"משקי העזר" עומדים להעסיק אותנו רבות בעידן הקרוב בכל הקשור להיוון הזכויות, פיצול מגרשים והקניית זכויות בנייה נוספות, לאור החלטה חדשה שאושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל ונחתמה ביום 19.11.17 על ידי שר האוצר ומספרה 1521, העוסקת בהיוון ופיצול משקי עזר.

ההחלטה מקנה הטבות לבעלי משקי העזר ויוצרת תמריץ לבצע תהליך של היוון הזכויות שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים יופחתו לעומת הערכים הקיימים כיום בהחלטה 1301 שבוטלה. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר בתחום שאינו חקלאי קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים, כפי שיורחב להלן.

באזורי עדיפות לאומית ניתנות הנחות אזור לפי סיווג הישובים במטרה לקדם ולחזק את אזורי הפריפריה ולעודד בניה והגירה חיובית ליישובים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל שמסדירה את המדיניות למתן הנחות בקרקע היא החלטה 1505 שאושרה ביום 5.2.17.

ההחלטה מחלקת את הישובים לשלוש קטגוריות: ישובי קו עימות – פטור מלא מתשלום דמי היוון ודמי היתר; אזור עדיפות לאומית א' - 31% מערך הקרקע;אזור עדיפות לאומית ב' - 51% מער הקרקע.

מחוסרי דיור לפי הקריטריונים של משרד השיכון: ישובי קו עימות - פטור מלא מתשלום דמי היוון ודמי היתר; אזור עדיפות לאומית א' - 21% מערך הקרקע; אזור עדיפות לאומית ב' - 41% מער הקרקע.

תוקף סעיף לגבי מחוסר דיור הוא עד ליום 31.12.17.

הסדרי הורשה בצוואות לעיתים קרובות גוררים אחריהם חבויות מס שלא נלקחו בחשבון בעת עריכת הצוואה מה שעשוי לרוקן את הצוואה מתוכן ולהביא לכך שהנחלה תימכר במקום שתישאר במשפחה לדורות בהתאם לרצון ההורים.

האפשרות הקרובה לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה, מקנה לבעלי הנחלות הזדמנות לאפשר למספר ילדים ליהנות מהזכויות בנחלה, דבר שיפחית את המאבקים בין היורשים אותם חווינו במגזר החקלאי מזה שנים רבות.

בעלי נחלה שמבקשים לקבוע בצוואה חלוקה של הנחלה בין היורשים באמצעות פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה, חייבים להביא בחשבון את חבויות המס שיוטלו על היורשים בעת ביצוע החלוקה ובהתאם לכך לבחון האם ההסדר שהם מבקשים לבצע הינו ישים.

הסדרי הורשה בצוואות לעיתים קרובות גוררים אחריהם חבויות מס שלא נלקחו בחשבון בעת עריכת הצוואה מה שעשוי לרוקן את הצוואה מתוכן ולהביא לכך שהנחלה תימכר במקום שתישאר במשפחה לדורות בהתאם לרצון ההורים.

האפשרות הקרובה לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה, מקנה לבעלי הנחלות הזדמנות לאפשר למספר ילדים ליהנות מהזכויות בנחלה, דבר שיפחית את המאבקים בין היורשים אותם חווינו במגזר החקלאי מזה שנים רבות.

בעלי נחלה שמבקשים לקבוע בצוואה חלוקה של הנחלה בין היורשים באמצעות פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה, חייבים להביא בחשבון את חבויות המס שיוטלו על היורשים בעת ביצוע החלוקה ובהתאם לכך לבחון האם ההסדר שהם מבקשים לבצע הינו ישים.

ביום 15.11.17 חתם שר האוצר את התיקון להחלטה 1464 ומעתה מספרה של ההחלטה הוא 1523. מזה מספר שנים אנו לומדים תוך "ניסויי ותהייה" את היישום של החלטה 979 ההיסטורית שתוקנה מספר פעמים וכיום כאמור מספרה הוא 1523. רמ"י עדיין לא פרסה את הוראות הביצוע להחלטה אך בתיקונים להחלטה מעת לעת אנו מזהים את היישום של הלמידה בשטח.

