מלכודות במכירת נחלה ב"עסקת נטו" / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

מהי "עסקת נטו"?

תפיסת העולה ביחס ל"עסקת נטו" קובעת את הכלל הבא - הרוכש משלם את כל המיסים לכל הרשויות החלים על המוכר ולוקח על עצמו את כל הסיכונים בעסקה, המוכר מקבל את סכום "הנטו" שסוכם בין הצדדים מוסר את החזקה ומותיר את הרוכש להתמודד עם כל התהליך עד לקבלת אישורי המיסים והעברת הזכויות על שמו.

הרוכש נושא בסיכונים ובסיכויים ולכאורה נראה, כי למוכר אין כל סיכון בעסקה - אך תפיסת מציאות זו - טומנת בחובה מלכודות הן למוכרים והם לרוכשים עליהן נדבר בהרחבה.

הסיסמא "עסקת נטו" נשמעת יותר ויותר בתקופה האחרונה ובייחוד לאור עליית מחירי הנדל"ן בכלל ומחירי הנחלות בפרט. תקופת הקורונה יצרה שוק של "מוכרים" וכיום כמעט "כל מספר זוכה".

מוכרים דורשים סכומים שעד לפני כחצי שנה לא היו מדמיינים לבקש עבור הנחלה וגם כאשר רוכש מסכים לשלם את הסכום המבוקש ונראה שכביכול עומדת להתבצע עסקה, בתהליך המו"מ מוכרים מקבלים הצעות נוספות שגבוהות במאות אלפי ₪ מההצעה הנוכחית שקיבלו והתוצאה היא שהעסקאות נופלות וקמות שוב ושוב.

המצב שבו רוכשים מוכנים לשלם ומוכרים מעלים מחירים, ביחד עם חבויות המס שעלו באופן משמעותי החל מפתיחת השערים ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ביום 10.4.2018, הביאו לכך שמוכרים החלו לבקש סכום "נטו" עבור מכירת הנחלה והטילו את כל חבויות המס בעסקה על הרוכשים.

"עסקאות נטו" שבוצעו בעבר כלל לא דומות ל"עסקאות נטו" המבוצעות כיום, כאשר השוני נובע נוכח העובדה שכיום נגבים "דמי רכישה" בעת מכירת הנחלה במקום "דמי הסכמה" וכאן טמונה "המלכודת" המשמעותית ביותר בעסקת נטו!

אם כך נשאל - מה השתנה בתהליך ביצוע העסקה לאור כך שכיום נגבים "דמי רכישה" במקום "דמי הסכמה" ומהם הסיכונים שקיימים כיום ולא היו בעבר?

התשובות לשאלות שלעיל הן - "נוהל העבודה" ו- "מועד מתן השומה לדמי רכישה".

לכאורה, נראה כי מדובר באותה עסקת נטו. הרוכש ישלם את המיסים, המוכר יקבל את התמורה, ימסור את החזקה, תהיה לו וודאות לגבי הסכום שיוותר בידיו והרוכש ימשיך להתנהל מול הרשויות בשם המוכר על מנת לשלם את כל המיסים ולקבל אישורי העברה.

אך לא כך ונרחיב. בעולם "דמי הרכישה" תהליך העבודה מול רמ"י לצורך קבלת שומה לדמי רכישה שונה בתכלית מהתהליך שהיה בעולם "דמי הסכמה". ההתנהלות מול רמ"י לצורך קבלת שומה לדמי רכישה, דורשת מקצועיות ומיומנות וטיפול אינטנסיבי מול רמ"י בתיקון מסמכים ומתן מענה לדרישות חוזרות להמצאת מסמכים נוספים, החתמת שכנים על תצהירי שכנים כאשר יש חריגות בגבולות או תצהיר אגודה בגין שימושים בחלקות ב' או חריגה לשצ"פ וכל זה מתרחש בלחץ זמנים להגיע לסיום העברה על מנת שהרוכש יוכל להתחיל להנות מהקניין שנרכש על ידו ולבצע בניה בנחלה. נהלי רמ"י קובעים כי בעת שמוגשים מסמכים להעברת זכויות במסגרת עסקת מכר (גם במסגרת תהליך יזום לביצוע ההחלטה שלא בעסקת מכר), רמ"י לא תקבל בקשות להיתרי בניה אלא רק לאחר ששולמה השומה. לאור חוסר בכח אדם וקבועי זמן ארוכים ביותר בתהליך העבודה מול רמ"י, אנו מקבלים שומות גם שנתיים ויותר לאחר החתימה על הסכם המכר. בכל התקופה עד קבלת השומה לדמי רכישה, הרוכש לא יוכל לבצע כל פעולה בנחלה והבעיה המרכזית היא שערך הקרקע עולה והשומה נקבעת למועד מתן השומה וכאן טמונה מלכודת בעסקת נטו שלא היתה בעבר.

למרות העובדה שבעסקת נטו הסכם המכר קובע, כי כל המיסים והתשלומים חלים על הרוכשים,  המוכרים חייבים לוודא היטב כי מבוצעות כל הפעולות הנדרשות מול רשות המיסים ובייחוד מול רמ"י לצורך קבלת השומה לדמי רכישה, לאור כך שדרישות התשלום יוצאות ע"ש המוכרים וכל "תקלה" בתהליך העסקה, תיפול על כתפי המוכרים ביחסים מול הרשויות, גם אם בהסכמה החוזית האחריות היא של הרוכשים.

עסקת נטו יכולה להיות "הזדמנות" מצוינת עבור מוכרים שמבקשים סכום גבוה ומוצאים רוכשים שמוכני לשלם, אך יחד עם זאת, עסקת נטו יכולה להיות "מלכודת" עבור המוכרים אם תהליך העסקה לא יוסדר היטב בהסכם וב"כ המוכרים לא יבצע פיקוח קפדני לאורך כל הדרך ויוודא כי משולמים כל המיסים ע"י הרוכשים ומתקבלים אישורי מיסים סופיים.

