאם המשפחה הלכה לבית עולמה. האבא ביקש לדאוג לבת הזקונים שהתחתנה לפני מספר שנים ולאפשר לה לבנות בית בנחלה. עלתה דרישה מצד החתן לבצע פיצול של המגרש מהנחלה ולרשום את הזכויות על שם הבת ובן זוגה. הבנות האחרות התנגדו בנחרצות לכך שהמגרש יירשם ע"ש האחות וטענו כי היא מקבלת את הירושה בעוד האבא בחיים וזה יוצר אי שוויון בין האחיות.
הוסבר לאחיות כי ניתן יהיה לבצע פיצול של מגרש נוסף מהנחלה והכוונה היא להוריש את המגרש הנוסף לאחת מהן כאשר השניה תקבל את הזכויות בנחלה המפוצלת. עוד הוסבר, כי האחות שקיבלה את המגרש שיפוצל בחיי האבא ויירשם על שמה, לא תקבל חלק נוסף בחלוקה של הנחלה, אלא רק בנכסי העיזבון האחרים. כל ההסברים לרבות הכלכליים לא הועילו והבנות עמדו על שלהן ולא הסכימו בשום אופן לכך שהאחות תקבל את הזכויות במגרש כבר כיום.
הפתרון היצירתי שהוצע היה לרשום את הזכויות במגרש שיפוצל ע"ש האבא, לערוך לאבא צוואה ולקבוע את החלוקה של הנחלה בצוואה לשני מגרשים ויתרת הנחלה.
הבעיה - לא ניתן היה לרשום את הזכויות במגרש ע"ש האבא לאור כך שהוא בעל הזכויות בנחלה.
בעקבות הצורך שעלה נעשתה פניה לרמ"י במסגרתה הוסבר כי קיימים מקרים בהם הורים מבקשים להימנע מלבצע חלוקה של הזכויות בנחלה כבר כיום או להימנע מחיכוך עם הילדים או מבקשים למצוא פתרון מתאים למקרים בהם ההורים משקיעים את הכספים ורוצים לשמור לעצמם את הזכות להוריש בהתאם לשיקול דעתם או מקרים בהם ההורים מעוניינים להימנע מהאפשרות שבזמן פרידה בן/בת הזוג יקבלו זכויות במגרש ועל כן יש לאפשר את הרישום של הזכויות במגרש שיפוצל ע"ש בעלי הנחלה.
כאמור, כיום יש פתרון לסוגיות שלעיל ורבות אחרות במסגרתן עולה צורך לרשום את הזכויות במגרש המפוצל ע"ש בעלי הזכויות בנחלה, דבר שיסייע למנוע מאבקי ירושה וחיכוכים בין הורים לילדים ואנו ממליצים לבחון את האפשרות של הרישום כאמור במסגרת עריכת צוואות וכן בתהליכים שמתקיימים בין הורים לילדים לבניית בית שני ושלישי בנחלה.
נזכיר, כי בנייה של בית שני ושלישי בנחלה ופיצול מגרשים על ידי ילדים, יש לבצע רק לאחר חתימה על הסכם בין ההורים לבין הילד/ה ובני זוגם וכן הסכם ממון בין הילד/ה לבין בני הזוג שיאושר בבית משפט לענייני משפחה ויקבע הפרדה רכושית מלאה בכל הקשור לנחלה.
