בראש סדר העדיפויות, במסגרת הדרישה לשינוי "משטר הנחלות", עומדת הדרישה לשינוי מיידי בהחלטות רשות מקרקעי, כך שניתן יהיה להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו כדין.

לאחר פניות רבות שביצענו לבעלי התפקידים ברמ"י וכן לראש הממשלה לשעבר מר בנימין נתניהו, שר השיכון ושר האוצר, קיבלנו תשובות לאקוניות שלא הביאו לפעולות אופרטיבית או לשינוי בהחלטות או להקמת ועדה שתגיש מסקנות כלשהן בנושא ההשכרות.

שלחתי בימים אלה מכתבים לראש הממשלה מר נפתלי בנט, שר האוצר מר אביגדור ליברמן, שר החוץ  וראש הממשלה החליפי, מר יאיר לפיד, שר החקלאות ופיתוח הכפר, מר עודד פורר ושר הבינוי והשיכון מר זאב אלקין בדרישה להורות על שינוי מיידי במדיניות ההשכרה החלה על מושבים במגזר החקלאי.

בתגובה למכתבים שנשלחו לרמ"י בנושא ההשכרות רמ"י ממשיכה לטעון בתגובה, כי היא לא יכולה להעלות את הדרישה לתיקון ההחלטות בכל הקשור להשכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח, לאור העובדה כי דרישה זו מתנגשת עם ההחלטה שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל ביום 15.12.2020 לפיה תוקם ועדה שתבחן חלופות הכנסה במשק החקלאי המשפחתי. הבהרתי לרמ"י, כי טענה זו לא יכולה לעמוד בשלב זה לאור חלוף כשנתיים וחצי מהמועד שבו הוחלט לראשונה על הקמת ועדה שתבחן אפשרות של השכרת בתי מגורים (החלטה 1580) וכשמונה חודשים מאז ההחלטה האחרונה ולמרות זאת, דבר לא נעשה!

הפגיעה בזכות היסודית של בעלי נחלות להשכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח אחרי ששולמו על ידם דמי היוון מלאים עבור מבני הפל"ח, לא יכולה להמשיך ולהתקיים לאור העובדה שמדובר בפגיעה בזכות הקניין ובזכות לפרנסה בכבוד ועל כן יש להמשיך ולדרוש את תיקון המצב המשפטי לאלתר.

ב 22 ליולי 2021 ניתן פסק דין בערר שהוגש על ידי קיבוץ גזר, חברים ותיקים וחברים נקלטים לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כועדת ערר ביחס לשומות מס שבח ומס רכישה שהוצאו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין רחובות במסגרת הליך הקליטה ושיוך דירות לחברים.

באותו מקרה קלט הקיבוץ לחברות 6 משפחות חברים חדשים וגבה מהם תשלום בסך של 200 אלף ש"ח עבור עבודות פיתוח ותשתיות. בנוסף החברים החדשים נדרשו לשלם סך של 300 אלף ש"ח כתשלום עבור החלק בהון האגודה. עוד נקבע בהסכם כי החברים החדשים הם אלה שמשלמים את מס השבח, ככל ויחול.

בנוסף, בסמוך לתקופה בה נקלטו החברים החדשים בוצע הליך שיוך ל – 10 משפחות ותיקות במסגרת ההחלטה על הליך השיוך לחברים הותיקים. השיוך בוצע הן למגרש מבונה והן למגרש פנוי.

מנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומות מס בהם קבע כי שווי מכירה של  300 אלפי ש"ח כאשר הם מגולמים בשיעור המס של האגודה (כ – 390 אלפי ש"ח) מהווים תמורה בגין מכירה של זכות במקרקעין החייבת במס שבח ומס רכישה.

בתזכיר חוק שהוגש לאחרונה הוצעו שינויים מהותיים בסעיף 62 לפקודת מס הכנסה המשנים סדרי בראשית בעניין מיסוי אגודות שיתופיות וחבריהן.

לפי המצב הקיים מעל 70 שנים אגודה שיתופית חקלאית יכולה לבחור מדי שנה האם להיחשב כשותפות לצרכי מס או כחברה. ההחלטה מתבצעת לאחר תום השנה.

המטרה לפי דברי ההסבר לתיקון המוצע היא מניעת מעבר בין מבני מיסוי אשר יחולו על אגודה שיתופית חקלאית בהתאם בדומה להוראות שנקבעו לחברה משפחתית וחברת בית.

הצעת החוק קובעת כי אגודה שיתופית חקלאית חדשה תידרש לבצע את הבחירה בתוך 3 חודשים ממועד כינונה.

ביום 5.7.2021 פורסם נוהל עבודה חדש B37.08 בנושא "שימושים לא חקלאיים בקיבוץ (משולב/חברתי/נלווה/יחידות דיור להשכרה/ביתי)".

הנוהל קובע כללים להסדרת הפעילות הלא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ, לרבות הגדרת סוג השימוש, היקפו ואופן עריכת העסקה ומוסדר בפרק משנה 8.11 לקובץ החלטות המועצה.

