פסק הדין עוסק בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה להימנע מתכנון מתארי עדכני של שטחי מושב נווה דורון, במסגרת תכנית כוללנית לישוב באר יעקב, ששטח המושב מצוי בתחומו. במרכז הדיון ניצבת השאלה האם יש לחייב את הוועדה לקבוע תכנון מתארי לשטח המושב.
הרקע
באר יעקב עוברת בשנים האחרונות תנופת פיתוח, על כן הוחלט לקדם עבורה תכנית מתאר מקומית כוללנית, כאשר הגורם השלטוני שנמצא מתאים לעריכת התכנית היא רשות מקרקעי ישראלי (רמ"י). היישוב באר יעקב כולל בתחומו שני מושבים: נווה דורון ותלמי מנשה. כלומר, לפנינו נכללים שני מושבים חקלאיים בתחומו של ישוב עירוני. יובהר כי התכנית הכוללנית משתרעת גם על שני המושבים החקלאיים הללו.
החקלאי באר יעקב היא אגודה שיתופית העוסקת בניהול מושב נווה דורון. לטענתה, הוחלט להפקיד את התכנית תוך הותרת שטח המושב ללא תכנון מתארי. בכך רמ"י מנעה הסדרה תכנונית של שטח המושב, וזאת בשל מחלוקת חוזית וקניינית שעלולה להיווצר עם בעלי הנחלות בתחום המושב. לדידה, אי תכנון של שטח המושב משמעו הקפאה תכנונית, ולכן הוועדה המחוזית פעלה בניגוד להוראות תמ"א 35 וחרגה מסמכותה. בנוסף, המושב מוסיף לטעון כי רמ"י העדיפה שיקולים קנייניים וחוזיים ובכך התנהלותה בלתי סבירה, היא אף מצויה בניגוד עניינים.
מנגד, הוועדה המחוזית ורמ"י טוענות כי דין העתירה להידחות בהיעדר עילה להתערבות בשיקול דעתן. לטעמן, מוסדות התכנון קיימו הליך מנהלי תקין, מקצועי ומעמיק, במסגרתו נמצא כי קיימים שני שיקולים תכנוניים מרכזיים כנגד קביעת התכנון המתארי. הראשון, נוגע לקושי בקביעת תכנון מתארי מפורט בשטח הישוב, זאת בגין אי הוודאות לגבי מיקום קווי הרכבת הקלה המתוכננים להיבנות. השני, נוגע לכך שלא הבשילו התנאים הקנייניים להפיכת הנחלות במושב לקרקע עירונית פרטית, ועל כן נוצר חשש ממשי שהיעדר ההסדרה תפגע ביכולת לממש את התכנית.
דיון והכרעה
ראשית, ביהמ"ש דן בטענת המושב לחוסר סמכות הוועדה וקובע כי דין טענה זו להידחות, זאת מפני שמבחינה פורמלית אין סתירה בתכנית מהוראות תמ"א, והן מפני שבמובן המהותי, התכנית אינה משנה מהוראות התכניות התקפות הגבוהות ממנה במעמדן התכנוני. בנוסף, התכנית אינה מקפיאה דה-פקטו את הליכי התכנון בשטחי המושבים, ואין מניעה מליזום תכנית לשטחי המושבים, לאחר שתוסדר אי הבהירות הקניינית שקיימת באשר לנחלות ואי הוודאות בעניין מיקום תכנון הרכבת הקלה. לפיכך קובע ביהמ"ש כי הוועדה לא חרגה מסמכותה.
כמו כן, לעניין סבירות החלטת הוועדה המחוזית באשר להיעדר התכנון בשטח המושב, קובע ביהמ"ש כי הוועדה לא הפרה את הוראות חוק התכנון והבנייה, שהרי יש בהוראות התכנית את כל הרכיבים הנזכרים בחוק. אולם, ביהמ"ש מציין כי רכיבים אלה לא נקבעו באשר למתחם שטחי המושבים, אך הם נכללים בשטח התכנית. בשל כך, במקרה דנן, מתהפך נטל השכנוע המנהלי, כך שעל הוועדה לשכנע כי ביסוד החלטתה עומדים טעמים כבדי משקל שמצדיקים את ה"דחיינות התכנונית" באשר לשטחי המושב.
בהתאם לכך, הוועדה טענה לשני טעמים, האחד- אי הסדרה קניינית של זכויות המתיישבים במושב, והשני- היעדר וודאות באשר לתכנון מערכות הרכבת הקלה. ביהמ"ש פוסק לגבי הטעם הראשון כי בשל העובדה שמאז ועד היום לא נכרת בין העותרת לבין רמ"י הסכם שכירות מתאים, יוצא שזכויות האגודה ובעלי הנחלות במושב אינן מוסדרות כיאות מול רמ"י, מה שיוצר מחלוקת קניינית שעשויה להשפיע על הליכי התכנון. ביהמ"ש מרחיב בעניין זה ומציין כי נכונה האמירה לפיה מוסדות התכנון אינם אמונים על הפן הקנייני, אך קיימת זיקה בין הפן התכנוני לפן הקנייני. במקרים רבים, על מנת לאפשר מהלך תכנוני יש להניח מסד קנייני הולם, ואף לעיתים קיימת חובה על מוסדות התכנון לוודא שקיים תימוכין קנייני המאפשר את התנעת ההליך התכנוני. במקרה זה, בהינתן שמדובר בשטח גדול ומשמעותי שלגביו יש צורך בהסדרת הזכויות בקרקע, נראה שקיימת הצדקה ליצירת הזיקה בין השיקול התכנוני לשיקול הקנייני.
באשר לטעם השני שהוצג, ביהמ"ש קובע כי לא כי לא קיימת בעייתיות בהחלטת הוועדה לדחות את התכנון, שכן היא ביססה החלטתה על אי הוודאות באשר לביצוע מערכת הרכבת הקלה. ביהמ"ש מציין כי מדובר בעניינים בעלי השפעה, הנטועים בלב ליבו של מתחם הסבירות. לכן, אין עילה מנהלית להתערבות ביהמ"ש בהחלטת הוועדה.
כמו כן, בנוגע לטענת המושב לפיה רמ"י נגועה בניגוד עניינים, קובע ביהמ"ש כי השיקולים והטעמים שהציגה הוועדה הינם לגיטימיים. על כן, לא ניתן לקבל את טענת המושב כאילו הופלה לרעה, אלא נפסק כי מדובר בהבחנה מותרת הנובעת מן השוני המאפיין את מתחמי המושב, ולא מדובר בהפליה אסורה.
ביהמ"ש מוסיף ומדגיש בעניין זה, כי רמ"י היא אורגן המדינה המשמש כנאמן הציבור, ועליו לפעול בהתאם לאינטרס הציבור כולו. מתוך כך, חלות על רמ"י נורמות המשפט הציבורי, וכאשר רמ"י פועלת בתחום המשפט הפרטי חלה עליה חובת תום לב מוגברת. אולם, במקרה דנן לא נמצא כי רמ"י פעלה בניגוד לנורמות אלו.
סיכום
העתירה נדחית. העותרים יישאו בשכר טרחת באי כוח המדינה בסך 10,000 ₪.
עת"מ (מרכז) 18592-07-20 החקלאי באר יעקב- אגודה שיתופית חקלאית בע"מ ואח' נ' הוועדה המחוזית, פס״ד מיום 26/07/21
