"עידן הנחלה המהוונת" ויישום החלטה 1464 במרחבי רמ"י מביאים רוח חדשה למגזר החקלאי.

במרכז הדברים מתקיים דיון לגבי הבית השלישי שייבנה בחלקת המגורים בנחלה ובנושא זה נבקש להביא עדכון שמהווה "פריצת דרך" בתהליך אישור תב"ע לבית שלישי נפרד בנחלה.

בהתאם למסמך מדיניות מחודש יוני 2017, שהתקבל מהועדה המחוזית לתכנון ובניה עולה, כי אישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד הורים בשטח 55 מ"ר, ניתן לביצוע באופן פרטני על ידי בעל הנחלה, מה שמייתר את הצורך להמתין להליכי תכנון המתבצעים במושב או במועצה האזורית.

בהתאם להחלטה התקפה כיום ברמ"י (החלטה 1252) ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים, עבור שלושה דורות (בעל נחלה, דור המשך, נכד נשוי). בניה בשטח של עד 160 מ"ר עבור כל אחת משתי היחידות ועד 55 מ"ר עבור היחידה לדור השלישי הינה ללא עלות לרמ"י עבור דמי היוון, כאשר בניה מעבר לשטחים אלו כרוכה בתשלום דמי היוון עבור קיבולת הבנייה המבוקשת בהיתר הבניה.

ברוב המקרים לא קיים "דור שלישי" ועל כן לא ניתן לבנות את היחידה בשטח של 55 מ"ר. במקרים בהם נבנו בנחלות שלוש יחידות בשלושה מבנים והדור המבוגר הלך לבית עולמו כמובן שהיחידות הן בהיתר וניתן לעשות בהן שימוש על ידי בעל הנחלה ומשפחתו (הורים, ילדים, נכדים, ילד מאומץ).

הרוח החדשה שמנשבת מכיוון הבית השלישי בנחלה כפי שאושר בתיקון 1ב לתמ"א 35 בחודש יוני 2016 נראתה בשלב מסוים כ"רוח פרצים", לאחר שבחנו את אישור התב"ע מול הועדה המחוזית ועם קבלת הדרישות "המפליגות" מטעם הועדה שחייבו חשיבה מחודשת באגודות על תהליך אישור התב"ע.

אהרון ונורית גידלו שני ילדים לתפארת במושב בצפון. כל חייהם ההורים עבדו בחקלאות, גידלו פרחים בחממות, עיבדו את האדמה, הם אהבו כל רגב וכל תלולית עפר וטיפחו את המשק החקלאי באהבה רבה.

הבן הבכור יאיר נכנס לעבוד עם ההורים לאחר שהשתחרר מהשירות הצבאי. הוא סייע להורים עוד כשהוא היה נער מתבגר וחיכה לשעתו בכדי להתחיל לעבוד במשק המשפחתי. אהרון שהלך והתבגר עם השנים חיכה גם הוא שיאיר ייכנס לעבודה במשק ואכן הגיע הרגע לו אהרון ציפה ויאיר התחיל לתפוס מקום משמעותי מאוד בעסק.

אחיו של יאיר, יוסי, לא התחבר למשק החקלאי, הוא הלך ללמוד ראיית חשבון והתגורר במרכז הארץ. למרות המרחק שני האחים היו קשורים מאוד, היה להם קשר מיוחד, בכל זאת הם היו רק שניים וההורים גידלו אותם לאהבת הזולת. ההורים הנחילו לילדים אהבה בין אדם לחברו, נתינה וכבוד הדדי. האחים נהגו להיפגש לעיתים קרובות באירועים משפחתיים משותפים. לאחר החתונות של שניהם והגעת הילדים לעולם הקשר המשפחתי בין הילדים וההורים והמשפחה המורחבת הלך והתחזק.

בשיחות משותפות הם נהגו להעלות זיכרונות עוד מהתקופה שבה ההורים חיו באירופה, ההורים ברחו לבדם בטרם החלה השואה באירופה. להורים לא היתה משפחה הם גדלו כיתומים. יאיר ויוסי ובני משפחותיהם היו ההצלחה הגדולה של ההורים, ההמשך הבין דורי לאחר שכל המשפחות נעלמו כליל בשואה זו היתה הנחמה שלהם. ההורים מאוד התגאו בכך ושמרו על הקשר בין כולם בצניעות ובענווה.