עסקת נטו יכולה להיות "אתגר" עבור רוכשים שמוכנים לשלם את הסכום שמבקשים המוכרים, כך שייתכן ובסיום העסקה הם ישלמו סכום מצטבר (נטו + מיסים) נמוך מזה שהיה משולם בעסקת ברוטו (כיום מקרים כאלה כמעט ולא קיימים בייחוד במרכז הארץ), אך עסקה זו יכולה להיות גם "מלכודת" עבור הרוכשים, אם לא נלקחו בחשבון כל הסיכונים ביחס לתשלום המיסים ובייחוד דמי רכישה לרבות חלוף הזמן עד קבלת אישורי המיסים, שכן כאמור, חבויות המס עשויות להגיע גם לכ- 60%!

שיטת "ארבעת השלבים" לביצוע "עסקת נטו":

מוכרים שמבקשים לבצע עסקת נטו, נדרשים לפעול בהתאם לאבני הדרך שיפורטו להלן על מנת לקבל תמונה ברורה של המצב המשפטי, המיסוי, התכנוני והכלכלי (שיטת "ארבעת השלבים") ובהתאם לכך לקבוע את עקרונות העסקה ולערוך את הסכם המכר.

בדיקות מקדמיות:

הבדיקות המקדמיות שיפורטו להלן, מבוצעות בטרם אותרו הרוכשים, על מנת שהמוכרים יוכלו לתכנן היטב את העסקה מכל ארבעת הבחינות (משפטי, מיסוי, תכנוני וכלכלי) ובהתאם לכך לקבוע את גובה התמורה ולקבל החלטה אם לבצע עסקת ברוטו או נטו וכן לבצע את הפעולות בנחלה בהתאם לתוצאות הבדיקות, לצורך הכנת הנחלה לביצוע העסקה.

• בדיקות משפטיות -
  1. ב"כ המוכרים יקבל יפוי כח מהמוכרים/יורשים כולל צו ירושה/צו קיום צוואה ויזמין מרמ"י את הדיסק עם המסמכים של הנחלה, אישור זכויות מעודכן, אישור על הרכב הנחלה מהאגודה, היתרי הבניה מתיק הועדה המקומית לתכנון ובניה, דו"ח עיון מרשם המשכונות ביחס למוכרים/מנוחים ויבצע בדיקות כי לא חלים על הנחלה שיעבודים, עיקולים או מניעות אחרות.
  2. הסדרת שימושים - יש לשים לב היטב, כי ככל ובנחלה קיימים שוכרים או חריגות בניה או שימושים חורגים, יש לפנות שוכרים ושימושים לא מוסדרים בטרם פניה לרמ"י לקבל מסמכים ומידע, כי בעת פניה לרמ"י יישלח פקח נחלה וככל וקיימים שוכרים או שימושים לא מוסדרים יידרשו דמי שימוש.
  3. תנאי הסף ליישום ההחלטה - בדיקת ארבעת תנאי הסף ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"), לצורך תשלום "דמי רכישה" בגין שטח חלקת המגורים המאושר לפי תב"ע בתוקף ולא יותר מ - 2.5 דונם:
     א.   בדיקה אם מתקיימת תביעה לזכויות היסטוריות, כאשר במקרה וקיימת תביעה,
             לא ניתן יהיה לקבל שומה לדמי רכישה.    
      ב.   בדיקת שימושים לא מוסדרים ושוכרים.    
      ג.    חובות בגין דמי שימוש, דמי היתר, דמי חכירה שנתיים.      
      ד.  רישום חלקת א' בשלמות בטאבו (תצ"ר) -  ככל ולא קיים תצ"ר רשום לא ניתן
            יהיה לקבל הסכם חכירה. בסיום העסקה תבוצע העברת זכויות ע"ש הרוכשים
            ברמ"י בלבד ויתקבלו ההטבות בגין מסלול "דמי רכישה" והרישום בטאבו יתבצע
            אחרי רישום תצ"ר - לשים לב בהסכם המכר לשלב הוראה בנושא זה.
  4. מסמכי ההחלטה - בהסכם המכר יש לשלב סעיפים ייעודיים הקשורים ליישום ההחלטה לרבות תהליך העבודה מול רמ"י, כאשר האחריות לביצוע כל הפעולות עד לקבלת שומה לדמי רכישה חלה על הרוכשים, בפיקוח של ב"כ המוכרים. במסגרת הליך יישום ההחלטה יש להגיש סט מסמכים לרמ"י כולל מפה מצבית שתיערך בטרם ביצוע העסקה. המפה המצבית תיבדק בטרם התקשרות עם הרוכשים, על מנת לוודא כי כל הבנוי בפועל בנחלה תואם את היתרי הבניה, כי אין חריגות בקווי בניין או מניעות אחרות שעשויות להשפיע על יישום ההחלטה וככל וקיימות הן יטופלו בטרם ההתקשרות בהסכם המכר.
  5. משכנתא - במקרים בהם הנחלה נרכשת מיורשים, לא ניתן לקבל משכנתא לצורך רכישת הנחלה. במקרים מיוחדים ניתן יהיה להגיע להסכמה כי ימונה מנהל עיזבון בכפוף לכך שהבנק של הרוכש יסכים כי מסמכי ההלוואה ייחתמו על ידי מנהל עיזבון.
  6. מפה מצבית - נבקש ממודד לבצע מפה מצבית בהתאם להנחיות ליישום ההחלטה עליה תסומן חלקה א' של הנחלה, יפורטו כל המבנים הבנויים בנחלה, תסומן חלקת המגורים לפי תב"ע בתוקף וגבול חלקת מגורים 2.5 דונם וכן טבלת שטחים וטבלת מבנים.
• בדיקות תכנוניות -
  1. ביצוע השוואה בין המבנים המפורטים במפה המצבית לבין היתרי הבניה. יובהר, כי את המסמכים לרמ"י לצורך יישום ההחלטה וקבלת שומה לדמי רכישה, ניתן להמציא רק לאחר שימצא כי יש התאמה מדויקת בין הבנוי בפועל לבין היתרי הבניה וככל ויידרש יבוצעו התאמות במבנים באמצעות השבה למצב ההיתרים המקורי/הריסה והמפה תעודכן בהתאם בטרם הגשה לרמ"י. אין להגיש מפה מצבית לרמ"י הכוללת חריגות בניה. במסגרת ניהול המו"מ מול הקונה יש להבהיר כי המוכרים לא מבצעים התאמה להיתרים ככל וקיימות חריגות בניה, אלא הריסה בלבד. במסגרת הכנת הנחלה למכירה המוכרים יוכלו לבצע מראש את ההתאמות להיתר המקורי וכן יפנו שוכרים ככל וקיימים.
  2. ככל ויידרש תתבצע בדיקה באמצעות אדריכל לבחינת מצב הבנוי בפועל של המבנים בנחלה בהתאם למפורט במפה המצבית מול היתרי הבניה שיימצאו בתיק הוועדה וברמ"י.
  3. הבהרה - רכישה של זכויות בנחלה ניתן לבצע רק כאשר כל המבנים בנחלה בנויים בהיתר בניה כדין ולא קיימים שימושים חורגים או חריגות בניה או שוכרים או מבנים ללא היתר או מכולות או קרוואנים וכו'. שימושים חורגים וחריגות בנייה יחייבו בתשלום דמי שימוש בהתאם להוראות רמ"י ונושאים אלה יוסדרו בטרם החתימה על ההסכם. למרות שמדובר בעסקת נטו ברוב המקרים המוכרים הם אלו שמשלמים חובות עבר ככל והיו שימושים לא מוסדרים בנחלה ולכן חשוב להסיר שימושים בטרם הגשת העסקה לרמ"י.
     בעניין מכירת נחלה הכוללת חריגות בניה נבהיר דבר נוסף - אין אחידות במרחבי רמ"י בטיפול בעסקאות מכר כאשר קיימות חריגות בניה (המדובר בחריגות בניה בבתי מגורים שיש היתכנות להסדרתם ולא בשימושים חורגים או שוכרים). קיימים מרחבים המאפשרים תשלום "דמי שימוש" עבור חריגות הבניה והמשך בתהליך העסקה כאשר תירשם הערה בהסכם החכירה בדבר חריגות בניה שנדרשות הסדרה. מרחבים אחרים לא יאפשרו התקדמות בעסקה אלא לאחר "הסדרה בפועל" של חריגות הבניה באמצעות השבה למצב ההיתר המקורי או הריסה או הוצאת היתר. בשני המקרים ישולמו דמי שימוש בהתאם להחלטות רמ"י.

