נוהל עבודה B38.04 - קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים במושבי עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית:

ביום 21.8.2024 פורסם עדכון לנוהל העבודה ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"). לאור כך שהנוהל מורכב ומסורבל וכולל עדכונים רבים במהלך שנים וכן הפניות לסעיפים ולהחלטות נוספות, דבר שמקשה על החוכרים לעקוב ולהבין את העדכונים, ערכתי את נוהל העבודה באופן שמאפשר להבין את המסלולים השונים ואת הדרך לביצוע השומות, לרבות הרחבות במקומות הנדרשים ולהלן יובאו עיקרי ההחלטה והעדכונים:

מטרת ההחלטה:

עיגון זכויות המגורים בחלקת המגורים של חוכרים בנחלות, באמצעות חתימה על חוזה חכירה לחלקה א' של הנחלה וחלקות ב' כולן או חלקן אם הוחלט באסיפה הכללית להחכירן או להחכיר חלק מהן ישירות לבעלי הזכויות בנחלות. לאחר החתימה על הסכם חכירה תבוטל חובת השבת הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד ביחס לחלקת המגורים בלבד!

ביום 2.7.2024 התקיימה ישיבה של  המועצה הארצית לתכנון שעל סדר יומה אישור תיקון 5 לתמ"א 35 (תמ"א 35/ 5). המועצה הודיעה כי היא מברכת על קידום התוכנית שנעשתה תוך שיתוף פעולה בין המשרדים השונים כולל תנועות ההתיישבות. המועצה החליטה להעביר את התוכנית להערות הועדות המחוזיות בהתאם לסעיף 52(א) לחוק התכנון והבניה וזאת לתקופה של חודשיים (כלומר עד ליום 2.9.2024).

ביום 24.7.2024 התקיים דיון בועדה לשמירת הסביבה החופית במסגרתו הוצג תיקון מספר 5 לתמ"א 35 שמהותו, עיבוי הבינוי למגורים ביישובים הכפריים בתחום הבינוי הקיים, תוך מטרה להביא לייעול השימוש בקרקע. הוצגו בפני הוועדה דוגמאות ליישובים לאורך הים התיכון באזורי תכנון שונים ולאורך הכנרת תוך התייחסות לשינוי המוצע בתמ"א ביחס לעקרונות תמ"א 35 המאושרת.

הוועדה החליטה לאשר את התוכנית ודרשה את התיקונים הבאים

ביום 2.7.2024 התקיימה ישיבה של המועצה הארצית לתכנון שעל סדר יומה אישור תיקון 5 לתמ"א 35 (תמ"א 35/ 5). המועצה הודיעה כי היא מברכת על קידום התוכנית שנעשתה תוך שיתוף פעולה בין המשרדים השונים כולל תנועות ההתיישבות. המועצה החליטה להעביר את התוכנית להערות הועדות המחוזיות בהתאם לסעיף 52(א) לחוק התכנון והבניה וזאת לתקופה של חודשיים.

לעניין המועד שבו עומד להיות מאושר תיקון 5 שאלה שמעסיקה רבים במגזר החקלאי שכן אישור התוכנית ישפיע על המגזר החקלאי בהיבטים רבים.

חברים יקרים, אני מעדכן כי בית המשפט המחוזי תל אביב דחה את התביעה להשכרת בית מגורים בנחלה!

בית המשפט הורה לרמ"י למרות העמדה הנחרצת של ב"כ רמ"י, להשיב לבית המשפט במכתב מנומק, מדוע רמ"י מסרבת לאפשר את ההשכרה נוכח הנסיבות של התובע וביקש כי רמ"י תתייחס בתגובתה לנסיבות המיוחדות של התובע ולא תדחה באופן גורף את הבקשה להשכרה.

