תפיסת העולה ביחס ל"עסקת נטו" קובעת את הכלל הבא - הרוכש משלם את כל המיסים לכל הרשויות החלים על המוכר ולוקח על עצמו את כל הסיכונים בעסקה, המוכר מקבל את סכום "הנטו" שסוכם בין הצדדים מוסר את החזקה ומותיר את הרוכש להתמודד עם כל התהליך עד לקבלת אישורי המיסים והעברת הזכויות על שמו.

הרוכש נושא בסיכונים ובסיכויים ולכאורה נראה, כי למוכר אין כל סיכון בעסקה - אך תפיסת מציאות זו - טומנת בחובה מלכודות הן למוכרים והם לרוכשים עליהן נדבר בהרחבה.

הסיסמא "עסקת נטו" נשמעת יותר ויותר בתקופה האחרונה ובייחוד לאור עליית מחירי הנדל"ן בכלל ומחירי הנחלות בפרט. תקופת הקורונה יצרה שוק של "מוכרים" וכיום כמעט "כל מספר זוכה".

מוכרים דורשים סכומים שעד לפני כחצי שנה לא היו מדמיינים לבקש עבור הנחלה וגם כאשר רוכש מסכים לשלם את הסכום המבוקש ונראה שכביכול עומדת להתבצע עסקה, בתהליך המו"מ מוכרים מקבלים הצעות נוספות שגבוהות במאות אלפי ₪ מההצעה הנוכחית שקיבלו והתוצאה היא שהעסקאות נופלות וקמות שוב ושוב.

המצב שבו רוכשים מוכנים לשלם ומוכרים מעלים מחירים, ביחד עם חבויות המס שעלו באופן משמעותי החל מפתיחת השערים ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ביום 10.4.2018, הביאו לכך שמוכרים החלו לבקש סכום "נטו" עבור מכירת הנחלה והטילו את כל חבויות המס בעסקה על הרוכשים.

"עסקאות נטו" שבוצעו בעבר כלל לא דומות ל"עסקאות נטו" המבוצעות כיום, כאשר השוני נובע נוכח העובדה שכיום נגבים "דמי רכישה" בעת מכירת הנחלה במקום "דמי הסכמה" וכאן טמונה "המלכודת" המשמעותית ביותר בעסקת נטו!

אנו נמצאים בתקופה של עליית מחירים משמעותית בנכסים במגזר החקלאי - נחלות, משקי עזר מגרשים ובתים בהרחבות - ויש לכך השלכות דרמטיות על חבויות המס שמשולמות בעת ביצוע עסקת מכר, בייחוד ביחס לדמי רכישה המשולמים לרשות מקרקעי ישראל.

חבויות המס הדרמטיות החלות על בעלי הנחלות שמגיעות במרכז הארץ לעיתים עד כדי 60% מהתמורה, הביאו לכך שבעלי נחלות רבים בוחרים למכור את הזכויות בעסקת נטו במסגרתה הקונה משלם את כל המיסים החלים בעסקה, הן אלו שחלים על המוכר והן אלו שחלים על הקונה. עסקת נטו טומנת בחובה מלכודות מס ויכולה להיות בעייתית מאוד כלפי מוכרים אך יותר מכך כלפי רוכשים ובייחוד בכל הקשור לחיוב בדמי רכישה וזאת לאור הנחיות רמ"י והשמאי הממשלתי, ביחס לדרך חישוב דמי הרכישה, מועד מתן השומה והפוטנציאל התכנוני. לאור המורכבות שטמונה בביצוע עסקת נטו והתאוצה שהיא תופסת, נקדיש לכך מאמר נפרד בו ננתח את הבעיות בעסקת נטו.

ברשימה זו נבקש לבחון שתי סוגיות מרכזיות שעולות במקרים רבים בהליכי עיון חוזר מול רמ"י ביחס לשומות דמי רכישה והן "מועד מתן השומה ו"הפוטנציאל התכנוני".

