במסגרת תהליך השינוי בהוראות "משטר הנחלות" נדרשים תיקונים בהוראות המוסדרות בפרק משנה 8.3 סימן ז' (להלן: "ההחלטה") לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "קובץ ההחלטות"), כפי שיובהר בהרחבה להלן.
ההחלטה מקנה לבעלי הנחלות אפשרות ליישם את הוראותיה במסגרת מספר מסלולים:
דמי חכירה (3.75% + מע"מ), דמי רכישה (33% + מע"מ), דמי רכישה עבור עסקאות שבוצעו אחרי 1.1.93 (20% + מע"מ), עסקאות שבוצעו עד 1.1.93 (הנחה עד 20% משווי חלקת המגורים), פיצול מגרשים מחלקת המגורים, רכישה של זכויות בחלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם, "התחשבנות מחדש".
היישום של ההחלטה החל ביום 10.4.18 והחל ממועד זה ועד היום בוצעו עסקאות רבות במסלולים השונים שהסתיימו ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין.
בתהליך העבודה ליישום ההחלטה מצאנו כי קיימים פערים בין תנאי החכירה שמקבלים ביטוי בהסכם החכירה וההטבות שניתנות המפורטות בנספח להסכם החכירה לפי המסלול הנבחר, לבין היישום בפרקטיקה של ההחלטה בחיי היומיום של בעלי הנחלות.
המסקנה אליה הגעתי לאחר יישום של ההחלטה במספר רב של מקרים, כי אין מנוס מלקבוע שלאור העובדה שרמ"י החלה ביישום ההחלטה ולאור הוראותיה, כי ההוראות שנקבעו בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 היודעות בכינוין "משטר הנחלות", בוטלו "הלכה למעשה" בהוראות ההחלטה ויש להורות על תיקון הוראות ההחלטה בהתאם.
על מנת להבהיר את הדברים ולפשט אותם אבקש להתמקד בשלושה נושאים מרכזיים הדורשים שינוי בהוראות ההחלטה כלהלן:
- תיקון הגדרת "קרוב" בסעיף 8.3.40 להחלטה.
- מתן אפשרות להשכיר בתי מגורים בהיתר בנחלה במסלול "דמי חכירה".
- ביטול חובת ההתגוררות בנחלה במקרים מיוחדים.
ברשימה זו אבקש להתמקד בנושא הראשון (תיקון הגדרת "קרוב") שלעניות דעתי נמצא בראש סדר העדיפויות ודורש תיקון מידי על מנת למנוע "תקלה" משפטית, כפי שיוסבר להלן.
תיקון הגדרת "קרוב" בהחלטה:
בהתאם להוראות החלטות רמ"י הנהוגות כיום, קיים איסור כי אחים יתגוררו ביחד בנחלה לאחר פטירת ההורים. כלומר, במקרה שבו הורים הלכו לבית עולמם ונותרו מספר ילדים ובנחלה בנויים שני בתי מגורים או יותר, לא ניתן להגיע להסדר בין היורשים כי הם יתגוררו ביחד בנחלה כאשר הזכויות יירשמו ע"ש אחד היורשים.
מצב הדברים, כאמור לעיל, יוצר מאבקים בין יורשים של נחלות ומטיל עליהם חבויות כספיות ניכרות לצורך פיצוי היורשים או דורש ביצוע הליך של פיצול מגרשים מהנחלה בעלויות גבוהות ביותר, שפעמים רבות לא נמצאות בהישג ידם של היורשים שנאלצים למכור את הנחלה, תחת האפשרות הסבירה והמתבקשת, כי אחים יתגוררו ביחד בנחלה.
המציאות שבה אחים לא יכולים להתגורר ביחד בנחלה, הופכת להיות בלתי אפשרית ויותר מכך, בלתי סבירה ולא מידתית, שעה שהוראות ההחלטה מאפשרות במסלול "דמי חכירה" לבנות בית שלישי בנחלה ובכדי להמחיש את הדברים נביא דוגמא מהחיים.
שלושה אחים בנחלה אחת:
יהודה וחוה בעלי זכויות בנחלה. בנחלה בנוי בית מגורים ראשי בו מתגוררים ההורים ובסמוך נבנה בית מגורים שני על ידי הבן יעקב. הבת יעל ביקשה זמן רב לבנות בית בנחלה אך לאור כך שלא היה בנמצא "נכד נשוי" לא ניתן היה לבנות את יחידת הסמך בשטח 55 מ"ר. בשנת 2015 קיבל יהודה האבא ידיעה משמחת כי רמ"י החלה ביישום ההחלטה בהליך "פיילוט" מה שיאפשר לו לבנות את יחידת הסמך ולתת פתרון מגורים ליעל.
יהודה הגיש לרמ"י את המסמכים הנדרשים ליישום ההחלטה במסלול "דמי חכירה" וקיבל אישור להיכנס להליך ה"פיילוט". יהודה שילם את דמי ההיוון בסך 200,000 ₪ וכתוצאה מכך בוטל הצורך ב"נכד הנשוי" והתקבל היתר בניה ליחידת הסמך שנבנתה על ידו במהרה, ומיד לאחר סיום הבניה יעל עברה להתגורר בה.