תנאי להסדרת השימושים לפי הנוהל הוא הסדרה של כל השימושים הלא מוסדרים בקיבוץ או חתימה על מתווה הסדרה ותשלום דמי שימוש עבור תקופת העבר והעמדת ערבויות להסדרה.

המאמר נכתב בעקבות יום עיון בנושא אתגרים בניהול אגודה שיתופית שנערך בלשכת עורכי הדין בת"א, ביום  6.7.2021

כל חבר ותושב במרחב הכפרי משויך לרשות מוניציפלית מסוימת לה הוא משלם מיסים והיטלים על פי דין, ועל הרשות לספק תמורתם שירותים מוניציפליים לתושב.  

נכון להיום, לא קיימת הסדרה והגדרה לפרוט אותם השירותים שעל הרשות לספק והדבר נתון לשיקולה של הרשות.

ועדים מקומיים לא תמיד מסוגלים כלכלית לספק שירותים מסוימים לתושבים, ולפיכך נוצרים פערים אותם משלימים לעיתים האגודות השיתופיות החקלאיות אשר תומכות בוועד המקומי לצורך קידומם של שירותים אלו.

הליך העברת הבעלות בקרקע משמעו הינתקות מוחלטת מרשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) בכל המשתמע מכך. בין היתר, פטור מתשלומים כלשהם לרמ"י: דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי היתר וכו'. זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר (מכוחה ניתן לבצע כל פעולה פיזית או משפטית בקרקע ללא צורך בהסכמת רמ"י).

על פי הוראות הרפורמה במקרקעי ישראל (פרק 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל) בבניית צמודת קרקע למטרת מגורים עד 3 דונמים באזורי עדיפות לאומית וקו עימות הקניית הבעלות היא ללא תשלום.

חקלאים רבים המחזיקים בשטחים או במבנים, מעוניינים להשתמש בהם למטרות שונות ובכך מתבצעות עבירות של שימוש חורג אשר עלולות לגרור אחריהן סנקציות פליליות וכלכליות, לפי חוק התכנון והבניה. בכתבה זו, יוסבר מהו שימוש חורג, האם ניתן בכלל לבצע שימוש חורג ובאילו תנאים וזאת על מנת למנוע סיכון מיותר עבורכם.

מהו שימוש חורג בקרקע חקלאי ?

פעמים רבות אנו נשאלים בפגישות ייעוץ - מה ההבדל בין נחלה למשק עזר?

אדם מן הישוב ואף זה המתגורר במושב, פעמים רבות יתקשה להבחין במבט "חיצוני" בהבדלים המהותיים הקיימים בין משקי עזר לנחלות, שכן במבט חטוף נכסים אלה נראים דומים ואף שטחם לעיתים זהה, לרבות מס' יחידות הדיור שניתן לבנות עליהם. אך בכל הקשור להחלטות רמ"י החלות על נכסים אלו הפערים הם מהותיים.

רוכש המבקש לבחור בין נחלה למשק עזר, נדרש להכיר לעומק את ההחלטות החלות על משקי עזר ועל נחלות על מנת לעמוד על הפערים המשפטיים, הכלכליים, המיסויים והתכנוניים שקיימים בין נכסים אלו, שמשפיעים השפעה ישירה על שווי הנכס ועל אפשרויות הניצול שלו לאחר הרכישה ובהתאם לכך לקבל את ההחלטה הגורלית - האם לרכוש נחלה או משק עזר?!

בכדי להעמיק את הדיון ועל מנת שנוכל להגיע למסקנה המתבקשת בסופו של מאמר זה - כי יש לערוך שיוון זכויות בין משקי עזר ונחלות ולהתאים את ההחלטות החלות על משקי עזר בכל הקשור לגודל חלקת המגורים וגובה דמי ההיוון לאלו החלות על נחלות ומנגד להתאים את ההחלטות החלות על נחלות לאלו החלות על משקי עזר בכל הקשור לחובת ההתגוררות, השכרה ורישום ע"ש מספר יורשים - נביא ניתוח של ההוראות המרכזיות החלות על נחלות בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B38.04 ואלו החלות על משקי עזר בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B37.09 (הערה - הנוהל ביחס למשקי עזר עודכן ופורסם ביום 23.5.2021 ובעניין זה נביא הרחבה במאמר נפרד).

כידוע, ביום 5.11.2019 החליטה המועצה לתכנון ובניה שביום 1.10.2022 תסתיים תוקפה של תכנית מתאר ארצית מס' 38, הידועה בשם – תמ"א 38.

ומכאן עולה השאלה מה יעלה בגורלן של תכניות שאושרו מכוח התמ"א 38, בכלל זה תכניות שאושרו עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38 (תכניות מפורטות שמטרתן להתאים את הוראות התמ"א 38 למציאות התכנונית הקיימת באזורים שונים): האם תכניות אלו יפסיקו להתקיים במועד פקיעת התמ"א 38 או שמא הן ימשיכו להתקיים גם לאחר המועד האמור.