"משקי העזר" עומדים להעסיק אותנו רבות בעידן הקרוב בכל הקשור להיוון הזכויות, פיצול מגרשים והקניית זכויות בנייה נוספות, לאור החלטה חדשה שאושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל ונחתמה ביום 19.11.17 על ידי שר האוצר ומספרה 1521, העוסקת בהיוון ופיצול משקי עזר.
ההחלטה מקנה הטבות לבעלי משקי העזר ויוצרת תמריץ לבצע תהליך של היוון הזכויות שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים יופחתו לעומת הערכים הקיימים כיום בהחלטה 1301 שבוטלה. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר בתחום שאינו חקלאי קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים, כפי שיורחב להלן.
מהו משק עזר?
משק עזר נועד למגורים ועיבוד חקלאי שלא בתנאי נחלה. משקי העזר הוקצו במהלך השנים לעובדי ציבור או תושבים שלא עסקו בחקלאות שביקשו להתגורר על חלקת המגורים במושב עובדים (קיימים משקי עזר שנמצאים בתחום שאינו מהווה מושב חקלאי) ולגדל גידולים ומשק חי בחלקה, שיסייעו למשפחה בפרנסה ולצרכים ביתיים. שטח משקי העזר משתנה בהתאם לאזור, כאשר מדובר בשטח שנע לרוב בין דונם וחצי ולעיתים עשוי להגיע לשטח שמעל עשרה דונם. משקי העזר מרוכזים לרוב במרכז הארץ וכאמור, ניתן אף למצוא משקי עזר באזורים שאינם מושב חקלאי.
התגוררות/עיבוד/הורשה:
שלא כמו בנחלה, במשק עזר אין חובת התגוררות או עיבוד ברצף של החלקה החקלאית. משק עזר ניתן להוריש למספר יורשים ולרשום את הזכויות בהתאם ברמ"י ובלשכת רישום המקרקעין על שם מספר יורשים, כאשר ההורשה מתבצעת בצוואה בהתאם לחוק הירושה.
בהמשך נביא הרחבה לגבי הורשת משקי עזר ועריכת צוואות בעידן משקי העזר המהוונים ונפרט את האפשרויות הקיימות לחלוקה של המשק למספר יורשים, כאשר ניתן יהיה לפצל מגרש אחד או יותר ממשק העזר ולהוריש את הזכויות למספר יורשים.
משק עזר בישוב חקלאי ובישוב לא חקלאי:
המהפכה המשמעותית ביותר שנולדה לראשונה בהחלטה 1521, היא הבחנה מהותית ביחס לזכויות בין "משק עזר בתחום ישוב חקלאי" ו"משק עזר שאינו בתחום ישוב חקלאי" במספר תחומים:
השבת הקרקע למדינה - ההחלטה קובעת כי בעת היוון של משק עזר יחתום בעל הזכויות על הסכם חכירה ל- 49 שנה + 49 שנה בגין חלקת המגורים בשטח של עד שני דונם. ביחס לשטח שמעבר לשני דונם בתחום ישוב חקלאי יחול החוזה המקורי שקובע חובת השבת הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד. לעומת זאת, במשק עזר בישוב לא חקלאי נקבע כי היוון הזכויות יותנה בהשבת הזכויות למדינה ביחס לשטח מעבר לחלקת המגורים בסך של שני דונם, כאשר על השטח הנוסף חלה תכנית שאינה ביעוד חקלאי או משק עזר.
כלומר, בעת היוון במגזר העירוני, תושב הקרקע מעבר לחלקת המגורים למדינה ולא בעת שינויי ייעוד כמו בישוב חקלאי, וכאן יש להקדים מחשבה בטרם ביצוע היוון במגזר עירוני.
הבעיה שנוצרה כלפי משקי עזר בתחום העירוני כפי שנראה להלן היא, שלא ניתן להוסיף יחידות או לבצע עסקת שינויי ייעוד וניצול או לפצל מגרש, אלא רק לאחר היוון הזכויות - כך שמי שלא יהוון לא יוכל לבצע כל פעולה (למעט הגדלה של בית קיים מעבר ל- 160 מ"ר), ומאידך, בתהליך ההיוון בעל משק העזר עשוי לוותר על השטח מעבר לחלקת המגורים, וכאן יש לבצע בדיקה מקדמית מקיפה בטרם ביצוע ההיוון.
