סדקים במשטר הנחלות" - עדכון בנושא התביעה להשכרת בית מגורים בנחלה / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ביום חמישי ה- 16.5.2024 התקיים בבית המשפט המחוזי בתל אביב דיון ההוכחות בתביעה שהגשנו כנגד רמ"י בדרישה לאשר השכרת בית מגורים בנחלה.

מטעם רמ"י העידה ראש צוות עסקאות ואת רמ"י ייצגה עו"ד מטעם הפרקליטות.

בתצהיר עדות ראשית שהוגש על ידי נציגת רמ"י הובהר, כי, רמ"י מעולם לא אישרה השכרת בית מגורים בנחלה וכי איסור ההשכרה הוא אבן יסוד במשטר הנחלות שקובע כי אסור להשכיר בית מגורים בנחלה וכי בנחלה יש חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה.

עוד הובהר על ידי נציגת רמ"י בתצהיר, כי המדינה הקנתה לבעלי הנחלות זכות "ללא תשלום" בנחלות בהם ניתן לבנות ללא תשלום בית ראשי עד 160 מ"ר עבור בעל הנחלה, בית שני עד
160 מ"ר עבור "דור ההמשך" ויחידה בשטח 55 מ"ר עם קיר משותף עבור דור שלישי.
את היחידות לא ניתן להשכיר, אלא אם מבוצע יישום של ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל במסלול "דמי רכישה", כאשר בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה גם לאחר תשלום "דמי רכישה".

נציגת רמ"י הבהירה היטב, כי היא לא מכירה קריטריונים בגינם ניתן יהיה לאשר השכרה וכי רמ"י כלל לא דנה בדרישה להשכרת בית מגורים בנחלה.

בטרם הוגשה התביעה שלחנו לרמ"י מכתבים בהם הודענו, כי לטענתו איסור ההשכרה פוגע באופן יסודי ובלתי מידתי בזכות הקניין של בעלי הנחלות וכי לא ניתן להחיל את "משטר הנחלות" על בית שני בנחלה. הבית השני נבנה על ידי הילד של בעלי הנחלה, ביצענו העברה ללא תמורה של המגרש עם הבית ושולם 1/3 מס רכישה וכן אנו נמצאים בהליך של יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי חכירה" וכל שנותר הוא להשלים מבחינת פרוצדורה את ההליך ואין מקום לשלול את זכות ההשכרה לאור כך שההליך ארוך וממילא המגרש עם הבית כבר לא מהווה חלק מהנחלה במערכת היחסים בין בעלי הנחלה לילד.

עוד הבהרנו, כי הליך הפיצול אורך לכל הפחות שלוש שנים עד רישום הזכויות ע"ש הילד המפצל ואי השכרת הבית גורמת לנזקים כלכליים עצומים ובנסיבות העניין הנזק שנגרם אינו סביר ועל כן יש לאשר את ההשכרה כבר כיום.

בתגובה למכתבים רמ"י הודיעה שאין להשכיר את הבית ודחתה את הטענות שלנו על הסף ואף הבהירה כי ככל והבית יושכר יידרש תשלום דמי שימוש עבור תקופת ההשכרה.

קריטריונים להשכרה:

סעיף 8.3.20 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שכותרתו: "העברת זכויות" קובע כך:

"החוכר והאגודה אינם רשאים להעביר את הזכויות במוחכר או לשעבדו בכל צורה שהיא
אלא בהסכמת הרשות מראש ובכתב. לעניין זה, העברת זכויות - הענקת הזכויות, העברתן, הסבתן או ויתור עליהן, החכרת המוחכר בחכירת משנה, השכרת הנחלה, מסירת חזקה או שימוש בנחלה במישרין או בעקיפין, שיתוף בנחלה או בכל זכות הנובעת מזכויות החוכר בנחלה, והכל בין בתמורה ובין ללא תמורה, בשלמות או בחלק. על אף האמור, אם בידי שר החקלאות ופיתוח הכפר או מי שהשר הסמיכו לכך בהתאם לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז 1967- , ניתן היתר בכתב להעברת הזכויות או שיעבוד המוחכר, השותפות לא תהווה העברת זכויות או שיעבוד המוחכר לעניין סעיף זה"

כלומר, סעיף 8.3.20 קובע במפורש, כי ניתן להשכיר בית מגורים בנחלה רק, בהסכמת רמ"י מראש ובכתב!!!