כך חלפו להם השנים, ההורים אהרון ונורית, יאיר ויוסי והמשפחות גדלו והתפתחו, ההורים הפסיקו את העבודה בחקלאות וכל הטיפול במשק עבר ליאיר. יוסי שהבין בכספים היה יד ימינו של יאיר שנהג להתייעץ עם יוסי רבות בנושא של השקעות במשק. יוסי שמח לסייע ליאיר ועם השנים המשק הלך והתפתח עלה ועלה והגיע להצלחות מפליגות בארץ ובעולם.

רשות מקרקעי ישראל פתחה את השערים בכל המרחבים והחלה ליישם את החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ ובמסלול "דמי רכישה" 33% + מע"מ.

היישום של החלטה 1464 הינו וולנטארי ומתבצע בהתאם לצרכים של בעל הנחלה. במקרה של מכירת הנחלה היישום הוא "כפוי", כך שבעל הנחלה (המוכר) יידרש לשלם את "דמי הרכישה" הכוללים את דמי ההסכמה עבור החלקות החקלאיות תחת תשלום "דמי הסכמה" כפי שנגבה עד היום בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 534.

בעל נחלה שרכש את הנחלה החל מיום 9.6.11 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ) יכול לפנות כבר כיום לרמ"י ולהגיש בקשה ל"התחשבנות מחדש". ככל והתשלום שהיה עליו לשלם בהתאם להחלטה 1464 הוא נמוך מזה ששולם על ידו בהתאם להחלטות שהיו תקפות, בעל הנחלה זכאי להחזר בגין ההפרש.

בנוסף חשוב להכיר, כי בעלי נחלות שרכשו נחלות החל מתאריך 1.1.93 ובעסקה שולמו דמי הסכמה, יהיו זכאים לשלם דמי רכישה בסך של 20% בלבד, כלומר ניתנת הנחה של 13% בגין דמי רכישה.

ברשימה זו נבקש להפנות את שימת הלב להשפעה שעשויה להיות להחלטה 1464 על גובה החבות במס שבח ובהיטל השבחה בעת מכירת נחלה.

אנו עדים להגברת האכיפה מצד ועדות מקומיות לתכנון ובניה ומצד רשות מקרקעי ישראל בנושא של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות, כאשר הפעילות של האכיפה מקבלת ביטוי במספר מישורים עליהם אעמוד ברשימה זו.

המטרה היא להביא למודעות של בעלי הנחלות את הסיכון המהותי והמיידי שקיים בהפעלת שימושים לא מוסדרים בנחלות, על מנת שבעלי הנחלות יקדימו את הרשויות ויסדירו את המבנים בנחלות.

ככל ש"עידן הנחלה המהוונת" מתקדם ולאחר שאושר בחודש יוני 2016 המתווה של שלוש יחידות בשלושה מבנים בתמ"א 35 (תיקון 1ב) ולאחר שרשות מקרקעי ישראל פתחה את השער ליישום החלטה 1464 בכל המרחבים, מתגברת האכיפה מצד הועדות המקומית והמחוזיות וכן מצד רמ"י.

"עידן הנחלה המהוונת" החל בימים אלה להיות מיושם ברשות מקרקעי ישראל, כך שכל המרחבים יודעים לקלוט בקשות לתשלום "דמי כניסה" (3.75%) ו- דמי רכישה (33%) לפי החלטה 1464.

בכדי להגיע מוכנים, יש להסדיר את הנחלה למעבר הבין דורי בהתחשב בכך שניתן יהיה לפצל שני מגרשים מהנחלה (לעיתים אף יותר בהתאם לתב"ע ולקיבולת יחידות הדיור לפי תמ"א 35) וכן לבצע פעילות של פל"ח בחלקת המגורים, לרבות מבני קייט, מבנים לשימוש עם אופי חקלאי, מבנים לשימוש של משרד, קליניקה, גן ילדים, בית קפה, גלריה וכו', כל מושב בהתאם לאופיו והשימושים שהוא מבקש לאפשר לבעלי הנחלות עם מבט קדימה לדור הבא.