חלקת המגורים במשק עזר:
ההחלטה קובעת כי שטח חלקת המגורים אותה ניתן להוון לא תעלה על שני דונם בשטח רציף הן בישוב חקלאי והן בישוב עירוני.
כמה נשלם בגין היוון חלקת המגורים בשטח שני דונם?
שלב ראשון "דמי כניסה" - עבור יחידת דיור אחת בשטח של 160 ומגרש של עד 500 מ"ר - ישולם 5.5% + מע"מ מערך הקרקע כפי שייקבע בחוו"ד שמאי רמ"י. אין הנחות אזור על תשלום זה.
שלב שני "היוון מלא" - בגין יתרת הזכויות בשטח המהוון ישולמו דמי היוון בסך 51% + מע"מ.
עבור בעל משק עזר ששילם במשך 5 שנים אחורה דמי חכירה בסך 1% משווי קרקע של משק העזר ישולם 46% + מע"מ. על תשלום זה יחולו הנחות אזור.
בעת תשלום היוון מלא - יינתן זיכוי אם נרכשו בעבר זכויות בנייה.
תוספות בניה:
ברוב המקרים במשק עזר ניתן לבנות יחידת מגורים אחת בלבד בשטח של עד 160 מ"ר ללא תשלום לרמ"י. בגין זכויות בנייה מעבר ל- 160 מ"ר ישולמו דמי היתר/דמי היוון בהתאם לקיבולת הבניה המבוקשת בהיתר הבניה.
משק עזר מהוון בישוב חקלאי ולא חקלאי – ההחלטה קובעת, כי עבור תוספת בניה בשטח המהוון (2 דונם) ישולם סך 31% דמי היוון בגין השטח המבוקש בהיתר הבניה.
יודגש, כי תוספת בניה פירושה הרחבת הבית המקורי וגם הוספת יח"ד אחת בלבד לזו המקורית.
במשק עזר לא מהוון בישוב חקלאי ולא חקלאי - ניתן לבצע תוספת בניה רק ביחידה המקורית מעבר ל- 160 מ"ר בתשלום של 51% דמי היוון (לא ניתן לבקש יחידה נוספת).
תוספת יח"ד:
תוספת יח"ד בישוב חקלאי ולא חקלאי אפשרית רק במשקי עזר מהוונים בתשלום 31% דמי היוון.
במשק עזר בישוב חקלאי - ניתן לבנות יח"ד נוספות בשטח מעבר לחלקת המגורים (2 דונם) בתשלום של 91% דמי היוון, הכולל היטל השבחה.
במשק עזר בישוב לא חקלאי - לא ניתן לבנות יח"ד בשטח הלא מהוון (מעבר ל- 2 דונם).
שינוי יעוד וניצול:
מהי עסקת שינוי יעוד וניצול? - עסקה שבה מבוקש תוספת יח"ד מעל שתי יח"ד או שימוש שאינו שימוש למגורים.
באילו מקרים ניתן לבצע עסקת שינוי יעוד וניצול? - אפשרי רק במשקי עזר מהוונים במגזר חקלאי ובישוב לא חקלאי בתשלום של 31% דמי היוון בגין ההפרש בין עליית הערך של הקרקע לאחר שינוי היעוד והניצול לבין שוויה המהוון טרם לכן.
בישוב חקלאי - ניתן לבצע עסקת שינוי יעוד וניצול בשטח מעבר לחלקת המגורים (2 דונם) בתשלום של 91% דמי היוון כולל היטל השבחה, בדומה להסדר רכישת הזכויות בהרחבות.
בישוב לא חקלאי - עסקת שינוי יעוד וניצול תותנה בהשבת הקרקע מעבר לחלקת המגורים. במקרים מיוחדים הרשות תאפשר הגדלה מעבר לשני דונם לצורך ניצול יעיל של הקרקע בתשלום 91% דמי היוון כולל היטל השבחה.
פיצול מגרש ממשק עזר:
בישוב חקלאי - פיצול מגרש אפשרי במשקי עזר מהוונים וגן במשקי עזר לא מהוונים.
הפיצול אפשרי בשטח חלקת המגורים וגם בשטח מעבר לחלקת המגורים (שני דונם).