במהלך הדיונים השופט הנכבד הופנה על ידנו לסעיף 8.3.20 לקובץ ההחלטות והוא אכן הקשה על ב"כ רמ"י בדרישה כי תינתן הבהרה באילו נסיבות רמ"י תאשר השכרה. יותר מכך, לאור הנזקים הכלכליים הכבדים שנגרמים כתוצאה מאי ההשכרה עד היום ואלו שייגרמו בהמשך לאור הימשכות הליך הפיצול למספר שנים, בית המשפט הציע כי יינתן אישור להשכרה לאור המצב הסובייקטיבי של התובע.

בתגובה להצעה של השופט הנכבד הודיעה ב"כ רמ"י כי "אין מקום לדון בהצעה וכי אין אף צורך להעביר את ההצעה לאישור רמ"י כי היא לא תאשר".

בית המשפט הורה לרמ"י למרות העמדה הנחרצת של ב"כ רמ"י, להשיב לבית המשפט במכתב מנומק, מדוע רמ"י מסרבת לאפשר את ההשכרה נוכח הנסיבות של התובע וביקש כי רמ"י תתייחס בתגובתה לנסיבות המיוחדות של התובע ולא תדחה באופן גורף את הבקשה להשכרה.

תגובת רמ"י לא אחרה לבוא ולמרבה הצער, רמ"י כלל לא התייחסה לנסיבות הקונקרטיות של המקרה (מגורים בחו"ל) וחזרה על עמדתה לפיה, היא דוחה את הבקשה להשכרת בית המגורים לאור כך שמשטר הנחלות קובע איסור השכרה. רמ"י כלל לא התייחסה לאפשרות המוקנית בסעיף 8.3.20 לקובץ ההחלטות לפיה היא יכולה לאשר השכרה בנסיבות מיוחדות ואף לא הבהירה מהו שיקול הדעת שהיא מפעילה בעת שהיא דנה בבקשה להשכיר בית מגורים בנחלה.

סדקים בחומת "משטר הנחלות":

"משטר הנחלות" הוא חומה בצורה שראשיתו בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965. לשיטת רמ"י העקרונות שנקבעו במשטר הנחלות הם "היסודות" עליהם בנויות כל החלטות רמ"י ביחס לנחלות מאז ועד היום. רמ"י מחזיקה בעמדה שעוברת מדור לדור בין הפקידים לפיה, כל החלטה שמתקבלת ביחס לנחלות מתבססת על משטר הנחלות ולמרות שהמציאות השתנתה מקצה לקצה בכל הקשור לאפשרויות הבנייה, פיצול מגרשים, פל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, מבני קייט, פאנלים סולאריים על מבנים ובחלקות א', שינויים דרמטיים בניצול השטחים לחקלאות, החלטות ממשלה שקבעו הפקעות מאסיביות בשטחי משבצת של יישובים חקלאיים, החלטות תכנוניות שמקנות זכויות לשלוש, ארבע ואף יותר יח"ד ועוד החלטות ששינו את פני ההתיישבות - מבחינת רמ"י "משטר הנחלות" נותר בעינו וההצדקה לכך היא - "הנחלות ניתנו ללא תשלום וניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות עבור שלושה דורות ללא תשלום עד 375 מ"ר".

ההחלטה להגיש את התביעה כנגד רמ"י בעניין השכרת בית מגורים בנחלה, התקבלה אצלי לפני מס' שנים ובייחוד לאחר 10.4.2018 כאשר רמ"י פתחה את שעריה ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז'. נעשו ניסיונות חוזרים לשכנע את רמ"י כי איסור ההשכרה לא יכול להחזיק במציאות של החלטות רמ"י המשתנות החלות על חלקת המגורים - אך רמ"י נותרה איתנה בעמדתה כי משטר הנחלות רלוונטי גם כיום.

