בהתאם להכרזת הרשות לשירותים ציבוריים חשמל, עד סוף השנה יותקנו תקנות המאפשרות הקמת תחנות כוח סולאריות 'בינוניות' לייצור חשמל בהיקף שבין 50 קילו וואט ל- 5 מגה וואט.
לאור מתן האפשרות לייצור חשמל ומכירתו והכדאיות הכלכלית בפרויקטים מעין אלו, קיימות חברות יזמיות רבות המעוניינות לשכור קרקע בישובים בכל רחבי הארץ על מנת להקים חוות סולאריות לייצור חשמל.
ההצעות להתקשרות, המוצעות ליישובים חקלאיים להם קרקע פוטנציאלית, שונות זו מזו הן במישור המסחרי הכלכלי (כגון: המחיר המוצע לדונם, מחיר האופציה, החבות בתשלום המס, מועד הגשת האישורים לרשויות וכד') והן במתווה העסקה.
בשל ריבוי ומגוון ההצעות ובשל חבויות המס הגבוהות העלולות להיות נטל על היישוב, במתווים מסוימים (שנתקלנו בהם לאחרונה), אנו מציעים שלא לחתום על הסכם התקשרות ללא בחינה מקצועית של התנאים המסחריים בעסקה והמתווה המוצע בה.
להלן נסקור את המסגרת הנורמטיבית בביצוע עסקאות להקמת חוות סולאריות במגזר החקלאי התיישבותי וההיבטים השונים לרבות היבטי תכנון ובניה, מינהל מקרקעי ישראל, היבטים מסחריים בהתקשרות עם יזמים והשלכות המס בכל אחת מהחלופות המוצעות כיום.
א. מסגרת ההתקשרות עם יזם
מסגרת ההתקשרות עם יזם אפשרית במגוון צורות בין השאר באמצעות תאגיד משותף לישוב החקלאי וליזם או במסגרת של החכרת משנה של הקרקע לתקופה הקבועה מראש, כפי שנפרט להלן:
תאגיד משותף
על פי מתווה עסקה זה, היישוב יקים תאגיד ואליו יעביר את הקרקע החקלאית בתמורה או שלא התמורה עפ"י תנאי תעסוקה.
לאחר העברת הקרקע יקצה התאגיד מניות ליזם בתמורה או שלא בתמורה עפ"י תנאי תעסוקה.
מינהל מקרקעי ישראל יקצה את הקרקע לתאגיד המשותף, בייעודה החדש, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בהתאם לאזור העדיפות לתעשייה בו נמצאת הקרקע.
התאגיד המשותף יישא בכל ההוצאות הקשורות להעברת הקרקע ושינוי הייעוד לרבות מיסי הרכישה, תשלום דמי חכירה מהוונים למינהל מקרקעי ישראל (להלן – "ממ"י"), היטל השבחה ככל שיחול וכד'. כאשר, היזם הוא שיממן את התשלומים בדרך שתקבע: הזרמת הון לתאגיד או הלוואות בעלים.
החכרת / השכרת משנה
על פי מתווה זה הקרקע תוקצה ישירות ליישוב החקלאי תמורת תשלום דמי החכירה המהוונים.
היישוב יחכיר ליזם את הקרקע, לתקופה העולה על 20 שנים, תמורת תשלום דמי שכירות עפ"י נוסחה הנקבעת בהסכם.
היזם ישא בכל התשלומים הכרוכים בשינוי הייעוד, ההוצאות והמיסים שיוטלו על פי דין בגין הקמת הפרויקט וניהולו לרבות דמי החכירה המהוונים שישולמו לממ"י והיטל השבחה, ככל שיוטלו.
כמו כן, ישא היזם בעלויות המס הנוספות, בהם יחויב היישוב כתוצאה מהתשלומים בהם ישא היזם עבור הישוב החקלאי לרבות גילום המס.
ב. היבטי המס
כידוע, להיבטי המס משמעויות רבות המשפיעות על הכדאיות הכלכלית של העסקה.
במתווים מסוימים, כפי שניבטים מטיוטות הסכמים המוצעות על ידי יזמים ליישובים, יש משמעויות מיסוי מרחיקות לכת המטילות על היישוב חבויות מס גבוהות. מחבויות מס אלו ניתן להימנע ע"י תכנון מס נכון אשר יקבל ביטוי במשא ומתן המוקדם בין הצדדים.