ההמלצה היא לא לבצע עסקה כאשר קיימות חריגות בניה אלא ככל והרוכשים מעוניינים במבנים כולל החריגות ולוקחים אחריות להסדרתם כולל תשלום דמי שימוש וגם זאת, רק במרחבים המאפשרים ביצוע עסקה ותשלום דמי שימוש ללא הסדרה בפועל. במרחבים שדורשים הסדרה בפועל בטרם ביצוע העסקה, אין לבצע עסקה עם חריגות בניה כי העסקה לא תתקדם וגם ישולמו דמי שימוש. ככל והוחלט לבצע עסקה ולדווח לרמ"י כאשר יש חריגות בניה בנחלה - הרוכשים יותירו בנוסף לכספי המיסים, כספים נוספים כפי שייקבעו בחוו"ד השמאי, בכדי להבטיח את תשלום דמי השימוש על ידי הרוכשים.       

• בדיקות כלכליות -

1. בעידן הנחלה המהוונת ועולם דמי הרכישה - בשום אופן אין לבצע עסקה ללא קבלת שומה משמאי מקצועי המתמחה בתחום הנחלות. גם כאשר מדובר ב"עסקת נטו" המוכרים יקבלו שומה משמאי שנבחר על ידם עוד בטרם הנחלה יצאה לשיווק ובהתאם לכך יתכננו את ביצוע העסקה.
2. השמאי יבחן את שווי השוק של הנחלה ואת המיסים שיחולו על המוכרים בגין מכירת הנחלה ומשולמים בעסקה על ידי הרוכשים: דמי רכישה הכוללים דמי הסכמה על החלקות החקלאיות, מס רכישה על דמי רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מע"מ בגין חלקות חקלאיות, דמי שימוש ודמי היוון ככל וקיימות חריגות בניה או שימושים חורגים, מס יסף.
3. בהתאם לחוו"ד ניתן יהיה לקבל החלטה ביחס לגובה הכספים שיופקדו על ידי הרוכשים בנאמנות אצל ב"כ המוכרים, בכדי שב"כ המוכרים ישלם את התשלומים והמיסים החלים על הרוכשים ישירות מחשבון הנאמנות. ככל ויוותרו כספים בחשבון הנאמנות בסיום העסקה ולאחר העברת הזכויות ע"ש הרוכשים, הם יושבו לרוכשים.