כעת הוטעמו רשמית בהחלטה 1523 נושאים חשובים עליהם דובר במהלך הדרך מעת שאושרה החלטה 1464 ועד היום ונביא את עיקרי הדברים להלן:

"משקי עזר" ניתן להגדירם כ"ילדים החורגים" של המגזר החקלאי. משקי העזר לא קיבלו מספיק שימת לב בשנים האחרונות, לאור העיסוק הנרחב ב"עידן הנחלה המהוונת" ובהחלטה 1464 שיישומה החל בימים אלה בכל המרחבים ברמ"י.

תיקון 1ב' לתמ"א 35 מחודש יוני 2016 הכניס לעולם הנחלות מימד חדש לפיו ניתן לבנות בחלקת המגורים בנחלה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן יחידת הורים של 55 מ"ר, כאשר תאושר תב"ע שתאפשר את ההרכב האמור, לעומת המבנה שקיים עד היום לפיו ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים נפרדים, כאשר קיים בנחלה רצף בין דורי (אבא, בן נכד נשוי). מקום שבו לא קיים רצף בין דורי ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות עד 160 מ"ר בכל יחידה ללא תשלום לרמ"י ובגין השטחים מעבר ל- 160 מ"ר ישולם בגין כל מ"ר ישולם 91% + מע"מ, בהתאם לשווי ערך הקרקע שייקבע על ידי שמאי רמ"י. לא ניתן לנייד שטחים בין היחידות אלא לאחר יישום החלטה 1464 ותשלום "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים בסך 375 מ"ר. בגין השטחים מעבר ל- 375 מ"ר ועד לשטח הקבוע לפי תב"ע בתוקף, יחול תשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ בגין זכויות הבנייה המבוקשות בבקשה להיתר בניה.

החלטה 1464 הביאה עימה בשורה לבעלי נחלות המבקשים לפצל מגרש או בית מנחלה. במושבים במרכז הארץ לא ניתן לשווק מגרשים באמצעות "זכות המלצה" אלא במכרז פומבי בלבד ועל כן הדור הבא של ההרחבות במושבים במרכז הארץ יהיה פיצול מגרשים מנחלות.

קיימים מושבים שלא ביצוע הרחבות והדרך לבצע "צמיחה דמוגרפית" ולהשיב בנים למושב, היא רק על ידי פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה. תיקון 1ב' לתמ"א 35 והעבודה המואצת במועצות ובמושבים על עדכון התב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים ויישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה", יאפשרו את הבנייה של הבית השלישי בנחלה. לאחר אישור הבית השלישי ניתן יהיה לפצל שני מגרשים או בתים מהנחלה ואת הזכויות לרשום ע"ש הילדים או למכור לצד ג'.

לאור הביקוש הרב לביצוע פיצול מגרשים או בתים מנחלות לצורך מכירה או רישום ע"ש הילדים ונוכח כך שעסקת מכר של מגרש שיפוצל מנחלה דורשת תכנון משפטי ומיסוי מיוחד, נבקש לעמוד על סדר הפעולות הנכון בהליך פיצול מגרש מנחלה עם ניתוח של מקרים מהחיים.

בית שני בנחלה מעלה דילמות משפחתיות ומשפטיות מאוד מורכבות אצל הורים מבוגרים שמבקשים קרבה לילדים ולנכדים ומצד שני חוששים מהצעד המשמעותי שישפיע על כל המשפחה.