חברי הוועדים מתבקשים לשים לב היטב לשינויים המתרחשים בהחלטות רמ"י ולהתחיל לפעול ליישום ההחלטות לרבות במסגרת, הסדרת תב"ע חדשה למושב, הסדרת שימושים במשבצת האגודה ליזמויות בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל 1455, הסדרת משבצת האגודה לרבות קרקעות עודפות, שימושים חורגים וחריגות בניה במשבצת וכן להביא לידיעת ציבור בעלי הנחלות את החשיבות בהסדרת המבנים בנחלות לצורך יישום החלטה 1464 והחלטות נוספות שפורטו לעיל, בכדי לבצע את הכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת" בהצלחה.

"עידן הנחלה המהוונת" שאנו עוסקים בו רבות בשנים האחרונות יוצא לדרך הלכה למעשה במסגרת יישום החלטה 1464 ברשות מקרקעי ישראל.

בימים אלה ניתן להגיש בקשות ליישום החלטה 1464 בכל המרחבים של הרשות במסגרת מספר מסלולים:

"דמי כניסה" - תשלום בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים - שווי חלקת המגורים תקבע בהתאם לשומה פרטנית כאשר שמאי רמ"י יקבע את שווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות למגורים של 375 מ"ר, ביטול רצף בין דורי ואפשרות לפצל מגרשים מהנחלה לפי 33%. אין הנחות אזורי עדיפות לאומית בגין תשלום "דמי כניסה";
 "השלמה לדמי רכישה" - תשלום בסך של 29.25% + מע"מ - השלמה לסך דמי הרכישה (33% + מע"מ) לאחר קיזוז דמי הכניסה ככל ושולמו בשלב הראשון. תשלום זה כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית עד לתקרה של 900,000 ₪;
 "דמי רכישה" - תשלום בסך 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים - שווי חלקת המגורים כוללת את המרכיבים הבאים: מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים, פיצול מגרשים מהנחלה, ביטול רצף בין דורי, פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים, אפשרות להשכיר בתים בנחלה, היוון חלקת המגורים. תשלום זה כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית עד לתקרה של 900,000 ₪. באזורי עדיפות לאומית "קו עימות" לאחר תשלום של 3.75% + מע"מ תהוון חלקת המגורים (קיימת כיום שאלה האם התשלום של 3.75% + מע"מ יחושב גם מהפוטנציאל התכנוני ועדיין אין מענה);
רכישת זכויות בחלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם - בנחלות בהם חלקת המגורים גדולה יותר מ- 2.5 לפי תב"ע מאושרת ביום 27.3.07, ניתן לבקש לרכוש את הזכויות בשטח מעבר ל- 2.5 בסך של 91% (כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית).

חז"ל אמרו: "בניסן נגאלנו, בניסן עתידין ליגאל".

בחודש ניסן הטבע מתחיל להתעורר, הריח של הפרדסים באוויר נושא עימו בשורה לצמיחה והתפתחות. בפנימיות אנו מכוונים לסדר פסח עם המשפחה בכדי לזכור את מה שעברו אבותינו במצרים.

בפתיחת ההגדה אנו קוראים: "הָא לַחְמָא עַנְיָא דִּי אֲכָלוּ אַבְהָתָנָא בְּאַרְעָא דְמִצְרָיִם..."  

מה הקשר בין "לחם העוני" שאכלו אבותינו במצרים לימינו? ולמה אנו צריכים לזכור את מה שאבותינו אכלו במצרים בכל שנה בסדר פסח?

ההגדה באה ללמדנו שכאשר אבותינו היו במצרים הם היו במקום נמוך, סגור, צר, הם אכלו לחם עוני ולא הצליחו לעלות למעלה ולצאת מעבדות לחירות. השהייה במצרים בימינו היא עצימת עיניים למצב שבו אדם נמצא מבלי לעצור לרגע ולבחון את מצבו האישי הפנימי, לעשות חשבון נפש ולומר לעצמו, אולי אני אשם במצב אליו הגעתי?