• בדיקות מיסוי -
  1. עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין בתחום הנחלות יבחן את השומה העצמית והשומה הסופית למס שבח החלה על המוכרים ומשולמת על ידי הקונים.
  2. עו"ד יתבסס על השווי של הנחלה שנקבע על ידי השמאי, לרבות השווי שנקבע עבור בית מגורים או בתי המגורים, יקבל את כל הפרטים ביחס למועד קבלת הזכויות בנחלה, מועד הפטירה של המנוחים ככל ומדובר במכירה מיורשים, קיום התנאים של סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, יקבל את השווי של דמי הרכישה והיטל השבחה שנקבע על ידי השמאי וכן את ההוצאות הנוספות המוכרות בניכוי בגין החלק החייב במס שבח ובהתאם לכך יקבע את גובה השומה העצמית למס שבח והשומה הסופית.
  3. שינויים בחוק מיסוי מקרקעין המשפיעים על גובה כספי הנאמנות - שימת הלב מופנית לשינויים הצפויים בחוק מיסוי מקרקעין ולהם השפעה על מוכרי נחלות ומס השבח שיחול עליהם והחשיפה בעסקת נטו. כיום ההכנסה משבח ממכירת דירת מגורים עד לשווי של כ - 4.9 מיליון ₪ לא נלקחת בחשבון לצורך חישוב מס היסף ואילו בתזכיר החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין מוצע לבטל את התקרה הנ"ל ולקבוע שכל סכום השבח ממכירת דירת המגורים שאינה פטורה ממס שבח יובא בחשבון בבסיס המס לצורך חישוב מס היסף. בנוסף, בתזכיר לתיקון החוק נקבע, כי מס היסף יגבה כבר במסגרת שומת מס השבח במשרדי מיסוי מקרקעין, מה שלא ניתן היום לביצוע במשרדי מיסוי מקרקעין הואיל ומס היסף נגבה במסגרת הגשת הדין וחשבון למס הכנסה (פקיד השומה) ונמצא שלא כל המוכרים הגישו דין וחשבון לפקיד השומה, ורשות המיסים לא תמיד גבתה את מס היסף במקרים של מוכרי נחלות. שינוי נוסף בתזכיר החוק הוא ביטול החישוב הליניארי המוטב במכירת דירת מגורים לתושבי חוץ. מדובר בשינוי דרמטי שיש בו כדי להעלות את גובה מס השבח במקרים בהם מוכר הנחלה הוא תושב חוץ. לפי המצב החוקי כיום, תושב חוץ היה זכאי לליניאריות מוטבת בגין מרכיב בית המגורים שבנחלה, דבר שהביא לחבות מס נמוכה מאוד בגין מרכיב בתי המגורים שבנחלה. התיקון המוצע לחוק, מגדיל במקרים כאמור את מס השבח בצורה מהותית על ידי שלילית הליניאריות המוטבת לתושבי חוץ בגין מכירת בתי המגורים שבנחלה ובהתאם לכך יש לקבוע את גובה כספי הנאמנות.
  4. שומה עצמית למס שבח - בקביעת גובה השומה עצמית למס שבח יש לשים לב, כי בעת הדיווח לרשות המיסים עדיין לא שולמו דמי רכישה והיטל השבחה ועל כן אין הוצאות מוכרות בניכוי והשומה העצמית תהיה גבוהה באופן משמעותי מהשומה הסופית ובהתאם לכך יש לקבוע את גובה כספי הנאמנות. לאחר תשלום דמי רכישה והיטל השבחה והוצאות נוספות המוכרות בניכוי, תוגש בקשה לתיקון שומה למס שבח ויושבו סכומים בגין החלק החייב במס בעסקה. נפנה את תשומת הלב, כי בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין המועד לתיקון שומת מס השבח הוא 4 שנים מהמועד בו רשות המיסים הפעילה את סמכותה לשלב א' (עד 8 חודשים ממועד הדיווח על עסקת מכירת הנחלה). בחלק מהמקרים שומת דמי הרכישה מוצאת על ידי רשות מקרקעי ישראל לאחר חלוף 4 השנים (לדוגמא, בשל הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה). לכן, בכדי שלא תחסם בפני המוכרים האפשרות לתקן את שומת מס השבח יש להגיש בקשה למתן אורכה לתיקון שומת מס השבח, בטרם יחלפו 4 השנים.
  5. לשים לב היטב - לאור כך שתהליך הדיווח לרשות המיסים מבוצע על ידי ב"כ הקונה, יש לקבוע הוראות בהסכם שמחייבות את הקונה בביצוע דיווח במועד, תשלום שומה עצמית ושומה סופית ותשלום קנסות ככל ויחולו.
  6. מע"מ - תיבחן חבות אפשרית בתשלום מע"מ בגין החלקות החקלאיות, כאשר תשלום המע"מ הוא עבור השווי של החלקות החקלאיות וגם סכום זה משולם על ידי הרוכשים ויוותר בנאמנות.

פרקים נבחרים בהסכם המכר ב"עסקת נטו":