הילדים מתחתנים עוזבים את בית ההורים, שוכרים דירה בעיר ומשלמים דמי שכירות בסך של אלפי שקלים לחודש. המשכורת בקושי מספיקה בכדי לנהל חיים צנועים ובשלב מסויים הזוג הצעיר בוחן אפשרות לרכוש דירה ולשלם בכל חודש את החזרי המשכנתא במקום שכירות. החיפוש אחר מקום המגורים מלווה בהרבה התלבטויות. הזוג רוצה מקום שבו יוכל לחנך את ילדיו בצורה הטובה ביותר עם קרבה למקור פרנסה, אך אזורי ביקוש אלה הם יקרים מאוד כשדירות של ארבעה חדרים עשויות להגיע לעלות של שניים וחצי מיליון ₪ ויותר. בכדי לרכוש דירה ראשונה בסכום זה צריך הון עצמי של כשמונה מאות אלפי ₪ עד מיליון ₪. זוג צעיר יכול להשיג בממוצע הון עצמי של כ- 500,000 ₪ במקרים טובים עם עזרה מההורים ובמקרים פחות טובים אף פחות מכך. התוצאה היא שהזוג הצעיר צריך לחפש דירה במעגל השני והשלישי של הפריפריה ושם לא תמיד ניתן לקבל מענה לכל הרצונות והמרחק ממקום העבודה מעיק על חיי היומיום.

עידן הנחלה המהוונת יצא לדרך. כל המרחבים ברשות מקרקעי ישראל מיישמים את החלטה 1464 המאפשרת כניסה בשני מסלולים: מסלול "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות (375 מ"ר) ומסלול "דמי רכישה" בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני. בשנים האחרונות נערכו שומות "פיילוט" לשני המסלולים ובהתאם לכך בנינו תהליכים במשפחות שמבקשות לבצע תכנון עתידי של הנחלה וחלוקה בין הילדים במסגרת פיצול מגרשים מנחלות, היוון חלקת המגורים, בנייה של בית שני ושלישי בנחלה, ביטול רצף בין דורי וכו'. שומות "אמת" שהגיעו מרמ"י מצביעות על כך שההערכות היו גבוהות מהשומות שהגיעו בפועל והדבר כמובן מאוד משמח. אנו ממליצים לפעול ליישום החלטה 1464 באחד משני המסלולים בהקדם שכן ההיסטוריה מלמדת שעם הזמן ערך הקרקע עולה והשומות שנקבל היום לא יהיו דומות כלל לאלו שיתקבלו בעוד שנה ויותר.

בית שלישי בנחלה הוא נושא מרכזי שמעסיק אותנו רבות במגזר החקלאי. חשוב להבין, כי החלטה 1464 אינה עוסקת בבניית בית שלישי בנחלה, אלא שתיקון 1ב לתמ"א 35 מאפשר את בניית הבית השלישי בנחלה והיישום של מתווה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יתאפשר לאחר שתהיה תב"ע חדשה שתחול על המושב או תב"ע מועצתית או תב"ע פרטנית לנחלה אותה יכול לבצע בעל הנחלה באופן עצמאי.

היישום של החלטה 1464 ברשות מקרקעי ישראל מאפשר לנו כבר כיום להגיש בקשות בשם בעלי הנחלות ליישום ההחלטה במסלולים השונים ובהתאם לצרכים של בעל הנחלה.

המרחבים פתוחים לקבל את הבקשות ליישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" ובמסלול "דמי רכישה" ונכון להיום הוצאו שומות בודדות בכל המרחבים. אנו אמנם ממתינים לפרסום נהלי העבודה של ההחלטה, אך עד ליום זה נצבר ניסיון רב בעבודה מול המרחבים שמאפשר לנו ליעל את העבודה מול רמ"י בתהליך פרטני או בתהליך קולקטיבי עבור כל בעלי הנחלות במושב.

לאור חוסר בכח אדם, לא מתבצעות ברמ"י עסקאות לפי החלטה 823/1311 במעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" אלא רק בהתאם לאחד המסלולים לפי החלטה 1464. בתהליך יישום החלטה 1464 רמ"י מבצעת יישום גם של החלטה 823/1311 כך שבסוף התהליך בעל הנחלה שהיה בעל זכויות "בר רשות" יהפוך להיות בעל זכויות "חכירה לדורות" בחלקה א', שתירשם בלשכת רישום המקרקעין (לאחר שיושלם רישום תצ"ר במושב) כאשר להסכם החכירה יצורף נספח לפי המסלול הנבחר "דמי כניסה" או "דמי רכישה".

סדרת מאמרים בנושא הורשה בעידן הנחלה המהוונת - מאמר ראשון בסדרה