עד לאחרונה, נהגו ועדות התכנון לבקש מיוזמי תכנון כתבי שיפוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שבו נקבע כי במידה והועדה לתכנון תיתבע על ידי מי שנפגע מהתכנית בגין ירידת ערך נכסיו, כי אז יוכל לפנות בתביעה לוועדה המקומית וזו תוכל לתבוע את היזם באמצעות כתבי השיפוי.
סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי "נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שהיה בתחילתה של התכנית בעל המקרקעין או בעל זכות בה, זכאי לפיצוי מהועדה המקומית".
ביהמ"ש העליון ביושבו כערכאת ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה וקבע כי כתבי השיפוי לא מעוגנים בחקיקה ולא ניתן לדורשם מיזמים אלא רק במקרים מיוחדים הכתובים בחוק. מדובר על ערעור של פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' (ע"א 5958) בעניין דרישת הועדה המקומית לכתב שיפוי דרקוני מהיזמים.
היזמים, ובעלי פרחי ביקל בעלי קרקע חקלאית ביקשו לשנות תכנית מתאר על ידי תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים במטרה לשנות יעודה של קרקע למגורים.
הועדה המקומית ועיריית ראשון לציון התנגדו לתכנית, אך הועדה המחוזית אישרה את התכנית ובערעור שהוגש למועצה הארצית נקבע בין היתר כי היזמים יתנו כתבי שיפוי לוועדה המקומית ראשון לציון.
נוסח כתבי השיפוי שהוגשו ליזמים היו דרקוניים ובעניין זה וגם בעניינים אחרים התנהלו הליכים משפטיים שבגינם הוגש ערעור לבית המשפט העליון ובראשם חוקיותו של דרישת כתב השיפוי הנדרש מיזם.
ביהמ"ש קובע כי עקרון חוקיות המנהל מהווה נורמה בסיסית במשפט הציבורי ורשות מנהלית חייבת לפעול במסגרת המסכות שהוקצתה לה בחוק. עקרון חוקיות זה מחייב את הרשות המנהלית הקפדה יתרה בכל הפעולות העלולות לפגוע בזכויות יסוד של הפרט ואם יש פגיעה כזו היא חייבת להיות מעוגנת בהסמכה חוקית ומפורשת.
סעיף 196(א) לחוק התכנון והבניה ולתוספת השלישית קובע כי בעלי מקרקעין או חוכרים לדורות חייבים בתשלום היטל השבחה בשיעור של 50% מההשבחה שנוצרה למקרקעין בגין אישור התכנית ובכך משתף היזם שנהנה מהזכויות החדשות את הציבור בפיצוי כספי בגין השבחת נכסו.
עיקרון חובת הפיצוי של הועדה המקומית בגין ירידת ערך כולל מספר שיקולים ובהם צדק חלוקתי, הצדקה כלכלית וכן עקרונות של הגינות יעילות ושוויון.
בית המשפט קובע נחרצות כי בחוק אין לוועדה המקומית או המחוזית סמכות לדרוש כתבי שיפוי לפי סעיף 197 למעט סעיפים מפורשים ולכן דרישה זו אינה חוקית.
החובה לפצות נפגעים מתכנית היא חובה מוחלטת של הועדה המקומית ואין להתנות עליה. מתן רשות לוועדה המקומית, להעביר את דרישת התשלום ליזם כמוה כהטלת מס נוסף ללא צו מפורש של המחוקק.
תוצאות פסק הדין שניתן על ידי כבוד השופט דנציגר בהסכמת כבוד השופטים ברון והנדל היא דרמטית ובמידה ולא יתוקן החוק לא תוכל יותר ועדת תכנון לדרוש מיזם של תכנית לחתום על כתב שיפוי לטובת הודעה המקומית בגין תביעות שיוגשו נגדה בגין אותה תכנית
לפסק דין זה יש לו השלכות גם על אגודות שיתופיות שכן לא פעם האגודה נדרשת לחתום על תכנית בחלקה ב' של אחד מחבריה ובכך חשפה את עצמה לדרישת שיפוי מהועדה המקומית בשל תכנית שהוגשה באמצעותה. אין ספק שבמצב זה על האגודה לדרוש כתב שיפוי מהחבר היוזם שימוש בחלקות ב'. פסק הדין חשף את מוסדות התכנון לתביעות על פי סעיף 197 מבלי שיהיה בידם יכולת לתבוע את התשלום מיזם של תכנית שגורם לעילת תביעה בגין ירידת ערך ומצב זה חייב את הכנסת לתקן בזריזות חוק (תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה) שיסדיר את סמכותו של מוסד תכנון לדרוש כתב שיפוי.
תיקון בסעיף 197א :תניית הליכי תכנון בכתב שיפוי (תיקון מס' 115) תשע"ז-2017:
197א. (א) (1) מוסד תכנון הדן בתכנית רשאי להתנות את הפקדת התכנית, או את אישורה, בהפקדת כתב שיפוי מלא או חלקי מפני תביעות לפי סעיף 197, בשים לב, בין השאר, למהות התכנית והיקפה, למידת תרומתה לצורכי ציבור ולזהות הנהנים ממנה;
התיקון גם הסדיר למעשה באופן רטרואקטיבי כל דרישת כתב שיפוי של מוסד תכנון בעבר:
197א. (א) (2) מוסד תכנון רשאי להתנות מתן היתר בהפקדת כתב שיפוי כאמור בפסקה (1) אם נקבעה הוראה המתירה זאת בתכנית שאושרה לפני יום ט"ו בכסלו התשע"ז (15 בדצמבר 2016) (בסעיף זה – המועד הקובע.
יחד עם זאת התיקון קובע כי שר האוצר בהסכמת שר המשפטים יקבע נוסח אחיד לכתב השיפוי בסעיף זה ויכול שיקבעו נוסחים שונים לעניין סוגים שונים של תכניות.
זה בהחלט תיקון חשוב שכן יש לזכור שאחת הסיבות המרכזיות בפרשה זו היו הדרישות הדרקוניות של הועדה המקומית זאת כפי שתואר בהליך המשפטי.
עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי
