משרדנו מלווה עשרות מושבים, קיבוצים וחוכרים חקלאים אחרים בייעוץ וטיפול בהיבטי המס במהלך יישום מימוש החלטת מועצת מקרקעי ישראל (וקודמותיה) 1470 בדבר "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה" (ההחלטות הקודמות - 1222, 1259 , 1285 ו- 1426) (להלן: "ההחלטה").
עמדת רשות המיסים - הפיצוי אינו בגדר הפקעה ואין הטבת מס
לפי הנחיית רשות המיסים המשקפת את עמדתה הנחרצת בעניין, "אין לראות בפיצוי המתקבל עקב סיום מוקדם של חוזה חכירה כפיצוי בשל הפקעה המקנה הטבה במס בהתאם לסעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין. סיום החכירה בין אם מדובר בסיום מוקדם ובין אם במועד הוא פועל יוצא ממערכת החוזית בין ממ"י לבין החוכר".
כלומר, על פי עמדת רשות המיסים, אין מדובר בהליך שדינו להתמסות כדין הפקעה.
נבהיר כי עמדה זו הינה בניגוד מוחלט לעמדתנו כפי שיפורט להלן.
עמדתנו -יש להחיל הטבות מס ההפקעה לפי סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין
למשרדינו, בליווי משרד של עו"ד רון רוגין, טיעונים כבדי משקל וייחודיים, אשר נבחנים בבית המשפט, לפיהם יש להשית על שבח המקרקעין במימוש החלטה 1470 את מיסוי ההפקעה כאמור בסעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין.
טענותינו מובאות בכל תיק על פי העובדות והנסיבות בה ניטלה הקרקע ואין מדובר במקרה אחיד וכולל לכל המקרים יחד.
לאור האמור, ולאור עמדתה הנחרצת של רשות המיסים, מומלץ להקפיד כבר במהלך הדיונים המוקדמים עם רשות מקרקעי ישראל וכמובן שבמהלך הדיונים מול מיסוי מקרקעין על הבאת הטיעונים הנכונים מבחינה עובדתית ומשפטית.
נדגיש כי טענה שלא תיטען בהליך ההשגה לא תוכל להישמע בבית המשפט.
דרישת רשות המיסים לתשלום מס רכישה על מלוא שווי זכויות מגרשי האופציה
במסגרת ההחלטה, ניתנת למושב / לקיבוץ אופציה לרכוש בפטור ממכרז ובמחיר מלא 20% (25% באזורי עדיפות) משווי הזכויות שניטלו ממנו.
במקרים רבים סיחרו המושבים / הקיבוצים את האופציה ומכרו אותה ליזם על מנת שזה יתקשר עם רמ"י לרכישת המגרשים האמורים. מכירת האופציה ליזם חייבת בדיווח למיסוי מקרקעין וחייבת במס שבח למוכר ומס רכישה לרוכש.
יחד עם זאת, עמדת רשות המיסים היא כי רק החוכר ראשי (המושב / הקיבוץ) יכול לרכוש את המגרשים ולכן יש לחייב את המושב / הקיבוץ במס רכישה בגין רכישת מלוא שווי זכויות מגרשי האופציה מרמ"י.
התוצאה היא:
חיוב כפול במס רכישה – פעם אחת למושב / לקיבוץ בגין רכישת הקרקע מרמ"י ופעם שניה ליזם בגין רכישת הקרקע מהמושב / הקיבוץ.
נציין כי רשות מקרקעי ישראל לא מאשרת הקצאת מגרשי האופציה ליזם ללא קבלת אישורי מס רכישה מרשות המיסים על מגרשי האופציה.
עמדת רשות המיסים מתבססת, בין השאר, על הלכת עין צורים ועל העובדות, הנסיבות והתנהלות החוכר מול רמ"י והיזם במהלך המו"מ.
עמדת רשות המיסים היא כי כל מקרה ייבחן לגופו לרבות הצעדים שננקטו עד למימוש האופציה על ידי היזם והתנהלות המושב / הקיבוץ מול הצדדים הקשורים במימוש האופציה (רמ"י, יזם וכד').
עמדתנו, בניגוד לעמדת רשות המיסים היא כי במקרה של מכירת האופציה, בכפוף לניסוח ההסכם והתנהלות הנכונה מול היזם, אין לחייב את המושב / הקיבוץ במס הרכישה.
לפיכך, מומלץ להתנהל במחשבה תחילה בעת ניסוח הסכם מכירת האופציה ובהתנהלות מול היזם על מנת ליצור בסיס עובדתי נכון אשר יסייע להגשת ערר לבית המשפט באם יוחלט על כך.
