"עידן הנחלה המהוונת" - שאלות ותשובות בדרך ליישום החלטה 1464 / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

"עידן הנחלה המהוונת" שאנו עוסקים בו רבות בשנים האחרונות יוצא לדרך הלכה למעשה במסגרת יישום החלטה 1464 ברשות מקרקעי ישראל.

בימים אלה ניתן להגיש בקשות ליישום החלטה 1464 בכל המרחבים של הרשות במסגרת מספר מסלולים:

1. "דמי כניסה" - תשלום בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים - שווי חלקת המגורים תקבע בהתאם לשומה פרטנית כאשר שמאי רמ"י יקבע את שווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות למגורים של 375 מ"ר, ביטול רצף בין דורי ואפשרות לפצל מגרשים מהנחלה לפי 33%. אין הנחות אזורי עדיפות לאומית בגין תשלום "דמי כניסה".
2. "השלמה לדמי רכישה" - תשלום בסך של 29.25% + מע"מ - השלמה לסך דמי הרכישה (33% + מע"מ) לאחר קיזוז דמי הכניסה ככל ושולמו בשלב הראשון. תשלום זה כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית עד לתקרה של 900,000 ₪.
3. "דמי רכישה" - תשלום בסך 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים - שווי חלקת המגורים כוללת את המרכיבים הבאים: מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים, פיצול מגרשים מהנחלה, ביטול רצף בין דורי, פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים, אפשרות להשכיר בתים בנחלה, היוון חלקת המגורים. תשלום זה כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית עד לתקרה של 900,000 ₪. באזורי עדיפות לאומית "קו עימות" לאחר תשלום של 3.75% + מע"מ תהוון חלקת המגורים (קיימת כיום שאלה האם התשלום של 3.75% + מע"מ יחושב גם מהפוטנציאל התכנוני ועדיין אין מענה).
4. רכישת זכויות בחלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם - בנחלות בהם חלקת המגורים גדולה יותר מ- 2.5 לפי תב"ע מאושרת ביום 27.3.07, ניתן לבקש לרכוש את הזכויות בשטח מעבר ל- 2.5 בסך של 91% (כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית).

במסגרת יישום ההחלטה ניתן לבקש להצטרף לאחד מהמסלולים המפורטים לעיל כאשר המסלולים העיקריים הם: "דמי כניסה" ו- "דמי רכישה". תשלום של 29.25% או רכישת זכויות מעבר ל- 2.5 דונם ניתן לבקש במסגרת יישום ההחלטה לאחר בחירת אחד המסלולים שלעיל.

תהליך העבודה מול רמ"י ביישום החלטה 1464:

תנאי הסף:

1. רישום חלקה א' בשלמות או תצ"ר בתהליך עבודה במושב או פרטני.
2. תשלום חובות עבר (דמי היתר, דמי שימוש, דמי חכירה וכו').
3. הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה.

שימושים חורגים וחריגות בניה:

1. לצורך בחינה אם הנחלה עומדת בתנאי הסף ליישום ההחלטה, כל בעל נחלה נדרש להכיר היטב את תיק הבניין של הנחלה המתייחס למבנים הבנויים בנחלה (מבני מגורים ומבנים חקלאיים).
   
   בעלי הנחלות נדרשים לבחון את התיק בוועדה המקומית לתכנון ובניה ולבצע השוואה בין מצב המבנים בפועל לבין היתרי הבניה. נכון יהיה גם לקבל את דיסק הנחלה מרמ"י עם כל המסמכים הסרוקים מתיק הנחלה אך במקרים בהם יש שימושים חורגים וחריגות בנייה קיימת אפשרות שבהגשת הבקשה יגיע פקח לביקור.
   
   ככל ואין התאמה בין הבנוי בפועל לבין היתרי הבנייה יש לבחון הסדר, הריסה, השבה למצב ההיתרים, כל מקרה לגופו, בטרם הגשת הבקשה ליישום ההחלטה.
   
   זהו שלב קריטי ויש לבחון אותו היטב במטרה להסדיר מבנים במסגרת החלטות רמ"י המקנות אפשרויות שונות להסדרה, לרבות במסגרת פל"ח ושימושים נילווים לחקלאות.

שאלות מרכזיות במסגרת יישום החלטה 1464:

במסגרת יישום החלטה 1464 ולאור כך כי לא פורסמו נהלי העבודה/הוראות ביצוע של ההחלטה, עולות שאלות רבות בקשר להחלטה ולהלן יובאו שאלות מרכזיות שעולות במקרים רבים:

בניתי בית שלישי בנחלה ללא היתר האם אני יכול ליישם את החלטה 1464 או שראשית אני צריך להסדיר את המבנה בהיתר ורק לאחר מכן להגיש בקשה ליישום ההחלטה?

בנחלה בה בנויים שני בתים בהיתר ונבנה בית שלישי ללא היתר או הוסב מבנה חקלאי או כל מבנה אחר למגורים ללא היתר והמבנה בנוי בחלקת המגורים וניתן להוציא בגינו היתר בניה, בעל הנחלה לא נדרש להרוס את המבנה לצורך יישום החלטה 1464.          

בניתי בית שלישי ואני רוצה לקבל עבורו היתר בניה אך אין לי נכד נשוי האם אוכל ליישם את החלטה 1464 לשלם את דמי הכניסה ולקבל היתר בניה?