מלחמות הירושה מקורן ברוב המקרים ברגשות "קנאה" המקננים בנפשם של הילדים עוד מילדות. בכדי ליצור מחלוקת במשפחה צריך "מתלה" שיבעיר אש בשדה קוצים והדיון על הירושה הוא "זרז" מצויין בכדי להביא לפרץ רגשות כשההשלכות הן לדורי דורות.

עוד משחר בריאת העולם, בסיפור על אדם וחווה, אנו מוצאים כי הקנאה בין הילדים "קין והבל" הביאה לתוצאה טראגית. במשפחות רבות "המוות" בסיפור על קין והבל מסמל את המחלוקת שפורצת כתוצאה מקנאה כשכל המציאות נשברת לרסיסים ולבסוף לא נותר דבר, ממשפחה שלפני רגע היתה מאוחדת.

הפעם אני רוצה לשתף אתכם בסיפור על בניית בית שני ושלישי בנחלה ופיצול מגרשים במסגרת תכנון "הפרוייקט המשפחתי" וביצוע בנייה בחלקת המגורים בחיי ההורים ואחריהם.

תהליך קבלת החלטה לאפשר לילד לבנות בית שני בנחלה הוא מורכב וכרוך בתעצומות נפש מצד ההורים שחוששים מאוד מתגובות הילדים ומרגשות קנאה שעשויים להתעורר ולהביא חורבן על המשפחה.

זה בדיוק המצב שבו הורה "בא לברך ויוצא מקלל"! כמה משפחות התפרקו על המזבח של בניית הבית השני בנחלה, כמה אחים לא מדברים ביניהם בגלל שאחד קיבל את הזכות לבנות בית בנחלה, כמה דורות של משפחות נמצאים בנתק ומתגוררים באותו מושב כשהילדים והנכדים כלל לא מכירים אחד את השני ויותר מכך יש כאלו ששנאה תהומית מפרידה ביניהם שאולי ימות המשיח יוכלו לתקן והכל בגלל נחלה משפחתית.

בפרק ז' בקהלת של שלמה המלך נכתב כך: "טוֹבָה חָכְמָה עִם נַחֲלָה וְיֹתֵר לְרֹאֵי הַשָּׁמֶשׁ.   כִּי בְּצֵל הַחָכְמָה בְּצֵל הַכָּסֶף וְיִתְרוֹן דַּעַת הַחָכְמָה תְּחַיֶּה בְעָלֶיהָ".

קיבלנו עצה מדהימה משלמה המלך "יתרון הדעת תחיה את בעליה" כלומר, זה לא משנה כסף יש לאדם או נכסים או רצון להיטיב על הילדים או לאפשר להם לבנות בית בנחלה ולהיות קרובים ולהנות מגידול הנכדים, צריך לשים לב היטב למורכבות המשפחתית ולרגישות שקיימת אצל כל אחד מהילדים כאשר הורה מחליט לאפשר לאחד הילדים לבנות בית בנחלה המשפחתית ולכן "יתרון הדעת תחיה את בעליה" - צריך לחשוב היטב בטרם מאשרים בניה בנחלה או מקיימים דיון משפחתי על בניה.

ביום 19.8.2021 ניתן פסק דין בנושא השכרת מבנים בנחלות בבית משפט השלום ברמלה, בתיק 38230-02-18 נוימן נ' ויצמן ואח' (להלן: "פסק הדין"), על ידי כבוד השופט זכריה ימיני, שהשלכותיו הן דרמטיות על כל בעלי הנחלות שמשכירים מבנים (לא מדובר בבתי מגורים שנבנו בהיתר) וכפי שיובהר בהרחבה להלן.

פסק הדין ממשיך מגמות שמקבלות ביטוי בהחלטות רשות מקרקעי ישראל ובחוק ההתיישבות החקלאית שקובע מהו "שימוש חורג" בקרקע חקלאית, לפיהן, קיים איסור להשכיר מבנים ובתי מגורים בנחלות.

ת״א (שלום)(רמלה) 38230-02-18 אברהם נוימן נ׳ דוד ויצמן ואח׳, פס״ד מיום 29/08/21

בלוח השנה העברי סיימנו את "ראש השנה" שהוא "יום הדין", בו נפתחים הספרים ונחרצים גורלות לשנה שבאה עלינו לטובה, שנת התשפ"ב וכעת אנו עומדים רגע לפני יום כיפור ומבקשים סליחה מכל מי שפגענו בו, נתפלל ביחד ונתחיל השנה החדשה נקיים מעוונות.