בליל הסדר אנו חווים מפגש משפחתי עם כל הבעיות שכרוכות בכך. אם אדם מגיע לליל הסדר מכוון למקום של יציאה מעבדות עם רצון לצאת מהמקומות הנמוכים בהם הוא נמצא, מהבעיות שסובבות את חייו ובאמת הוא מסכים להשתנות, בלילה הזה שנקרא "ליל שימורים", אפשר להגיע למקומות חדשים ונפלאים.

כעת נחבר את הדברים האמורים לגבי ליל הסדר לתהליכים שאנו חווים במסגרת "משפחה ונחלה" בדורות הקודמים ובמעבר לדור "הנחלה המהוונת".

"משפחה ונחלה" זהו המוטיב החוזר בהליכי גישור שמתנהלים בין הורים לילדים ובין ילדים ובני זוגם והורים מבוגרים, כאשר במרכזם עומדת נחלה עליה נאבקים ואותה מבקשים לחלק ולעיתים לנשל מי מבני המשפחה מלקבל חלק ממנה.

אנו מוצאים בכל פעם מקרים קשים יותר ויותר שנובעים מטעויות שחוזרות על עצמן. הורים עוברים תהליכים נפשיים מורכבים ביותר מול הילדים ובני זוגם והמטרה בהליך הגישור היא לנסות לאחות את השברים בכדי להותיר משפחה בנחלה.

רבות ניתן לשמוע מהורים את המשפט: "לא הייתי מאמין שזה יקרה במשפחה שלנו". אנשים חושבים שרק אצל השכנים הצרות דופקות על הדלת, הם לא מאמינים שמאבק על הנחלה יכול לפרק משפחה במחי יד, בשיחת חולין ואולי אפילו ברמיזה. יש משפחות שחיות על קרעי תרנגולת, רגע לפני פיצוץ, הורים הולכים על ביצים ליד הילדים, מצאנו שהם מבוהלים ממש לפני מפגשים משפחתיים שמא מישהו מהילדים יעלה את נושא הנחלה על השולחן או אולי ישאל שאלה שמי מהילדים בניתוח שגוי עשוי להבין לא נכון את הדברים ומשם הדרך לפירוק המשפחה קצרה מאוד.

נשאל - האם בעיניכם הגיוני שהורים שהגיעו לגיל גבורות יחיו בפחד שהמשפחה תתפרק להם מול העיניים בעודם בחיים? האם סביר שילדים יבקשו לחלק את "עור הדוב" לפני שהוא ניצוד? מה קרה כאן בדור האחרון? מדוע יש ריבוי מקרים שבהם ילדים שוכחים את ההורים?

עובדות שנקבעות בשטח ישפיעו על המשפחה לשנים רבות"

כך אמרתי להורים מבוגרים שהגיעו לקבל ייעוץ כיצד לחלק את הנחלה בין הילדים. ההורים סיפרו כי הם ביקשו לנהל ישיבה עם הילדים ולהציע הצעות כיצד לבצע חלוקה של הנחלה לאחר שהם ילכו לבית עולמם. ההורים קיימו את הפגישה המשפחתית אליה הוזמנו הילדים וגם בני זוגם. למרבה הצער הישיבה הגיעה למבוי סתום כאשר כל אחד ראה את עתיד הנחלה באופן שונה. אורי הבן הבכור מתגורר בנחלה מזה שנים רבות והוא ראה את עצמו כמי שיקבל את הזכויות בנחלה ואילו האחים האחרים לא הסכימו עם גישתו ודרשו גם הם לקבל זכויות בנחלה.

פתיחת השערים ליישום החלטה 1464:

"עידן הנחלה המהוונת", עומד בפתח ורמ"י כבר החלה ליישם את החלטה במרחב צפון ואף פתחה צוהר בשערים במחוז מרכז. בעת מכירת נחלה ולאחר תשלום "דמי רכישה" חבויות המס שיחולו על מוכרים עשויות להגיע לסך של כ- 50% באזור המרכז ולסך של כ- 45% באזורי עדיפות לאומית.

עמדנו על החישוב של הנחות אזורי עדיפות לאומית והראנו כיצד תחושב הנחת אזור עדיפות לאומית באזורי עדיפות "קו עימות", אזור א' ואזור ב', עד תקרה ההנחה שעומדת על 900,000 ₪ ובעת פיצול מגרש מנחלה עד 450,000 ₪.