הצעות היזמים, רובן ככולן, מציעות ליישובים דמי שכירות תמורת החכרת הקרקע לתקופה הקצרה מ – 25 שנים. משמעות התקופה היא כי אין מדובר ב'עסקה במקרקעין' לעניין חוק מיסוי מקרקעין, החייבת במס שבח מקרקעין, אלא בדמי שכירות שוטפים החייבים במס הכנסה לפי פקודת מס הכנסה.
בנוסף לדמי השכירות, היזם משלם את דמי החכירה המהוונים וכל התשלומים וההוצאות שיוטלו על היישוב בעקבות שינוי הייעוד והקמת המתקן על קרקע היישוב.
השכרה לתקופה של 25 שנים פחות יום עלולה להקים ליישוב חבות במס הכנסה גבוהה ומיותרת.
להבדיל מכך, השכרה לתקופה העולה על 25 שנים, תהיה בגדר "עסקה במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין החייבת במס שבח, שיהיה נמוך עבור היישוב לעומת מס ההכנסה שיחול בעסקת שכירות לתקופה קצרה מ- 25 שנים.
יחד עם זאת השכרה לתקופה העולה על 25 שנים ומיסויה כ'עסקה במקרקעין' תהיה פחות כדאית ליזם ותפחית את הרווחיות שלו באופן משמעותי.
הפיתרון לאינטרסים מנוגדים אלה, המתעוררים בין היזם ליישוב, צריך להינתן בשני מישורים:
הראשון – דרישה מהיזם לשאת בכל התשלומים החלים על היישוב לרבות תשלומי המס בגין ההכנסה הקשורה בשינוי בייעוד הקרקע אצל היישוב ובתוספת תשלומי גילום מס.
השני - דרישת דמי שכירות לדונם גבוהים יותר במסגרת המשא ומתן המסחרי.
כל אפשרות אחרת עלולה כאמור, לגרום לחיוב במס גבוה ומיותר אצל היישוב.
ג. היטל השבחה
היטל השבחה יחול בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית אינן מחייבות בהיטל השבחה קרקע משבצת של נחלות חקלאיות אשר שונה יעודה מחקלאות.
ממ"י מחויב בהעברת תשלום חלף היטל השבחה לרשות המקומית בשיעור של 10% מתקבולי דמי החכירה המהוונים. בנושא זה יש מחלוקת עם ממ"י הן ביחס לרכיב המע"מ בתקבולי דמי החכירה המהוונים והן ביחס לשיעור התשלום שהינו לעיתים 50%.
בית המשפט המחוזי הכריע לטובת הרשויות המקומיות בנושא זה וממ"י הגיש ערעור לבית המשפט העליון.
ד. תכנון ובניה
הקמת חווה סולארית והצבת מתקן לייצור חשמל דורשת כאמור כ – 25 דונם לכל מגה וואט חשמל קרי: לפרויקט של 5 מגה וואט נדרשים כ – 120 דונם.
קרקע שייעודה חקלאי אינו מאפשר הצבת מתקן שכזה אלא במסגרת הליך של שינוי ייעוד תכנוני כדין, הכולל את כל שלבי הליכי שינוי הייעוד לרבות הכנת תוכנית מתאר מפורטת, הפקדתה ואישורה.
על פי תוכנית מתאר ארצית (תמ"א 10), הקובעת את הכללים בדבר הקמת חוות סולאריות בסדר גודל של 5 עד 50 מגה וואט הסמכות לאישור תוכנית מפורטת תהיה נתונה בידי הוועדה המחוזית. תחנת כוח בגודל של עד 5 מגה וואט, תהיה בסמכות ועדה מקומית.
לאחר אישור שינוי הייעוד נדרש כמובן היתר בניה המאפשר את הצבת המתקן על הקרקע.
ה. מינהל מקרקעי ישראל
החלטה 949 של מועצת מקרקעי ישראל והחלטה 1163 המעדכנת אותה, דנות בהחכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצות יישובים חקלאיים. על פי החלטות אלו השטח המרבי למטרות שינוי ייעוד במקרקעין חקלאים לצרכי תעסוקה, מסחר, תעשייה, נופש, אחסנה וכד' יהיה 60 דונם נטו במרכז הארץ, 80 דונם נטו באזור עדיפות לאומית ב' וביישובי מרחב התפר ו – 120 דונם נטו באזור עדיפות לאומית א', בקו עימות וברמת הגולן.