אנו בעיצומה של מערכה שנמשכת תקופה ארוכה במהלכה העלנו דרישות לביטול החלטות מפלות שמקורן בתקופה של קום המדינה אשר בטעות לא בוטלו עד ליום זה. אנו נלחמים על הבית פשוט כך! אנו דורשים שינוי מידי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל (המועצה) הפוגעות באופן יסודי ומהותי בזכויות הקניין והעיסוק של בעלי הנחלות, נוכח "עידן הנחלה המהוונת" שהביא שינוי דרמטי בכל הקשור לזכויות בעלי הנחלות בחלקת המגורים.

כפי שכבר הבהרנו היטב, החלטות המועצה והוראות הביצוע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עדיין לא הטמיעו את כל השינויים הנדרשים שנובעים נוכח המדיניות החדשה בחלקת המגורים, כאשר במועד כתיבת שורות אלה, ההחלטות, למרבה הצער, מכילות הוראות שעומדות בסתירה לחוק יסוד חופש העיסוק וחוק יסוד כבוד האדם וחרותו ודינן להתבטל על הסף.

בג"ץ הקשת המזרחית שניתן בשנת 2002 גרם לפגיעה קשה מתמשכת ובלתי אפשרית בזכויות של חקלאים ובעלי נחלות וכעשור לאחר מכן, ניתן פסק הדין "פרום הערים העצמאיות" שסלל את הדרך לפתיחתו של "עידן הנחלה המהוונת".

ביום 10.4.2018 רמ"י פתחה את שעריה ליישום ההחלטה שכיום מוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה (החלטה 979 בתחילת הדרך) ומועד זה מסמן תחילתה של תקופה חדשה בכל הקשור לזכויות בעלי הנחלות בחלקת המגורים.

אם נבחן את אבני הדרך החל מבג"ץ הקשת המזרחית ועד "עידן הנחלה המהוונת" (פתיחת השערים היום 10.4.2018), נמצא כרסום מתמשך בזכויות של בעלי הנחלות, כאשר תקופה זו שארכה כ- 16 שנים והחלטות מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י שהתקבלו במהלכה, יצרו אפליה מהותית בין בעלי זכויות של נכסים בעיר ובכפר, אותה אנו דורשים לתקן לאלתר בזכות ולא בחסד!

בראש סדר העדיפויות, במסגרת הדרישה לשינוי "משטר הנחלות", עומדת הדרישה לשינוי מיידי בהחלטות רשות מקרקעי, כך שניתן יהיה להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו כדין.

לאחר פניות רבות שביצענו לבעלי התפקידים ברמ"י וכן לראש הממשלה לשעבר מר בנימין נתניהו, שר השיכון ושר האוצר, קיבלנו תשובות לאקוניות שלא הביאו לפעולות אופרטיבית או לשינוי בהחלטות או להקמת ועדה שתגיש מסקנות כלשהן בנושא ההשכרות.

שלחתי בימים אלה מכתבים לראש הממשלה מר נפתלי בנט, שר האוצר מר אביגדור ליברמן, שר החוץ  וראש הממשלה החליפי, מר יאיר לפיד, שר החקלאות ופיתוח הכפר, מר עודד פורר ושר הבינוי והשיכון מר זאב אלקין בדרישה להורות על שינוי מיידי במדיניות ההשכרה החלה על מושבים במגזר החקלאי.

בתגובה למכתבים שנשלחו לרמ"י בנושא ההשכרות רמ"י ממשיכה לטעון בתגובה, כי היא לא יכולה להעלות את הדרישה לתיקון ההחלטות בכל הקשור להשכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח, לאור העובדה כי דרישה זו מתנגשת עם ההחלטה שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל ביום 15.12.2020 לפיה תוקם ועדה שתבחן חלופות הכנסה במשק החקלאי המשפחתי. הבהרתי לרמ"י, כי טענה זו לא יכולה לעמוד בשלב זה לאור חלוף כשנתיים וחצי מהמועד שבו הוחלט לראשונה על הקמת ועדה שתבחן אפשרות של השכרת בתי מגורים (החלטה 1580) וכשמונה חודשים מאז ההחלטה האחרונה ולמרות זאת, דבר לא נעשה!