למרבה הצער, רמ"י כלל לא התייחסה לנסיבות הקונקרטיות של המקרה (מגורים בחו"ל) וחזרה על עמדתה לפיה, היא דוחה את הבקשה להשכרת בית המגורים לאור כך שמשטר הנחלות קובע איסור השכרה. רמ"י כלל לא התייחסה לאפשרות המוקנית בסעיף 8.3.20 לקובץ ההחלטות לפיה היא יכולה לאשר השכרה בנסיבות מיוחדות ואף לא הבהירה מהו שיקול הדעת שהיא מפעילה בעת שהיא דנה בבקשה להשכיר בית מגורים בנחלה.

אנו בוחנים בימים אלה הגשת ערעור לבית המשפט העליון, כי לדעתנו בית המשפט המחוזי טעה בניתוח המצב המשפטי ובכך שבחר להחיל על בעל הזכויות בבית השני הבנוי על המגרש שיפוצל מהנחלה, את "משטר הנחלות" וכן בקביעתו כי איסור ההשכרה חל בנסיבות גם על הבית השני כל עוד לא הושלם הליך הפיצול.

ת״א (ת״א) 58950-08-22 גיל טנא ואח׳ נ׳ רשות מקרקעי ישראל - מחוז מרכז ואח׳. פס״ד מיום 26/05/2024

ביום חמישי ה- 16.5.2024 התקיים בבית המשפט המחוזי בתל אביב דיון ההוכחות בתביעה שהגשנו כנגד רמ"י בדרישה לאשר השכרת בית מגורים בנחלה.

מטעם רמ"י העידה ראש צוות עסקאות ואת רמ"י ייצגה עו"ד מטעם הפרקליטות.

בתצהיר עדות ראשית שהוגש על ידי נציגת רמ"י הובהר, כי, רמ"י מעולם לא אישרה השכרת בית מגורים בנחלה וכי איסור ההשכרה הוא אבן יסוד במשטר הנחלות שקובע כי אסור להשכיר בית מגורים בנחלה וכי בנחלה יש חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה.

עוד הובהר על ידי נציגת רמ"י בתצהיר, כי המדינה הקנתה לבעלי הנחלות זכות "ללא תשלום" בנחלות בהם ניתן לבנות ללא תשלום בית ראשי עד 160 מ"ר עבור בעל הנחלה, בית שני עד
160 מ"ר עבור "דור ההמשך" ויחידה בשטח 55 מ"ר עם קיר משותף עבור דור שלישי.
את היחידות לא ניתן להשכיר, אלא אם מבוצע יישום של ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל במסלול "דמי רכישה", כאשר בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה גם לאחר תשלום "דמי רכישה".

נציגת רמ"י הבהירה היטב, כי היא לא מכירה קריטריונים בגינם ניתן יהיה לאשר השכרה וכי רמ"י כלל לא דנה בדרישה להשכרת בית מגורים בנחלה.

בטרם הוגשה התביעה שלחנו לרמ"י מכתבים בהם הודענו, כי לטענתו איסור ההשכרה פוגע באופן יסודי ובלתי מידתי בזכות הקניין של בעלי הנחלות וכי לא ניתן להחיל את "משטר הנחלות" על בית שני בנחלה. הבית השני נבנה על ידי הילד של בעלי הנחלה, ביצענו העברה ללא תמורה של המגרש עם הבית ושולם 1/3 מס רכישה וכן אנו נמצאים בהליך של יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי חכירה" וכל שנותר הוא להשלים מבחינת פרוצדורה את ההליך ואין מקום לשלול את זכות ההשכרה לאור כך שההליך ארוך וממילא המגרש עם הבית כבר לא מהווה חלק מהנחלה במערכת היחסים בין בעלי הנחלה לילד.

עוד הבהרנו, כי הליך הפיצול אורך לכל הפחות שלוש שנים עד רישום הזכויות ע"ש הילד המפצל ואי השכרת הבית גורמת לנזקים כלכליים עצומים ובנסיבות העניין הנזק שנגרם אינו סביר ועל כן יש לאשר את ההשכרה כבר כיום.

