בשנים האחרונות נוטות הרשויות המפקיעות "להסתתר" מאחורי טענת ה"פוטנציאל" בנסיון לצמצם את פיצויי ההפקעה שישולמו עבור הפקעת קרקעות חקלאיות. ולמה הכוונה? ידוע כי שווין של קרקעות ביעוד חקלאי מושפע גם מן הפוטנציאל הקיים לשינוי יעודן ליעודים אחרים כגון מגורים ו/או תעשיה. קרקע ששווי ההנאה החקלאית ממנה מגיעה כדי אלפי דולרים בודדים לדונם עשויה להיסחר בשוק החופשי במחיר של עשרות אלפי דולרים לדונם וזאת לאור הציפיה כי ניתן יהיה בעתיד לשנות את ייעודה. מובן, שככל שהסיכוי להפשרה גבוה יותר עולה השווי ולהיפך.
כל חוקי ההפקעה והפקודות מכוחן מבוצעות הפקעות במדינת ישראל ( לרבות חוק התכנון והבניה,חוק כביש ארצי לישראל,פקודת הקרקעות רכישה לצורכי ציבור, פקודת הדרכים ומסילות הברזל) קובעים באופן ברור כי יש להעריך את גובה הפיצוי הראוי לפי שווי השוק של הקרקע במכירה בין קונה מרצון ממוכר ברצון, או כלשון החוק והפקודה "יקובל כשוויה של הקרקע אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונות הטוב". ההנחייה ברורה- יש להעריך את השווי שיתקבל בשוק עבור הקרקע על כל מרכיביו. השווי נקבע על פי פרמטרים רבים ומגוונים, בהם שטח הקרקע, מיקומה, צורה, טופוגרפיה וגם אופציה לשינויי יעוד בעתיד ככל שקיימת. כאמור, הרשויות המפקיעות שמנסות לצמצם באופן "יצירתי" את סכומי הפיצויים מציגות עמדה לפיה כאשר יש פוטנציאל שלא מומש בפועל בתוכנית מתאר אין להביאו בחשבון. כלומר, אם הקרקע שהופקעה ממני נמצאת באזור ביקוש שבו יש סיכוי גבוה לשינוי יעוד אבל לא הוכנה עדיין תוכנית ספציפית אין ספק שאם אמכור אותה בשוק החופשי אקבל תמורה שמביאה בחשבון את הפוטנציאל אבל לצורך פיצויי הפקעה לא יובא מרכיב זה בחשבון! במילים אחרות, הוחטאה כוונת המחוקק- כוונת המחוקק היתה שהניפקע יקבל את מלוא הפיצוי המגיע לו כלומר את השווי המלא! המחוקק לא התכוון לנטרל באופן מלאכותי מרכיבים שונים משווי זה! לצערי, בחלק מן המקרים התקבלה עמדה זו של הרשויות והתוצאה הבלתי נמנעת הינה קיפוח ופגיעה לא מידתית של בעלי קרקעות מופקעות.
ברשימה זו אני מבקשת להציג אסמכתאות מן הפסיקה והספרות המקצועית שתומכות בעמדתי ולקרוא קריאה לרשויות לנהוג באומץ ולהימנע מטענות סרק. בספרה המאלף של פרופ' דפנה לוינסון-זמיר, "פגיעה במקרקעין ע"י רשויות תכנון" כותבת המחברת: "הפיצוי צריך להתבסס על ערכם של המקרקעין לולא הפגיעה ע"י הרשות, ערך זה כולל גם את הסיכוי הסביר לממש בהם שימוש שהוא רווחי יותר מהיעוד ששונה. יש להתחשב גם בשימוש פוטנציאלי שטרם עוגן בתכנית החלה על הקרקע כל עוד מדובר בשימוש שהוא סביר או מעשי בעתיד הנראה לעין וכך שהוא משתקף כבר עתה בערכה".
גם ועדת הערר הפועלת מכח חוק כביש חוצה ישראל פסקה בעניין פולקה נ' כביש חוצה ישראל "השמאי אינו מכריע בשאלה אם הפוטנציאל קיים ואם לאו. מתפקידו להכריע ולהביא בפני בית המשפט נתונים האם פוטנציאל שכזה משפיע על שווי השוק". גם בעניין שבין חב' זרעים גדרה לבין חברת כביש חוצה ישראל פסקה ועדת הערר: "שווי הקרקע החקלאית שהופקעה...גבוה משוויה החקלאי ומגלם בתוכו מרכיב מסוים של פוטנציאל כללי.פוטנציאל זה איננו תולדה של תוכנית הנמצאת בהכנה במטרה לשנות ייעודם של המקרקעין או להרחיב זכויות הבניה בהם. מרכיב שווי זה מבטא פוטנציאל כללי המשקף ציפיה סבירה של השוק כי בעתיד יורחבו אפשרויות השימוש בקרקע כפי שאכן נגזר משווי קרקעות חקלאיות בסביבה...לצורך כך מבחן השוק הינו המבחן העיקרי שעלינו לבחון בחישוב הפיצויים המגיעים לנפקע". הגיע הזמן שהרשויות המפקיעות יכירו בזכותם הלגיטימית והחוקתית של הנפקעים לפיצוי ראוי בגין הליך כפוי ולא רצוני. הגיע הזמן שהפיצוי שיציעו הרשויות כבר בתחילת ההליך יהיו סבירים וראויים מבלי ליצור עינוי דין מיותר לנפקעים ולטעון טענות סרק משפטיות כגון טענת הפוטנציאל.