הפגיעה בזכות היסודית של בעלי נחלות להשכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח אחרי ששולמו על ידם דמי היוון מלאים עבור מבני הפל"ח, לא יכולה להמשיך ולהתקיים לאור העובדה שמדובר בפגיעה בזכות הקניין ובזכות לפרנסה בכבוד ועל כן יש להמשיך ולדרוש את תיקון המצב המשפטי לאלתר.

ביום 5.7.2021 פורסם נוהל עבודה חדש B37.08 בנושא "שימושים לא חקלאיים בקיבוץ (משולב/חברתי/נלווה/יחידות דיור להשכרה/ביתי)".

הנוהל קובע כללים להסדרת הפעילות הלא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ, לרבות הגדרת סוג השימוש, היקפו ואופן עריכת העסקה ומוסדר בפרק משנה 8.11 לקובץ החלטות המועצה.

תנאי להסדרת השימושים לפי הנוהל הוא הסדרה של כל השימושים הלא מוסדרים בקיבוץ או חתימה על מתווה הסדרה ותשלום דמי שימוש עבור תקופת העבר והעמדת ערבויות להסדרה.

פעמים רבות אנו נשאלים בפגישות ייעוץ - מה ההבדל בין נחלה למשק עזר?

אדם מן הישוב ואף זה המתגורר במושב, פעמים רבות יתקשה להבחין במבט "חיצוני" בהבדלים המהותיים הקיימים בין משקי עזר לנחלות, שכן במבט חטוף נכסים אלה נראים דומים ואף שטחם לעיתים זהה, לרבות מס' יחידות הדיור שניתן לבנות עליהם. אך בכל הקשור להחלטות רמ"י החלות על נכסים אלו הפערים הם מהותיים.

רוכש המבקש לבחור בין נחלה למשק עזר, נדרש להכיר לעומק את ההחלטות החלות על משקי עזר ועל נחלות על מנת לעמוד על הפערים המשפטיים, הכלכליים, המיסויים והתכנוניים שקיימים בין נכסים אלו, שמשפיעים השפעה ישירה על שווי הנכס ועל אפשרויות הניצול שלו לאחר הרכישה ובהתאם לכך לקבל את ההחלטה הגורלית - האם לרכוש נחלה או משק עזר?!

בכדי להעמיק את הדיון ועל מנת שנוכל להגיע למסקנה המתבקשת בסופו של מאמר זה - כי יש לערוך שיוון זכויות בין משקי עזר ונחלות ולהתאים את ההחלטות החלות על משקי עזר בכל הקשור לגודל חלקת המגורים וגובה דמי ההיוון לאלו החלות על נחלות ומנגד להתאים את ההחלטות החלות על נחלות לאלו החלות על משקי עזר בכל הקשור לחובת ההתגוררות, השכרה ורישום ע"ש מספר יורשים - נביא ניתוח של ההוראות המרכזיות החלות על נחלות בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B38.04 ואלו החלות על משקי עזר בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B37.09 (הערה - הנוהל ביחס למשקי עזר עודכן ופורסם ביום 23.5.2021 ובעניין זה נביא הרחבה במאמר נפרד).

נוהל עבודה  B 37.15 - תוספות בניה במגזר החקלאי - מגורים ומבנים חקלאיים בנחלה: ביום 30.5.2021 פורסם נוהל עבודה חדש בנושא תוספות בניה למגורים ולמבנים חקלאיים בנחלות.

החידושים בנוהל העבודה:

1. הצורך באישור האגודה ליח"ד רביעית ואילך.
2. תוספת בניה במסלול "דמי חכירה" תהיה ללא הפרשת חלף היטל השבחה.
3. פטור מתשלום לאנשים עם מוגבלויות.