בתגובה למכתבים רמ"י הודיעה שאין להשכיר את הבית ודחתה את הטענות שלנו על הסף ואף הבהירה כי ככל והבית יושכר יידרש תשלום דמי שימוש עבור תקופת ההשכרה.

ערב פסח תשפ"ד המדינה נמצאת בטלטלה קשה במפנים ומבחוץ וכל אחד מאיתנו נדרש לחשיבה מחדש כיצד לצאת מהשעבוד הפנימי בכדי להשיב את עם ישראל לאחדות ולחרות.

במגזר החקלאי אנו עוסקים רבות בהתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ובניסיונות שלנו לצאת מהשעבוד רב השנים להחלטות אנכרוניסטיות שאין להן כל תכלית בנחלה של שנת 2024.

רמ"י היא הזרוע המבצעת של מועצת מקרקעי ישראל. רמ"י היא זו שמכתיבה את סדר היום בהיותה הגוף המתכנן, המחוקק, השופט והמבצע ואפילו "התליין". החלטות רבות השתנו ובוטלו במהלך השנים כאשר הסתבר לרמ"י כי הן לא יכולות להתקיים במציאות המשפטית המתפתחת כפי שקיבלה ביטוי בהחלטות ממשלה, בחוקים ובפסקי דין של בתי המשפט השונים.

אנו סבורים כי אופן הפעילות של רמ"י במהלך שלוש העשורים האחרונים כלפי ההתיישבות הוא שגוי וגורם נזק כלכלי כבד למדינה בכלל ולחברי המושבים והקיבוצים בפרט.

אנו מבקשים להציג את "נושאי הליבה" שבגין חלקם הוגשו עתירות לבית המשפט וכן עתירות שעומדות "בקנה" טרם הגשה ואלו שנמצאים בתהליכי עבודה מול רמ"י. מדובר בנושאים שההחלטות בגינם ישפיעו על המגזר החקלאי באופן המשמעותי ביותר שכן חלקן הגדול תוקף ישירות את "משטר הנחלות" שהחל בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל בשנת 1965 ומבקש לבטלו לאלתר.

ההחלטות ההיסטוריות של רמ"י שחלות על "הנחלה המשפחתית", הקנו לבעלי הנחלות את האפשרות לבנות בית מגורים ראשי ובית שני עבור "דור ההמשך". כיום לאחר אישור תוכניות חדשות קיימים מושבים בהם ניתן לבנות בית שלישי ואף במקרים מסוימים בית רביעי.  את המגרש עליו בנויות כל אחת מהיחידות ניתן לפצל ולמכור או לרשום ע"ש אחד הילדים או ע"ש בעלי הנחלה ובלבד שבנחלה יוותר בית מגורים ראשי אליו יוצמדו זכויות בניה בסך מינימאלי של 160 מ"ר.

למרבה הצער, הזכות שניתנה לבעלי הנחלות לבנות בית שני עבור אחד הילדים הופכת פעמים רבות לאירוע טראגי שמייצר מחלוקות בין הילדים עוד בחיי ההורים וכתוצאה מכך למחלוקת בין   הילדים להורים וכן אחרי ההורים נגרמים מאבקים בין היורשים.
הבעיה נובעת מכך שבעבר לא היה נהוג לערוך "הסכמים משפחתיים", הסכמי ממון וצוואות שמסדירים את הזכויות בחיי ההורים ואחריהם. בתי המשפט נתנו את דעתם בעניין זה והבהירו כי יש לערוך הסכם שמסדיר את הזכויות בין ההורים לילדים בעת בניית בית בנחלה וכן כאשר ממנים "בן ממשיך" (במושב סוכנותי) שבונה בית בנחלה בכדי להבהיר את רצון ההורים.