הסירוב של רמ"י לבקשות שהגשנו והעיוות שקיים בכך שלא ניתן להשכיר בית מגורים בנחלה שנבנה בהיתר ולאחר ששולמו בגינו כל המיסים והתשלומים לכל רשות, האפליה בין העיר לכפר, כך שמבנה הבנוי על מגרש בעיר המנוהל על ידי רמ"י אין מניעה להשכיר, בעוד בנחלה לא ניתן להשכיר בית מגורים והכפייה על בעלי הנחלות כי בית המגורים יוותר פנוי, כאשר קיימים בעלי נחלות כולל פנסיונרים שפרנסתם תלויה בהשכרת בית המגורים, לא השאירה לנו ברירה אלא להגיש את התביעה כנגד רמ"י.

הגשת התביעה כשלעצמה, ללא כל קשר לתוצאה, היא צעד ראשון, דרמטי והיסטורי בדרך לניפוץ החומה הבצורה. דיון ההוכחות נתן לנו רוח גבית משמעותית למהלך וכפי שאסביר להלן, ללא כל ספק, יצרנו סדק משמעותי בחומה שיתרחב ויביא לשינוי המיוחל כך שניתן יהיה להשכיר בתים בנחלה.

דיון ההוכחות:

במהלך דיון ההוכחות השופט שאל את נציגת רמ"י שאלות נוקבות בעניין הקריטריונים להשכרת בית מגורים והתשובה היתה: "לפי מדיניות משטר הנחלות יש חובת התגוררת בנחלה ואסור לבעל הנחלה להשכיר בית מגורים". השופט הקשה על נציגת רמ"י והתייחס לסעיף 8.3.20 לקבוץ ההחלטות וביקש לקבל תשובה לעניין שיקול הדעת שרמ"י מפעילה בעת שהיא מקבלת בקשה להשכרת בית מגורים. התשובה של נציגת רמ"י היתה: " עד היום לא הוגשו בקשות להשכרת בית מגורים והיא לא מכירה מקרה שבו רמ"י אישרה השכרה".

השופט חזר ושאל, הרי בסעיף 8.3.20 לקובץ ההחלטות ניתנה לרמ"י הזכות לאשר השכרה "מראש ובכתב", על כן מדוע לא פורסמו קריטריונים להפעלת שיקול הדעת? מדוע לא קיימות הוראות "מתי ניתן לאשר השכרה"?.   נציגת רמ"י השיבה, כי היא לא מכירה נהלים להשכרת בית מגורים ולא ידוע לה כי אלו פורסמו בשלב כלשהו. חשוב לציין כי דעתו של השופט הנכבד כלל לא היתה נוחה מהתשובות שניתנו על ידי נציגת רמ"י.

הסדק שנפרץ ב"חומת ההשכרה" התרחש לראשונה כאשר השופט פנה לב"כ רמ"י שנחלצה לעזרת העדה ושאל אותה: "מדוע רמ"י לא התייחסה באופן פרטני למצבו האישי של התובע כפי שבית המשפט הורה?". התשובה היתה: "התובע כלל לא עבר את הרף על מנת שניתן היה לדון בבקשתו".

לשמע התשובה הבטנו בב"כ רמ"י וחיוך עלה על פנינו, כאשר לראשונה שמענו שיש משהו שנקרא "רף". ואם יש "רף" כלשהו שצריך לעבור אותו אז בואו ננסה להבין במה מדובר?. ואכן השופט הנכבד שאל את ב"כ רמ"י למה כוונתה באמירה "לא עבר את הרף". תשובת ב"כ רמ"י היתה: "נניח לדוגמא שהתובע היה צריך חו"ח לנסוע לחו"ל על מנת לעבור טיפולים מצילי חיים" אני מניחה שרמ"י היתה בוחנת את בקשתו ואולי היתה מאפשרת את ההשכרה".

אם כך, נשאלה ב"כ רמ"י "יש קריטריונים להשכרה?"  והיא השיבה: "אני לא יודעת להשיב כעת אבל אני מניחה שכך רמ"י הייתה מתייחסת לבקשת השכרה בנסיבות שתיארתי". מכאן התפתח דיון לגבי הקריטריונים ונציגת רמ"י חזרה והשיבה לשאלות שנשאלה: "אני לא מכירה מקרה שבו אושרה השכרה".