1. שומות המס בגין מס שבח, היטל השבחה ודמי רכישה יצאו תמיד ע"ש המוכרים ועל כן הוראות ההסכם יסדירו את התשלומים שחלים על המוכרים ומשולמים על ידי הרוכשים, כך שב"כ המוכרים יעמוד בפיקוח ושליטה לאורך כל תהליך העסקה ויוודא כי הדיווח לרשות המיסים, לרמ"י ולרשות המקומית, מבוצע במועד וכי המיסים משולמים בהתאם למועדים הקבועים בדרישות התשלום.
2. כאשר אנו מייצגים רוכשים בעסקת נטו, יש לוודא כי המוכרים חתמו על יפוי כח רחב שמאפשר ייצוג המוכרים מול רשות המיסים (הן מול מיסוי מקרקעין והן מול פקיד השומה), לרבות הגשת דו"חות למס הכנסה לצורך ביצוע פריסת השבח הריאלי והפחתת נטל מס השבח. כאשר אנו מייצגים רוכשים בעסקת נטו, יש לבחון היטב את מועד הקצאת הזכויות בנחלה ומועד הפטירה של המורישים, שכן טעות בסעיף זה יכולה להביא להבדל בין 25% מס שבח לבין 40% מס שבח והתוצאה היא מלכודת של מאות אלפי ₪ ויותר. יפוי כח להעברת הזכויות החתום על ידי המוכרים יינתן לב"כ הרוכשים רק לאחר תשלום מלוא התמורה, אך יפוי כח לטיפול במיסוי ומול רמ"י חתום ע"י המוכרים, יינתן לב"כ הרוכשים במועד החתימה על הסכם המכר.
3. כאשר הנחלה נמכרת על ידי יורשים, יש לבדוק, כי מדובר ב"צאצאים" של בעלי הזכויות, לבחון את מועדי הפטירה של שני בעלי הזכויות המנוחים, גם אם הנחלה רשומה רק ע"ש בעל זכויות אחד, לבחון את מועד קבלת הזכויות ולקבל אישורים למועדים האמורים מהרשויות כולל אישור על מועד הקצאת הזכויות מהאגודה.
4. בעסקת נטו האחריות לביצוע כל הבדיקות המשפטיות, המיסוייות, הכלכליות והתכנוניות חלות על הרוכשים. כלומר, למרות שהמוכרים ביצעו את כל הבדיקות המקדמיות המפורטות לעיל, בהסכם המכר האחריות ביחס לבדיקות והתוצאות שיחולו במהלך העסקה, חלות על הרוכשים בלבד. בהתאם לכך בסעיף ההצהרות בהסכם המכר, הרוכשים יצהירו הצהרות רחבות כי הם ביצעו את כל הבדיקות והם לוקחים על עצמם את כל האחריות ביחס לנחלה.
5. ככל וקיימים שימושים לא מוסדרים הם יוסדרו בטרם ההתקשרות עם הרוכשים. קיימים מצבים בהם הרוכשים מסכימים לקבל על עצמם את ביצוע ההסדרה של המבנים בנחלה ואף את תשלום דמי השימוש ובמקרים אלה יוסדרו הוראות בהסכם ביחס לאחריות הרוכשים (ראה לעיל לעניין ההבדלים בנהלי העבודה במרחבי רמ"י כאשר קיימות חריגות בניה הניתנות להסדרה). בכל מקרה אין לבצע עסקת מכר כאשר קיימים שוכרים או שימושים חורגים אותם לא ניתן להסדיר, כאשר נוהל העבודה בכל המרחבים קובע, כי לא תתבצע עסקה אלא לאחר פינוי שוכרים ושימושים ותשלום דמי שימוש.
6. כפי שהוסבר לעיל, "עסקאות נטו" שבוצעו בעבר בעולם "דמי ההסכמה" לא דרשו התנהלות אינטנסיבית מול רמ"י לצורך קבלת השומה, כפי שנדרש כיום בעולם "דמי הרכישה".
   בעולם "דמי ההסכמה" המוכר היה מגיש את ההסכם ביחד עם הבקשה להעברת זכויות לרמ"י והיתה מתקבלת שומה, הרוכש שאמור לשלם את דמי ההסכמה בעסקת נטו, היה מחליט אם להגיש השגה וככל ולא הוגשה השגה, השומה שולמה על ידי הרוכש וביחד עם אישורי המיסים (מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה), בוצעה העברת זכויות. כיום, תהליך העבודה לקבלת שומה לדמי רכישה דורש הכנות מוקדמות ואיסוף מסמכים כולל מפה מצבית, החתמת תצהירים של שכנים ולעיתים של האגודה ותיקונים חוזרים ונשנים במסמכים. ככל ולא מתבצעת עבודה שוטפת מול רמ"י, שומה לדמי רכישה עשויה להתקבל אחרי מספר שנים אם בכלל. לאור העובדה כי הרוכשים משלמים את השומה לדמי רכישה, עולה בעסקאות שאלה - מי יבצע את הפעולות מול רמ"י לצורך קידום קבלת השומה לדמי רכישה, על מנת שלמוכרים תהיה שליטה ופיקוח על התהליך. ההמלצה שלי היא, לבחון מול מי מבוצעת העסקה וככל והמייצג של הרוכש בקיא היטב בתהליך העבודה מול רמ"י ניתן לאפשר לו לבצע את התהליך בפיקוח ב"כ המוכר וככל וב"כ הרוכש לא בקיא בתהליך, אני מציע כי הפעולות מול רמ"י יבוצעו ע"י ב"כ המוכר שימציא את השומה לדמי רכישה בהקדם ככל שניתן (לפי זמני רמ"י) והיא תשולם מחשבון הנאמנות (ראה הרחבה להלן לעניין תהליך העבודה לקבלת השומה).
7. תנאי מתלה - הסכמי מכר של נחלות הם על תנאי מתלה לפיו הקונה יקבל המלצה חיובית מועדת הקבלה של האגודה והבקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי תחתם על ידי מורשי החתימה מטעם האגודה. לעיתים קובעים כי נדרש גם אישור קבלת הרוכשים כחברי אגודה אך לאור כך שהליכי קבלה עשויים לארוך זמן רב, די בקבלת המלצה חיובית מועדת הקבלה וחתימה של מורשי החתימה מטעם האגודה על הבקשה להעברת הזכויות.
8. שטח חלקת המגורים במפה המצבית - החשיבות בקבלת מפה מצבית בטרם ביצוע העסקה נובעת מכך שדמי הרכישה משולמים בגין שטח חלקת המגורים עד 2.5 דונם וככל וחלקת המגורים בתב"ע שהיתה בתוקף נכון ליום 27.3.2007 גדולה מ- 2.5 דונם, ניתן לשלם עבור השטח מעבר ל- 2.5 דונם על מנת שניתן יהיה לבצע בניה על שטח גדול מ- 2.5 דונם. ככל ולא ישולמו דמי רכישה בגין השטח המאושר בתב"ע מעבר ל- 2.5 דונם, השטח מעבר ל- 2.5 דונם יהווה חלקת חצר ולא ניתן יהיה לבנות עליו מגורים או פל"ח. בהסכם המכר, יש לקבוע הוראות ביחס לשטח חלקת המגורים בגינו משולמים דמי רכישה ולצרף כנספח את המפה המצבית. ככל והשטח קטן מ- 2.5 דונם, הרוכש צריך לדעת כי הוא משלם דמי רכישה עבור שטח קטן מ- 2.5 דונם ולמוכר אין אחריות לכך וככל והשטח יגדל בתוכנית שתקבל תוקף בעתיד והרוכש ירצה לבנות על השטח הנוסף, יהא עליו לשלם דמי רכישה בהתאם לשומה עדכנית.
9. בהסכם המכר יש להבהיר, כי הרוכש לא יוכל להגיש בקשה להיתר בנייה בנחלה אלא רק לאחר שישולמו דמי רכישה. גם במקרה שבו הנחלה לא נמכרת על ידי יורשים אלא על ידי בעלי הנחלה הרשומים, רמ"י לא תאפשר הגשת בקשה להיתר בניה במקביל להגשת מסמכי העסקה והרוכש צריך להכיר כי הוא יקבל חזקה בנחלה בהתאם למצבה לאחר ששילם את מלוא התמורה והפקיד את הכספים למיסים, אך הוא לא יוכל לבנות בנחלה עד לאחר שישולמו דמי רכישה, תהליך שאורך זמן רב.
10. כמו כן, יש לקבוע כי הרוכש לא יבצע חריגות בניה או שימושים חורגים או השכרות עד למועד שבו יועברו הזכויות על שמו. נתקלתי במצבים בהם הרוכש קיבל חזקה בנחלה והשכיר מבנה או ביצע חריגות בניה וכאשר הגיע הפקח של רמ"י התקבל מכתב התראה ונדרשו דמי שימוש ואף הוגשו תביעות כולל כלפי המוכרים שמסרו את הנחלה ואין להם כל אחריות לשימושים. בהסכם יש לקבוע כי הפרה הוראות אלה תהווה הפרה יסודית של ההסכם.