בשנת 2018 אושרה תב"ע ליחידה שלישית בנחלה והבן יואב בנה בית מגורים שלישי בנחלה. כך חיה המשפחה, כאשר ההורים מתגוררים בבית הראשי, יעקב בבית השני, יעל ביחידת הסמך, ויואב בבית השלישי. כל הבתים נבנו בחיי ההורים בהתאם להיתרים כדין.
לאחר מספר שנים ההורים הלכו לבית עולמם והותירו אחריהם צוואה שקובעת את ההוראות הבאות: יעקב יירשם כבעל הזכויות בנחלה, יעל תקבל את הזכויות בבית ההורים, יואב יקבל את הזכויות בבית השלישי. לאחר פטירת ההורים ניתן צו קיום צוואה והזכויות בנחלה הועברו ע"ש יעקב. שלושת האחים התגוררו ביחד בנחלה בהתאם למצוות ההורים בצוואה.
בוקר אחד הגיע לביקור בנחלה פקח רמ"י שביקש לבדוק את המבנים בנחלה. לאחר סיור בנחלה ובדיקה של היתרי הבניה נמצא כי הכל תקין. הפקח שאל את יעקב מי מתגורר בבתי המגורים ויעקב הסביר כי האחים שלו מתגוררים בבתים בהתאם לצוואה של האבא. הפקח הסביר ליעקב כי בהתאם להוראות רמ"י קיים איסור של מגורי אחים ביחד בנחלה. יעקב קיבל את ההודעה בתדהמה והסביר לפקח כי הבתים נבנו מכספי הילדים בהיתר בחיי ההורים ובצוואה נקבע כי הילדים זכאים לזכויות בבתי המגורים ויעקב לזכויות בנחלה עם הבית בו הוא התגורר כל השנים. הפקח הסביר ליעקב כי קיים איסור למגורים משותפים של אחים בנחלה אחרי פטירת ההורים ואין כל קשר להוראות הצוואה שמנוגדות להוראות רמ"י.
לאחר כ- 30 יום מביקור הפקח התקבל מכתב מרמ"י בו הודע ליעקב כבעל הנחלה, כי הוא מפר את הוראות הסכם המשבצת והחלטות רמ"י וכי ההתגוררות של אחיו בנחלה מהווה עבירה על הוראות הסכם המשבצת בגינה יושתו עליו דמי שימוש וכן תוגש כנגדו תביעה אם הוא לא יסדיר מיד את ההפרה ויפנה את האחים מהנחלה.
יעקב, יעל ויואב נקלעו למצב בלתי אפשרי. ההורים ז"ל הותירו צוואה וקבעו הוראות ברורות כיצד יש לנהוג בנחלה. האחים השקיעו כספים רבים בנחלה לפני שנים רבות, הם התגוררו בנחלה וגידלו את הילדים וכעת הוראות רמ"י קובעות כי הם נדרשים לפנות את הנחלה למרות שכל הבתים נבנו בהיתר כדין - האם ייתכן?!
הבעיה המשפטית:
המשפחה פעלה בהתאם לכללים ושילמה לרמ"י דמי היוון עבור מסלול "דמי חכירה" ועבור ביצוע הבניה בהיתר וכל מבוקשה היה להוציא לפעול את הוראות הצוואה של האבא ז"ל שבנה את המבנים בנחלה בהיתר.
בכניסה למסלול "דמי כניסה" בתשלום 3.75% + מע"מ מקבל בעל הנחלה שלוש הטבות:
- ביטול רצף בין דורי - ניתן לבנות את יחידת הסמך ללא צורך בנכד הנשוי וכאשר תאושר התב"ע החדשה שתקבע ארבע יחידות בשלושה מבנים, ניתן יהיה לבנות בית מגורים שלישי נפרד.
- קיבולת בניה של 375 מ"ר - ניתן לנצל 375 מ"ר ביחידות המגורים בנחלה ללא תשלום דמי היוון בגין שטחים מעבר ל- 160 מ"ר בכל יחידה. מעבר ל- 375 מ"ר ישולמו דמי היוון עבור המ"ר הנוספים לפי 91%.
- פיצול מגרש בתשלום 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל - ניתן לפצל מגרשים מהנחלה בתשלום 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל.
השאלה - האם ביטול הרצף הבין דורי שאפשר לבנות את יחידת הסמך ואת היחידה השלישית במקרים בהם קיימת תב"ע בתוקף - מתייחס גם לשלב שבו ההורים הלכו לבית עולמם?
התשובה - לא!
"התקלה" בהחלטה - ההחלטה מאפשרת בנייה של יחידת הסמך לאחר ביטול הרצף הבין דורי ויחידה שלישית נפרדת בתב"ע החדשה, כאשר ההורים בחיים, אך לא מאפשרת מגורים של אחים ביחד כאשר ההורים הלכו לעולמם.