במקרה שבו משק העזר לא מהוון ישולם 91% דמי היוון כולל היטל השבחה, בגין הליך הפיצול ובמקרה שבו משק העזר מהוון ישולם 31% דמי היוון בהליך הפיצול.
בישוב לא חקלאי - ניתן לבצע פיצול מגרש רק במשק עזר מהוון בכפוף לכך שבעת ביצוע ההיוון ישיב בעל הזכויות את השטח מעבר לשני דונם אם על השטח העודף חלה תכנית שאינה בייעוד חקלאי או משק עזר.
"התחשבנות מחדש" בהעברת זכויות:
בהעברת זכויות ישלם המוכר דמי הסכמה ככל ולא בוצע היוון של הזכויות. כלומר לא קיימת חובה להוון בעת העברת זכויות, למרות שאין כדאיות לשלם דמי הסכמה מצד הקונה ויש לתת לכך פתרון בהסכם המכר כך שהקונה ישלם את ההפרש בין דמי ההסכמה לדמי ההיוון ככל והם גבוהים יותר. במקרה שבו לא יתבצע היוון בתהליך המכירה הקונה ישלם דמי חכירה שנתיים בסך 1% משומת הקרקע של משק העזר, סכום שמגיע לעשרות אלפי ₪ בשנה.
היוון לאחר העברת זכויות - במקרה שבו בוצעה עסקה והועברו זכויות והקונה מבקש לבצע "התחשבנות מחדש" ולהמיר את דמי ההסכמה בדמי היוון, עליו להגיש בקשה לרמ"י בתוך 90 ימים מהמועד שבו נרשמו על שמו הזכויות ולשלם את ההפרש בין דמי ההסכמה לדמי ההיוון.
היוון בתהליך מכירה - היוון של הזכויות לאחר חתימה של הסכם המכר יתאפשר בהגשת בקשה של מוכר וקונה בתוך 120 ימים ממועד הסכם המכר.
"בר רשות" - כאשר מדובר בזכויות בר רשות כך שמשק העזר מהווה חלק ממשבצת האגודה, ייגרע השטח של משק העזר ממשבצת האגודה ויש לקבל את הסכמת האגודה לכך. בעת מכירה יש לבחון קבלת הסכמת האגודה מראש לתהליך.
שימושים חורגים וחריגות בניה:
בכל הליך יש להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה. במסגרת הסדרת השימושים יש לשלם דמי שימוש בגין, סוג השימוש, תקופת השימוש ושטח השימוש. אין לבצע עסקה בטרם תתבצע בדיקה מקיפה ביחס למצב הבנוי בפועל מול היתרי הבניה והסדרה של שימושים.
הנחת אזורי עדיפות:
על התשלומים בהחלטה יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית למעט בגין תשלום בסך של 5.5% + מע"מ בגין השלב הראשון של היוון הזכויות בשטח המהוון. בעת ביצוע התחשבנות מחדש בתהליך ההמרה של דמי ההסכמה לדמי היוון תחול הנחת אזור.
עדכון מספר יחידות הדיור בלוח 2 בתמ"א 35:
בעידן הנחלה המהוונת ניתן יהיה לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים בכל נחלה. תיקון תמ"א 35 1ב' מחודש יוני 2016 מקנה לכל בעל נחלה שלוש יחידות בכפוף לאישור תב"ע מתאימה. עולה השאלה בייחוד במרכז הארץ, כיצד יוכלו בעלי משקי עזר לממש בנייה של בית שני בנחלה ולפצל יחידה או יותר מהנחלה ככל ונוצלה מלוא הקיבולת בתמ"א 35 בנחלות.
נביא לידיעת הציבור, כי בימים אלה אישרה הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע) שעל יד המועצה הארצית לתכנון ובניה, החלטה באשר למשקי עזר שהיו קיימים בשנת 1992 שבהם לא בוצעו פיצולים. הוחלט כי על אף המגבלה של לוח 2 בתמ"א 35 – ואפילו באם תהיה חריגה באותו יישוב ממספר היחידות שהוקצבו לו, תותר לכל משק עזר תוספת של יח"ד שניה. וככל שלוח 2 מאפשר מספר יחידות שטרם מוצו ביישוב מסוים – תותר בניה של יותר מ – 2 יח"ד.