התמורה וכספי הנאמנות:

1. מוקש המרכזי בעסקת נטו הוא גובה כספי הנאמנות שיוחזקו בידי ב"כ המוכרים לצורך תשלום המיסים החלים על המוכרים בעסקה ומשולמים על ידי הרוכשים.
2. העיקרון המנחה הוא, שעו"ד של המוכרים יחזיק בכספי הנאמנות וישלם את המיסים מיד עם קבלת דרישה מהרשויות כאשר הרוכש יוכל להגיש השגות במקביל לתשלום השומות ובשום אופן לא ידחה את המועד לתשלום השומה, על מנת להשלים את העסקה בהקדם ולהפחית את הסיכון שקיים עבור המוכרים מול הרשויות. נבהיר בעניין זה - כי בהתאם לנוהל העבודה של רמ"י, לאחר קבלת שומה לדמי רכישה ניתן לבחור באפשרות של הגשת "עיון חוזר" בשומה בטרם ביצוע העסקה. במקרה זה העסקה תוקפא ולא תבוצע העברת זכויות ע"ש הרוכשים, אלא לאחר סיום הליכי עיון חוזר. לאחר קבלת החלטה בהליך עיון חוזר ניתן להגיש עיון חוזר נוסף לוועדת ההשגות. הליכי עיון חוזר אורכים חודשים ארוכים ומעכבים את הרוכשים מביצוע פעולות בנחלה ואת המוכרים מהגעה לקו הסיום להשלמת העסקה.
   לכן, יש להעביר את השומות שמתקבלות מרמ"י לשמאי מומחה שיבחן את השומה ויקבל החלטה אם נכון להגיש עיון חוזר. לאור הסיכון בכך שבהליכי עיון חוזר השומה תתוקן לרעת המשיג, יש להגיש הליכי עיון חוזר רק לאחר שמוודאים כי קיימת היתכנות חיובית להצליח בהליך. כאמור, יש לשלם את השומה ולבחור במפרט הכספי באפשרות של הגשת עיון חוזר במקביל לביצוע העסקה, השומה תשולם מכספי הנאמנות והרוכש ינהל הליך עיון חוזר במקביל.
3. ביחס לתשלום שומה עצמית למס שבח ומס רכישה קיים מועד בחוק - הדיווח יבוצע בתוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם והשומה תשולם בתוך 60 יום. יש לזכור, ככל ומס השבח לא ישולם בתוך 60 ימים ממועד החתימה על ההסכם, הרי שהוא יצבור ריביות והפרשי הצמדה. במקרים בהם שולם כבר למעלה מ -40% מהתמורה ולא ישולם מס השבח אזי יצטברו גם קנסות בגין אי תשלום המס במועד. נושאים אלה יש להסדיר היטב בהסכם ולוודא כי ההצהרות והתשלומים יבוצעו במועד הקבוע בחוק.
4. ביחס לשומת דמי רכישה לרמ"י אין מועד בהחלטות רמ"י לדיווח על העסקה. העובדה שלא קיים מועד לדיווח מול רמ"י מנוצלת לעיתים לרעה כך שקיימים בעלי מקצוע שמייעצים לרוכשים שלא לדווח על העסקה לרמ"י אלא רק לרשות המיסים ולדחות את תשלום של דמי הרכישה. אבהיר היטב, כי פגשתי מוכרים שמצאו שלאחר שחלפו שנתיים ויותר מביצוע העסקה, לא בוצע דיווח לרמ"י בגין העסקה ע"י ב"כ הרוכש בעסקת נטו וכך למעשה נותרה חשיפה של המוכרים מול רמ"י ויותר מכך, לא נותרו כספי נאמנות לתשלום דמי הרכישה והמוכרים עמדו מול שוקת שבורה. בהסכם המכר יש לקבוע מועד לדיווח על העסקה לרמ"י בדיוק כפי שנקבע ביחס למס שבח. את כל המסמכים הנדרשים לצורך דיווח לרמ"י לקבלת שומה לדמי רכישה יש להכין למועד החתימה על ההסכם והם יוגשו מיד לאחר שיתקיים התנאי המתלה ביחד עם הבקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי.
   