הדיון ארך כארבע שעות במהלכו חשתי את "התנועה" שמתרחשת באולם, כמו תנועה של "לוחות טקטוניים" שעליהם יושבות כל היבשות בעולם כאשר תזוזה שלהם יכולה לגרום לצונאמי אדיר, זה בדיוק מה שקרה באולם - האבנים שמרכיבות את חומת "משטר הנחלות" החלו לזוז ממקומם ולא משנה מה תהיה התוצאה, כי בכל מקרה מי שפסק הדין יינתן כנגדו יערער לבית המשפט העליון - העובדה שלראשונה בהיסטוריה של "משטר הנחלות" הוגשה תביעה כנגד את היסוד העמוק ביותר שהוא "איסור ההשכרה", פתחה דיון שלא היה קיים עד היום והתוצאה לא תאחר לבוא... .

חוק החקלאות:

אחד החיזוקים החשובים ביותר שקיבלתי במהלך דיון ההוכחות הוא שיש להמשיך לפעול ללא לאות ובכל החזיתות על מנת שיעלה לדיון "חוק החקלאות" שיקבע, בין היתר, הוראות ביחס לנחלות חקלאיות, הוראות שיתאימו למציאות של ימנו, תחת משטר אנכרוניסטי וחשוך שלא שייך כלל להחלטות שחלות כיום על חלקת המגורים בנחלות. חוקים שיאגדו לתוכם את ההחלטות שניתנו על ידי הרשויות השונות וחלות על הנחלות בנושאים של: תכנון, קניין, מיסוי, כלכלה, החלטות שיאפשרו לבצע פעולות בנחלה שמתיישבות עם החלטות מהפכניות כמו תיקון 5 לתמ"א 35 וכיוצ"ב.

בנוסף התבהר לי היטב שוב עד כמה אנו חיים בתפיסת עולם שגוייה מיסודה שלא קיימת באף תחום או רשות, אלא רק בהחלטות רמ"י המתייחסות לתחום הנחלות החקלאיות שבו מעצבי המדיניות הם הפקידים ולא נבחרי הציבור!
הבנתי זאת היטב כאשר שמעתי את התשובות של פקידת רמ"י שידעה לומר כל עת שנשאלה:
"זו מדיניות רמ"י". גם כאשר השופט הנכבד הקשה עליה וביקש תשובות למקרה הקונקרטי, לא היתה כל תשובה ראויה שהניחה את הדעת אלא רק חזרה על מנטרות "זהו משטר הנחלות ולפיו קיים איסור להשכיר את הבית".

פקידי רמ"י מיישמים החלטות של מועצת מקרקעי ישראל באמצעות החלטות הנהלה ונהלי עבודה. קובץ ההחלטות מעודכן כל אימת שמועצת מקרקעי ישראל מקבלת החלטה או כאשר מתקבלת החלטת הנהלה שמאשרת תיקונים בקובץ. במועצת מקרקעי ישראל יושבים פוליטיקאים ואנשי מקצוע כולל פקידים ויועצים משפטיים מרמ"י וממשרדים נוספים. הפקידים שאמונים על החלק "המקצועי" נותנים את חוו"ד ואילו הפוליטיקאים, עם כל הכבוד, שאינם בקיאים ברזי הבעיות של עולם הנחלות, מקבלים את המידע "המעובד" מצד אנשי המקצוע וההחלטות מתקבלות על סמך נתונים אלה.

אין בפני מקבלי ההחלטות תמונה מלאה של המציאות לפיה חיים בעלי הנחלות מול משטר נחלות אנכרוניסטי שלא קשור כלל לימינו. אני סמוך ובטוח (וזאת לאחר פגישות שלא לפרוטוקול...) שאילו שר בממשלת ישראל או ח"כ או פקיד בכיר, היה בעל זכויות בנחלה ומתוודע לאיסור ההשכרה, לאחר שהיה עובר את שלב "השוק", שלא לומר היה נותר עם פה פעור ללא מילים, תוך זמן קצר היה פועל לשינוי ולא היה מסכים לחיות עם איסור מסוג זה שפוגע בזכות הקניין שלו. אך לצערנו זה לא המצב ולאחר עשרות שנים, אנו נדרשים להיאבק על זכותנו להתפרנס מיציר כפנו, שמוחזק ומנוהל על ידי "משטר פאודלי" שמבוסס על יחסי "אדון ווסאל" ממש כך!