ברשימה זו אני מבקש להתייחס לאחת הסוגיות המרכזיות שעולה במסגרת הדיונים שאנו עורכים עם הורים בטרם עריכת צוואה והיא - רישום ההנחלה ע"ש אחד היורשים וביצוע פיצול של מגרש אחד או יותר מהנחלה ורישום ע"ש היורשים. לצערי, ההתייחסות לתהליך העברת הזכויות וביצוע הליך הפיצול ורישום הזכויות, אינו מקבל ביטוי נכון בצוואות רבות שמגיעות אלינו להליכי גישור, לאחר שהיורשים מצאו עצמם בפתחם של בתי המשפט לענייני משפחה, בכדי לקבל סעד שיאפשר להוציא לפעול צוואות שנערכו באופן שאינו מתיישב עם החלטות רמ"י, החלטות תכנוניות, שיקולי מס ושיקולים כלכליים.

המטרה של תיקון 5 לתמ"א 35 שכותרתו "ישובים כפריים" היא, לתת מענה לגידול וצמיחה רב דורית בישובים הכפריים, תוך שמירה על ייחודם, במקביל לייעול השימוש בקרקע ושמירה על החקלאות והמרחב הפתוח תוך הבחנה בין אזורים והעצמת מרחב שיקול הדעת של מוסדות התכנון.

תיקון 5 מבקש להגדיר את כללי המסגרת לתכנון יישובים כפריים בראייה ארוכת טווח, בהתייחס לארבעה פרמטרים עיקריים: צפיפות, תמהיל יחידות הדיור, תוספת השטח לבינוי, דיור מוגן.

תיקון 5 נמצא בתהליך מתקדם ובהתאם להחלטה האחרונה שהתקבלה בדיון שהתקיים ביום 28.11.2023 בולנת"ע, המליצה הועדה למועצה הארצית להעביר את התוכנית להערות הוועדות המחוזיות. לאחר שהוועדות המחוזיות יעבירו את הערותיהן יתקיים דיון בהערות הוועדות המחוזיות ולאחר מכן תעודכן התוכנית בהתאם ותעבור לאישור הממשלה.

בהתאם לאבני הדרך המשוערות שפורסמו בחודש יולי 2022 כאשר החלו לעבוד על התוכנית, הצפי היה כי התוכנית תאושר עד חודש יולי 2023. לפיכך ובהתאם להתקדמות העבודה ובהתאם לבדיקה שביצעתי במינהל התכנון, הצפי הוא כי התוכנית תאושר במהלך שנת 2024.

תיקון 5 משנה באופן מהותי את כל מה שידענו עד היום על תכנון המרחב הכפרי בכלל ועל תכנון ובניה בנחלות, משקי עזר ומגרשים מקצועיים, בפרט. לפיכך, קיימת חשיבות עליונה כי בעלי הנכסים במושבים יכירו היטב את הוראות התוכנית, שכן השינויים שהתוכנית תביא איתה ישפיעו על התכנון של המשק החקלאי המשפחתי, משקי עזר ומגרשים מקצועיים, בכל ההיבטים והמשימה שלנו היא לתכנן את העתיד של "המשק המשפחתי" בהתייחס למעבר הבין דורי והרצון לשמר את הפוטנציאל לדורי דורות.

כידוע מאז פרוץ המלחמה, אנו פונים לרמ"י, לשרים, חברי כנסת, בעלי תפקידים ולכל מקום אפשרי, על מנת לקדם את הנושא של אכלוס המפונים במבנים בנחלות. למרבה הצער ברמ"י יש "קונספציה" שגויה מיסודה לפיה, הדרישה שלנו לקבל את הוראת השעה, היא ניצול של חלון הזדמנויות על מנת לאשר חריגות בניה ושימושים חורגים במבנים בנחלות.   

תפיסת העולם של רמ"י שכלל לא מפתיעה אותנו והאטימות מצד רמ"י לצרכי המושבים עימה אנו "חיים" מזה עשרות שנים - גורמת בשעה זו לנזקים ממשיים למשפחות המפונים שפונות לבעלי נחלות בבקשה למציאת פתרון מגורים לתקופה ארוכה - פתרון שלא ניתן לקבל בחדר במלון ולמרבה הצער בעלי הנחלות נאלצים לסרב בגלל פחד ממשי מקנסות שיוטלו עליהם על ידי רמ"י.