   ב"כ המוכרים לא צריך לחשוש מהגשת הבקשה להעברת הזכויות לרמ"י בטרם שולמה מלוא התמורה (בעבר היא היתה מוגשת רק לאחר תשלום מלוא התמורה), לאור כך שהעברת זכויות מתבצעת רק לאחר שיומצאו כל אישורי המיסים. בנוסף יש להכיר, כי בכדי שהפקידה ברמ"י תתחיל בטיפול בתיק לצורת קבלת שומה לדמי רכישה, יש להגיש ביחד עם "מסמכי ההחלטה" גם את הבקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי חתומה על ידי הצדדים ועל ידי מורשי החתימה מטעם האגודה. יש לשים לב היטב כיצד למלא את הפרטים בבקשה להעברת זכויות ולהתאים את הפרטים למסמכי ההחלטה.
5. גובה כספי הנאמנות ייקבע ע"י ב"כ המוכר בהתאם לשומה שהתקבלה בהליך הבדיקות המקדמיות ובניתוח המיסוי של העסקה. יש לקחת בחשבון כי השומה לדמי רכישה תינתן בהתאם להערכה למועד מתן השומה ולא למועד העסקה ולקבוע את גובה כספי הנאמנות שיופקדו על ידי הרוכשים בהתאם לחוו"ד השמאי.
6. בעסקת נטו המבוצעת על ידי יורשים לא ניתן לקבל משכנתא ועל כן הרוכשים יידרשו לשלם מהון עצמי את מלוא התמורה למוכרים ואת כספי הנאמנות למיסים.
7. הרוכש ישלם ביחד עם התשלום הראשון למוכרים בגין סכום הנטו גם את התשלום הנדרש לשומה עצמית למס שבח וסכומים אלה יופקדו בידי ב"כ המוכרים. ייפתח חשבון נאמנות עבור התמורה למוכרים וחשבון נאמנות עבור המיסים בו הנהנה יהא הרוכש. במועד מסירת החזקה יפקיד הרוכש את כל התמורה נטו בידי המוכרים ואת היתרה למיסים בנאמנות בידי ב"כ המוכרים.
   כלומר - במועד מסירת החזקה משלם הרוכש את מלוא התמורה נטו למוכרים ואת מלוא המיסים לנאמנות על מנת שב"כ המוכרים יוכל לשלם את המיסים החלים בעסקה מיד עם דרישה ראשונה ולא יהא נתון לחסדי הרוכש.
8. ניתן לקבוע במקרים מסוימים, כי השומה לדמי רכישה תשולם על ידי הרוכש עם קבלתה מרמ"י, אך במקרה זה אין למסור את החזקה בנחלה לקונה. תנאי זה יכול להיות מתאים כאשר אחד היורשים או המוכרים מתגורר/ים בנחלה והרוכש לא ממהר לקבל חזקה בנחלה כי הוא לא יוכל בכל מקרה לקבל היתר בניה לבנייה בנחלה, אלא לאחר שתשולם השומה לדמי רכישה.
9. בשום אופן אין להסכים כי מס השבח והיטל השבחה ישולמו לפי שוברים שיתקבלו מרשות המיסים. יש לבצע הערכה של המיסוי שחל בגין שומה עצמית למס שבח וכן היטל השבחה ועל הקונה להפקיד את הכספים במעמד התשלום הראשון, כי את השומה העצמית למס שבח יש לשלם בתוך 60 יום ממועד החתימה גם אם התנאי המתלה לא התקיים. ככל והתנאי המתלה (אישור ועדת קבלה) לא התקיים ושולמה שומה עצמית, העסקה תבוטל והרוכש יקבל את הכספים מרשות המיסים כולל הפירות. המטרה היא למנוע מצב שבו רשות המיסים תטיל עיקולים על המוכרים בשל אי תשלום מס השבח על יד הרוכשים. בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין החייב בתשלום מס השבח הוא המוכר ולא הרוכש. אין בכוחו של ההסכם המשית את החבות במס שבח על הרוכש כדי לחייב את רשות המיסים. לכן, ככל ולא יופקדו די כספים בנאמנות לצורך מטרה זו והרוכש לא יעמוד בהתחייבות החוזית
   ולא ישלם את מס השבח במועד, הרי שרשות המיסים תטיל עיקולים על המוכר. בכדי להימנע ממצב זה, יש לוודא כי יופקדו ע"י הרוכש מספיק כספים בחשבון הנאמנות להבטחת תשלומי מס השבח הצפויים בעסקה.
10. בשום אופן אין להסכים כי יידחה הדיווח לרמ"י לצורך קבלת שומה לדמי רכישה ויש לקבוע הוראה כי אי דיווח במועד יהווה הפרה יסודית מצד הרוכש. במקרים בהם ב"כ הרוכש מבצע את התהליך מול רמ"י יש לבצע פיקוח שוטף ע"י ב"כ המוכרים.
11. נחזור ונבהיר כאן ביחס לשומה לדמי רכישה, כי לאור כך שהיא נקבעת למועד מתן השומה, רוכשים צריכים לבחון היטב את הסיכון ביחס לעליית שווי ערך הקרקע ובהתאם עליית השומה לדמי רכישה.
    
    

תהליך העבודה מול רמ"י לקבלת שומה לדמי רכישה:

כפי שהובהר בהרחבה לעיל, תהליך העבודה מול רמ"י הוא מורכב ודורש טיפול אינטנסיבי ופיקוח שוטף של ב"כ המוכרים ביחס לפעולות המבוצעות על ידי ב"כ הרוכשים מול רמ"י. בהסכם המכר נשלב פרק מיוחד העוסק בתהליך העבודה מול רמ"י לקבלת שומה לדמי רכישה (פרק שלא היה קיים בהסכמי מכר בעבר) ויפורט להלן.

1. מסמכים ליישום ההחלטה ושומה לדמי רכישה:

בהתאם לנוהל עבודה B38.04 של רמ"י (להלן: "נוהל העבודה"), יש להמציא את המסמכים שיפורטו להלן לצורך יישום ההחלטה ולצורך קבלת שומה לדמי רכישה (להלן: "מסמכי ההחלטה"): באחריות הקונה להגיש את כל המסמכים בתוך 30 ימים ממועד אישור התנאי המתלה לאחר אישור ב"כ המוכר למסמכים.

א.             טופס בקשה לחתימה על חוזה חכירה לדורות לחלקה א' של הנחלה.

ב.              נסח רישום עדכני של חלקה א'.

ג.               אישור האגודה על הרכב  נחלה חתום על ידי האגודה + 2 מורשי חתימה.

ד.              מפת מדידה מצבית של חלקה א' של הנחלה בשני עותקים + עותק אחד קשיח בקובץ DWG.

ה.             דף מידע תכנוני מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.

ו.               במידה וקיימות חריגות מהנחלה לנחלות סמוכות - הצהרה בדבר חריגות מגבולות הנחלה חתומה ע"י בעלי הזכויות של הנחלה ובעלי הזכויות של הנחלה אליה קיימת החריגה.

ז.               במידה ואין באישור הרכב נחלה הגדרה של חלקות ב' כולל מספרי גוש וחלקה ושטח החלקות יידרש תצהיר האגודה בדבר העדר שימושים חורגים בחלקות החקלאיות.

2. תהליך העבודה ליישום ההחלטה:

א.         בתוך 30 ימים מהמועד שבו יתקיים התנאי המתלה יוגשו ע"י הרוכשים לרמ"י "מסמכי ההחלטה" ביחד עם הבקשה להעברת הזכויות.

ב.          לאחר מסירת המסמכים לרמ"י יתקבלו דרישות לתיקונים במסמכי ההחלטה וכן יישלח פקח לנחלה והרוכשים יבצעו את כל התיקונים שידרשו על ידי רמ"י לרבות הגשת תצהירי שכנים ו/או אגודה, על מנת שרמ"י תאשר את מסמכי ההחלטה

ג.           לאחר אישור המסמכים יתקבל שובר פתיחת תיק.

ד.          לאחר אישור מסמכי ההחלטה ותשלום שובר פתיחת תיק, רמ"י תפעל בתהליך המוסדר בנוהל העבודה להמצאת שומה לדמי רכישה והרוכש יבצע כל שיידרש לצורך קבלת השומה בהקדם.

ה.         לאחר שיומצא מפרט כספי בצירוף השומה, המוכר יחתום על המפרט הכספי והוא יושב לרמ"י לצורך קבלת מכתב אישור עסקה ושובר תשלום. הרוכש יוכל להגיש השגה במקביל לתשלום השומה וניתנת הוראה בלתי חוזרת לנאמן לשלם את השומה מיד עם דרישה ראשונה. השבה של כספים לאחר הליכי השגה ככל ויושבו שייכים לרוכש.