לא ייתכן שפקיד יוכל לקבוע מתי הוא מפעיל שיקול דעת ומתי הוא לא מפעיל או כיצד להפעיל את שיקול הדעת אם לאפשר השכרה או מהו "הרף" אליו צריך להגיע בעל נחלה בכדי שפקיד רמ"י "יסכים" לדון בבקשה שלו להשכיר בית מגורים. השיטה שלנו לא בנויה כך שפקיד יחליט אם יציאה לטיפולים מצילי חיים או משפחה שכולה או מצב כלכלי או גירושין או פשיטת רגל או כל מצב הומניטארי או אחר הם אלו שיפעילו אצלו את שיקול הדעת אם לדון או לא לדון בבקשה - זו בדיוק השיטה הפאודלית שבה שלטו בעלי ההון על האיכרים ואנו אמנם לא חיים בימי הביניים אך החלטות רמ"י הן בהחלט ביטוי כואב למשטר שעבר מן העולם ונותר רק בעולם הנחלות.

רבים מבעלי הנחלות התרגלו לחיות שנים רבות עם העיוותים שקיימים בהחלטות רמ"י ועם הפחד מהרשות. יש כאלו שלא מוכנים להגיע לבניין רמ"י ואף שמעתי גב' שאמרה לי: "אני רק שומעת את המילה רמ"י ואני מקבלת לחץ דם" או אחר שאמר לי: "כאשר אני רואה רכב שאני לא מכיר שעוצר מול השער אני נתקף פחד משתק אולי הגיע פקח רמ"י ולוקח לי ימים להירגע".
האם נוכל להסכים שבעלי נחלות לרבות אלו שהגיעו לגיל גבורות יחיו בפחד מרשות שמנהלת את הקרקע? האם נוכל להסכים שפקיד רמ"י יפעיל שיקול דעת איך או מתי או את מי לאכוף? האם נסכים להמשיך ולאפשר שירמסו את הזכויות של בעלי הנחלות בטענה כי "נתנו לכם את הנחלות ללא תשלום" באופן מנותק לגמרי מההיסטוריה או מהמציאות?

עלינו לפעול בכל דרך חוקית על מנת להביא את השינוי, ללא פחד או מורא מהרשות ובאמונה שלמה בצדקת הדרך. אני רואה מול עיניי רבים וטובים מבעלי הנחלות, אנשים מבוגרים שלא יכולים להשלים עם המצב אך נותרים חסרי אונים מול כוחות של הרשות, רבים מהם נופלים ונרמסים תחת גלגלי ההחלטות שגורמות לעוול ולאפליה וזה לא נותן מנוח.

במקום שבו מעולם דרכה רגל אדם אנו נדרוך ונשאיר סימנים ונגרום לסדקים ונבקע את החומה בכדי ליצור מציאות חדשה שאני קורא לה: "משטר הנחלות החדש" שבו נוכל להשכיר בתים, לא נהיה שבויים בנחלה ונוכל לעבור לדיור מוגן או להתגורר ליד הילדים ולהשכיר את הבית הראשי בנחלה, נוכל להשכיר את החלקות החקלאיות למעבד, להשכיר מבנים חקלאים ומבנים לפל"ח, נוכל לבנות בתי מגורים ולבצע פיצול מגרשים ללא הגבלה לפי תוכנית ונהיה משוחררים מכבלי הבירוקרטיה ונוכל להנות מזכות הקניין ללא צורך להתנצל שאנו בעלי נחלות.

בסיום הדיון השופט הודיע כי פסק הדין יינתן בהקדם ואנו נעדכן מיד כאשר יתקבל אצלנו.

נאחל שבוע טוב ובשורות טובות לכל עם ישראל!