התוצאה - הורה שמתגורר בבית מגורים ראשי בנחלה ובנחלה נבנה בית שני עבור אחד הילדים וכעת ייבנה בית שלישי עבור ילד נוסף או יחידת סמך, וההורים מבקשים לקבוע בצוואה, כי לאחר שאחרון מהם ילך לבית עולמו, ילד אחד יקבל את הזכויות בנחלה עם הבית בו הוא מתגורר (הבית השני), ילד שני יקבל את הבית שבו הוא מתגורר (הבית השלישי שנבנה בחיי ההורים) וילד נוסף יקבל את הזכות להתגורר בבית ההורים שנפטרו - מותיר את הילדים "במלכוד" שכן ההוראה בצוואה עומדת בניגוד להחלטות רמ"י!
הפתרון האפשרי - פתרון אפשרי הוא ביצוע של פיצול מגרשים מהנחלה. כלומר נבצע פיצול של שני מבנים, הבית השלישי ובית ההורים והילד שיקבל את הנחלה יוותר עם הנחלה המפוצלת עם הבית שבו הוא מתגורר.
הבעיה הכלכלית - עלויות של פיצול מגרשים מנחלות נאמדות במרכז הארץ בסך של כ- 1.5 מיליון ₪ והפיצול של המגרש השני בשווי גבוה יותר. כלומר, ילדים שמתגוררים בנחלה של ההורים ובנו בית מגורים, לעיתים שנים רבות בטרם ההורים נפטרו, נדרשים לשאת בעלויות גבוהות מאוד בגיל מתקדם (בד"כ בעת פטירה של ההורים הילדים בגיל 60 ומעלה) ובהרבה מקרים אין לילדים את האפשרות הכלכלית וההחלטות לא מאפשרות להם להתגורר בנחלה ביחד עם האח שנרשם כבעל הזכויות ללא ביצוע פיצול של מגרש מהנחלה וכאן יש "תקלה" ואסון כלכלי ומשפחתי.
פגיעה בזכויות הקניין של בעלי נחלות - הרי לא ייתכן כי החלטה מטיבה שמאפשרת לבעלי נחלות לבנות בית שני ושלישי, תגרום לכך כי לאחר חיי ההורים הילדים יידרשו להתפנות מבתיהם או לשלם עלויות בלי אפשריות לצורך פיצול מגרשים, כאשר הילדים התגוררו שנים רבות בבתי המגורים שנבנו בהיתר כדין וזאת לאור הוראות "משטר נחלות" שנקבעו לפני עשרות שנים ואינן רלוונטיות לימינו וכמובן שלא יכולות להתקיים לאור הוראות ההחלטה שמקנה זכויות לבניית בית שלישי ומעל לכל הן פוגעות בזכויות קניין יסודיות של בעלי הנחלות.
התוצאה המתבקשת - תיקון הגדרת "קרוב" בסעיף 8.3.40 בסימן ז' לקובץ ההחלטות שקובע כך:
"אח" - ביחס לזכויות עקב ירושה בלבד.
כלומר "אח" בהחלטה נחשב רק לצורך חלוקת עיזבון בין יורשים של נחלה - בחלוקת עיזבון נקבע כי "אח" נחשב קרוב, על מנת שיינתן פטור מתשלום "דמי רכישה" בעת ביצוע חלוקת עיזבון.
הערה - "אח" לא הוגדר כ"קרוב" בהחלטה 1155 ורק לאחר פניות לרמ"י בהן הסברנו כי ככל ויושתו "דמי רכישה" בחלוקת עיזבון בין יורשים יאלצו יורשים רבים למכור את הנחלות, תוקנה ההגדרת "קרוב" והתווסף "אח" להגדרה.
כעת לאור היישום של ההחלטה בשוטף, מקרים רבים יקלעו ל"מילכוד" בהתאם לסיפור המתואר לעיל, ולכן מתבקש תיקון נוסף בהגדרת "קרוב" כך ש"אח" ייחשב קרוב ולא רק במסגרת חלוקת עיזבון – ובהתאם לכך אחים יוכלו להתגורר ביחד בנחלה לאחר פטירת ההורים כאשר הזכויות בנחלה נרשמות ע"ש אחד היורשים בלבד.
התיקון בהגדרת קרוב חייב להתבצע במיידי שכן תוכניות רבות לבית שלישי בנחלה עומדות לקבל תוקף בזמן הקרוב (קיימות כבר כיום תוכניות בתוקף), והורים וילדים שמבקשים לתכנן את עתיד המשפחה ומשקיעים כספים, עשויים להימצא ב"מלכוד משפטי" מול הרשות וכן במסגרת היחסים המשפחתיים. נראה כי העובדות האמורות לא היו לנגד מקבלי ההחלטות שכן הן "נולדו" כתוצאה מהיישום בפועל של ההחלטה וכעת ברור כי יש להורות על התיקון המבוקש.
מכתב ברוח הדברים המפורטים לעיל הועבר לאגף חוזים לדורות בהתיישבות ברמ"י עם בקשה לבצע את התיקונים בהחלטה ובהמשך נעדכן לגבי התוצאות.