ו.           לאחר קבלת מכתב אישור עסקה ושובר לתשלום דמי רכישה, יבוצע תשלום  מכספי הנאמנות והשובר המשולם יומצא לרמ"י ביחד עם השלמת כל אישורי המיסים.

ז.           בתוך 30 יום ממועד אישור העסקה ברמ"י וקבלת מכתב אישור עסקה, יוגש דיווח לרשות המיסים ע"י ב"כ הרוכש לצורך מס רכישה והנאמן ישלם את מס הרכישה מחשבון הנאמנות.

ח.         לאחר תשלום שומה לדמי רכישה ומס רכישה מחשבון הנאמנות החלים על הרוכש והמצאת אישורי התשלום לרמ"י, יתקבלו הסכם חכירה ונספח להסכם חכירה ככל וקיים תצ"ר רשום במושב. ככל ולא קיים תצ"ר רשום ההליך יסתיים ברישום הזכויות של הרוכש ברמ"י והרוכש יהא אחראי לפעול מול רמ"י לאחר אישור תצ"ר במושב במועד שיאושר ככל ויאושר בעתיד, להשלים את הליך קבלת הסכמי החכירה ורישום הזכויות בטאבו.

ט.         ב"כ הרוכש יכין שטרות לרישום ויחתים את הרוכש על הסכם החכירה והנספח להסכם החכירה והשטרות והם יושבו לרמ"י לחתימה.

י.           לאחר קבלת כל המסמכים חתומים ע"י רמ"י הם יוגשו לרישום הזכויות בטאבו ע"ש הרוכש.

דוגמא לעסקת נטו:

1. יורשים של זכויות בנחלה במועצה אזורית חוף השרון ביקשו תמורה בגין מכירת הנחלה בסך של 6 מיליון ₪ נטו.
2. לאחר ניהול מו"מ מול הרוכשים הוסכם כי הרוכשים ישלמו את הסך נטו של 6 מיליון ₪ וכן את הסכום שנקבע ע"י השמאי למיסים בסך של 7 מיליון ₪.
3. בהתאם לשומה שהתקבלה בטרם ביצוע העסקה ולצורך קביעת גובה כספי הנאמנות נקבעו המיסים כלהלן:   
   
   דמי רכישה לרמ"י כולל דמי הסכמה בגין חלקות חקלאיות - 4,400,000 ₪

מס רכישה על דמי רכישה - 250,000 ₪

מס שבח - 1,200,000 ₪

היטל השבחה - 300,000 ₪

מס יסף - 120,000 ₪

סה"כ מיסים – 6,270,000 ₪

1. בהסכם נקבע כי סכום הנטו ישולם למוכרים - מחצית בסך 3 מיליון ₪ במעמד החתימה וכן ישולם סך של 4 מיליון ₪ ע"ח המיסים החלים בעסקה, שיופקד במעמד החתימה בידי ב"כ המוכרים בנאמנות.
2. לאחר שיתקיים התנאי המתלה (אישור ועדת קבלה), יירשם משכון לטובת הרוכשים והתשלום הראשון יועבר למוכרים.
3. השומה העצמית למס שבח תשולם ע"י ב"כ המוכרים מחשבון הנאמנות בתוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם גם אם התנאי המתלה לא התקיים.
4. סך השומה העצמית למס שבח עמד על 3,100,000 ₪ כי בשלב זה לא קיימות הוצאות מותרות בניכוי והוא שולם בתוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם.
5. בתוך 30 יום ממועד קיום התנאי המתלה הוגשו על ידי הרוכשים כל מסמכי ההחלטה לרמ"י לצורך קבלת שומה לדמי רכישה.
6. בתוך 60 יום ממועד קיום התנאי המתלה שילמו הרוכשים למוכרים את יתרת התמורה בסך של 3 מיליון ₪ וכן את היתרה למיסים לחשבון הנאמנות בסך של 3 מיליון ₪ והרוכשים קיבלו את החזקה בנחלה.
7. בנחלה בית מגורים בשטח 100 מ"ר ישן והרוכשים לא יוכלו להגיש בקשה להיתר בניה אלא להתגורר בבית המגורים ולבצע שיפוץ "פנימי" שלא דורש היתר בניה (קיימת אפשרות לבצע שיפוץ בפתחים בקירות בקונטור הבית בסמכות ועדה מקומית ללא חתימת רמ"י, עד שתשולם שומה לדמי רכישה).
8. בחלוף שמונה חודשים ממועד החתימה ולאחר דיונים שנוהלו מול רשות המיסים התקבלה שומה סופית למס שבח. השומה תתוקן לאחר שישולמו דמי רכישה והיטל השבחה.
9. לאחר כשנה שולמה שומה להיטל השבחה בסך 320,000 ₪.
10. לאחר כשנתיים ממועד הדיווח לרמ"י על העסקה התקבלה שומה לדמי רכישה בסך של 5,200,000 ₪ (הערכה היתה 4.4 מיליון ₪). בשלב זה בחשבון הנאמנות נותר סך של כ- 3.5 מיליון ₪ והרוכש הוסיף כ- 2 מיליון ₪ והשומה לדמי רכישה שולמה וכן שולמה שומה למס רכישה בגין דמי רכישה בסך של כ- 300,000 ₪.
11. בשלב זה הרוכש שילם למוכרים 6 מיליון ₪ + 9 מיליון ₪ לנאמנות.
12. לאחר הליכי עיון חוזר השומה לדמי רכישה הופחתה לסך של 4,800,000 ₪ והרוכש קיבל השבה של ההפרש מרמ"י.
13. לאחר תיקון שומה במס שבח הושבו לרוכש כ - 1 מיליון ₪.
14. בסיום העסקה שילם הרוכש למוכרים 6 מיליון ₪ + 4,800,000 ₪ דמי רכישה + 280,000 ₪ מס רכישה + 2,100,000 ₪ מס שבח + 320,000 ₪ היטל השבחה +150,000 ₪ מס יסף - סה"כ תמורה + מיסים - 13,650,000 ₪   
15. ההפרש בין הערכה במועד ביצוע העסקה עבור תמורה + מיסים, לבין התוצאה הסופית - 1,380,000 ₪.