החלטה 1162 של מועצת מקרקעי ישראל דנה, בין היתר, במיזמים ליצור חשמל ואנרגיות מתחדשות. ההחלטה קובעת כי הקצאת קרקע בתחום המשבצת החקלאית, למיזמים ליצור חשמל ואנרגיות מתחדשות למטרה מסחרית ו/או בשותפות עם גורמי חוץ, תיעשה עפ"י הכללים האמורים בהחלטת מועצה 949/1163.
לעניין החלטה 949/1163, יובא בחשבון עד 10% משטח הפרויקט ולא יותר מ-10% מהשטח המותר לישוב לפי החלטה זו (949/1163). קרי במרכז הארץ – 6 דונמים, באזור עדיפות ב' – 8 דונמים, ובאזור עדיפות א' וקו עימות – 12 דונמים..
בסמכות ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל לאשר חריגה מהשטח המותר עפ"י סעיף זה, אם מיצה הישוב את מכסת שטחי התעסוקה עפ"י 949/1163, או אם כתוצאה מהקמת מיזמים אלו יעבור הישוב את המכסה המותרת.
תקופת החכירה תהיה עד 49 שנה וההקצאה תבוצע עפ"י שומה פרטנית. שיעור התשלום יהיה בהתאם להנחות אזור בהקצאת קרקע למטרת תעשייה.
ראו פירוט בהרחבה בחוזרנו מס' 100/2009 "קרקע ליצור חשמל מאנרגיה סולארית".
כמו כן ראו עמדתנו בקשר להחלת כללי המגזר העירוני בשינוי יעוד קרקע משבצת נחלות חקלאיות לתעסוקה בחוזרנו מס' 74/2008 "שינוי ייעוד לתעסוקה במשבצת נחלות חקלאיות".
ו. המלצת משרד התשתיות
החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1162, קובעת בין היתר כי תנאי לביצוע עסקת הקצאת קרקע תותנה בקבלת המלצה של משרד התשתיות.
ז. כללי משרד החקלאות
בנובמבר 2009 הוציא משרד החקלאות נייר עמדה בו פירט את הכללים להמלצתו להקמת מיזמים לאנרגיה סולארית על קרקע חקלאית. ראוי לעיין בכללים אלו טרם חתימה על הסכם עם יזם על מנת לוודא כי הוצאתו לפועל של ההסכם אפשרית.
ראו פרוט והרחבה בחוזרנו מס' 113/2009 "מתקני אנרגיה סולארית בשטח נחלות חקלאיות".
ח. שיעבוד/משכון
מימון הפרויקט וכל ההוצאות הקשורות בו חל כאמור על היזם. ליכולת המימון של היזם חשיבות מכרעת על הוצאתו לפועל של ההסכם והקמת הפרויקט. על היישוב לבדוק ולבחון את יכולת המימון של היזם לרבות דרישותיו במסגרת ההסכם לשעבד את זכויותיו הנובעות לו מן השכירות בקרקע ומהפעלת המתקן ו/או דרישתו למשכן את הקרקע.
הסכם עתיר הכנסות ליישוב מיזם דל יכולות מימון – הינו חסר ערך וסביר להניח שלא יצא אל הפועל.
ט. סיכום והמלצות
לאור האמור לעיל ונוכח הניסיון שהצטבר אצלנו אנו ממליצים לבחון את התנאים המסחריים המוצעים לישוב החקלאי, ההשלכות המשפטיות, ההשלכות הקנייניות והשלכות המס הנובעות מכל מתווה מוצע להקמת מתקן פוטו וולטאי.
לנוכח ניסיוננו בתחום עסקאות שינוי היעוד בכלל, ועסקאות שינוי הייעוד לשם הקמת מתקן המשמש להפקת אנרגיה סולארית - בפרט, אנו ממליצים שלא לחתום על העסקה ללא בחינת ההסכם המוצע על כל השלכותיו, תוך קבלת ייעוץ כלכלי, מיסויי וליווי מקצועי ראוי.
לשאלות והבהרות נוספות ככל שיידרשו ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח חן שחרור או עו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.
בכבוד רב,
בועז מקלר
רואה חשבון