הערכת תשלום דמי היוון:
להלן יוצגו מספר דוגמאות בסיסיות באשר לתשלומים הצפויים בגין מימוש זכויות בהתאם להחלטה 1521. לאחר פרסום הוראות הביצוע להחלטה זו ועריכת מספר שומות לפיהן, ניתן יהיה לעדכן הערכות ראשוניות אלה.
התחשיבים שלהלן הם לגבי משק עזר בשטח 2 דונם עליו בית מגורים בשטח 160 מ"ר על מגרש 1/2 דונם המהווה את ניצול מלוא זכויות הבניה בהתאם לתב"ע התקפה. שווי מ"ר קרקע מבונה עיקרי - 7,000 ₪ כולל מע"מ.
א. עלות היוון הזכויות במשק כמפורט לעיל: כ – 900,000 ₪ (במעוגל) לפי התחשיב:
(160 מ"ר*1*7,000 ₪*5.5%)+(340 מ"ר חצר*0.25*7,000₪*5.5%)+(1,500 מ"ר חקלאי*0.15*7,000₪*
51%)
ב. נניח שבעקבות תב"ע חדשה מתאפשרת בניית בית נוסף בשטח 200 מ"ר על מגרש 1/2 דונם במשק המהוון. וכן הרחבת הבית המקורי ב - 40 מ"ר. שווי מ"ר קרקע מבונה עיקרי המעודכן בעת המימוש 8,000 ₪. הליך המוגדר בהחלטה כתוספת בניה.
במשק מהוון התשלום בגין תוספת הבניה (לכל התחשיבים יש להוסיף היטל השבחה) תסתכם כדי 750,000 ₪.
התחשיב הוא לפי ההפרש בין שווי הזכויות הנוספות לבין שווי הזכויות הקודמות X 31%.
מכאן שהתשלום לרמ"י בגין היוון מגרש 2 דונם עם זכויות בניה לשתי יח"ד בשטח 200 מ"ר
כל אחת, בהתאם לנתונים דלעיל תסתכם כדי כ –1,650,000 ₪
ג. נניח שתב"ע חדשה מאפשרת תוספת בניה של יח"ד נוספת (מעבר ל- 2 יח"ד) בשטח 200 מ"ר על מגרש 1/2 דונם. תוספת זו של יח"ד שלישית מכונה בהחלטה שינוי ניצול.
עלות רכישת הזכויות בגין היחידה השלישית במשק מהוון ב- 91%, תסתכם בסך של
כ- 1,500,000 ₪ - כולל היטל השבחה.
מכאן שהתשלום לרמ"י בגין היוון מגרש 2 דונם עם זכויות בניה ל - 3 יח"ד בשטח 200 מ"ר כל אחת, בהתאם לנתונים דלעיל תסתכם כדי כ - 3,150,000 ₪. סכום זה כולל את היטל ההשבחה רק בגין הבית השלישי .
ד. בישוב חקלאי יתאפשר היוון מגרש מגורים גם במשק לא מהוון וגם מעבר ל – 2 דונם
בתשלום דמי היוון בשיעור 91% משווי המגרש – תוך ניכוי סכום היטל ההשבחה ששולם
לוועדה המקומית לתכנון ובניה. אך בכל מקרה התשלום לרמ"י לא יפחת מ - 51%.
לדוגמא: שווי מגרש 1/2 דונם עם זכויות בניה ל – 200 מ"ר כאשר שווי מ"ר מבונה
מסתכם כדי 8,000 ₪ כולל מע"מ – 2,200,000 ₪. דמי ההיוון 2,000,000 ₪ בהתאם
לחישוב 2,200,000 ₪ * 0.91 (במעוגל). באם היטל ההשבחה יסתכם כדי 750,000 ₪ - סכום
זה יוחזר לרוכש הזכויות.
לסיכום:
אנו רואים כי חלו שינויים מהותיים במדיניות של רמ"י בכל הקשור למשקי עזר ובייחוד בשטח חלקת המגורים שקובעה לסך מירבי של 2 דונם. ההחלטה מקנה תמריץ לבעלי משקי עזר בישוב חקלאי לבצע היוון של הזכויות ואנו ממליצים לבחון את התשלומים שיחולו בעת היוון, תוספות בניה ופיצול מגרשים ממשקי עזר בטרם ביצוע כל פעולה לרבות מכירה של הזכויות.