במקרה שבו אין בנחלה נכד נשוי בהתאם לדרישה בהחלטה 1252 החלה כיום לא ניתן להגיש בקשה להיתר של בית שלישי בנחלה. במסגרת יישום החלטה 1464 ותשלום דמי הכניסה יבוטל הצורך ברצף הבין דורי וניתן יהיה לקבל היתר לבית שלישי בנחלה בהתאם לתב"ע. בעל נחלה שמבקש להסדיר היתר לבית שלישי שנבנה ללא היתר או מבנה שהוסב למגורים ללא היתר צריך לפעול במקביל - להגיש בקשה ליישום החלטה 1464 וכן להגיש בקשה להיתר בניה לבית שלישי בנחלה. באגף חוזים לדורות יאפשרו את יישום ההחלטה לאחר תשלום "דמי שימוש" עבור תקופת העבר (כיום 7 שנים) ולאחר ביצוע התשלום ניתן יהיה להתקדם ביישום ההחלטה. לאחר שישולמו דמי הכניסה ניתן יהיה לקבל את חתימת רמ"י על הבקשה להיתר בניה עבור היחידה השלישית.           

הבית השלישי נבנה ללא קיר משותף האם אוכל להסדיר עבורו היתר בניה לאחר יישום החלטה 1464?

לאחר תשלום דמי הכניסה או דמי הרכישה לא יידרש רצף בין דורי וניתן יהיה לבנות יחידה שלישית ל"קרוב" של בעל הנחלה (ילד, ילד מאומץ, נכד). יש לשים לב כי הבית השלישי ייבנה בהתאם להוראות התב"ע החלות על המושב וכיום ברוב המושבים ניתן לבנות שלוש יחידות בשני מבנים ולא בשלושה מבנים. כלומר, יישום החלטה 1464 אומנם מקנה אפשרות לבנות יחידה נוספת לאחד הילדים ללא צורך בנכד נשוי, אך לא מקנה אפשרות לבניית יחידה שלישית נפרדת אלא עם קיר משותף (אלא אם בתב"ע ניתן לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים). ולכן בשלב זה היחידה השלישית תיבנה עם קיר משותף ולאחר אישור תב"ע חדשה למושב או תב"ע מועצתית ניתן יהיה לבנות את היחידה השלישית נפרדת.      

הסבתי מבנים בנחלה להשכרה לעסקים האם אוכל ליישם את החלטה 1464?

יישום החלטה 1464 אפשרי רק לאחר הסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בכל המבנים בנחלה, שלא כמו במקרה של בית שלישי בנחלה. במקרים בהם קיימים שימושים חורגים או חריגות בניה או קרוואנים או מכולות או עסקים או השכרות או כל שימוש חורג אחר, לא ניתן ליישם את החלטה 1464 אלא לאחר הסדרה של המבנים בהיתר, הריסה, השבה למצב היסטורי ותשלום דמי שימוש עבור תקופת העבר. לפיכך, בעל נחלה שבנחלתו קיימים שימושים חורגים וחריגות בניה יפעל ראשית לבחון את המצב התכנוני ואת אפשרויות ההסדרה וכן את הקנסות הצפויים ורק לאחר מכן יבחן את יישום החלטה 1464.   

האם אני חייב לבחור מסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה" בעת הגשת בקשה ליישום החלטה 1464?     

בעל נחלה שמגיש בקשה ליישום החלטה 1464 ישלם אגרת פתיחת תיק בסך 3,000 ₪, יגיש את המסמכים הנדרשים ויבקש במכתב נלווה לקבל שומה לדמי כניסה ודמי רכישה ובמקרים של פיצול מגרש מנחלה גם דמי פיצול וכן במקרים של רכישת זכויות מעבר ל- 2.5 דונם, שומה לשטח הנוסף. לאחר שתתקבל השומה יוכל בעל הנחלה ליישם את אחד המסלולים בהתאם לצרכים ובהתאם ליכולות התשלום.         

בנחלה קיימים מבנים מאושרים בהיתר לפל"ח האם בשומה לדמי רכישה יתחשבו בשטחי הפל"ח בגינם שילמתי דמי היוון?

במסגרת השומה לדמי רכישה שמאי רמ"י לא יתחשב בשטח הבנוי של הפל"ח לצורך עריכת שווי ערך לחלקת המגורים. כלומר במקרה שבו אושרו 500 מ"ר לפל"ח בהיתר שמאי רמ"י יבחן את שטח חלקת המגורים לפי שני דונם ולא לפי שניים וחצי דונם. במקרה זה שומת דמי הרכישה תהיה נמוכה יותר.     

האם בעת תשלום "דמי כניסה" יקוזזו תשלומים ששילמתי עבור תוספות בניה?

בעת יישום החלטה 1464 במסלול של "דמי כניסה" לא יקוזזו תשלומים ששולמו על ידי בעל הנחלה בגין תוספת בניה. לכן בטרם הגשת בקשה להיתר לתוספות בניה כדאי לבחון את החלטה 1464 שכן מצאנו כי כדאי יותר במקרים רבים לשלם את "דמי הכניסה" בגינם יקבל בעל הנחלה אפשרות לנצל 375 מ"ר עבור המבנים בנחלה מבלי לשלם על ההפרש בין 160 מ"ר לבין הקיבולת בגין תוספת הבנייה, במקום לשלם עבור תוספת הבנייה. בנוסף חשוב לדעת כי בעת יישום החלטה 1464 התשלום ששולם לרמ"י עבור תוספות הבנייה לא יקוזז מדמי הכניסה ולכן לא נכון לשלם עבור תוספות הבנייה ולאחר מכן גם את דמי הכניסה.     

האם בעת תשלום "דמי רכישה" יקוזזו תשלומים ששילמתי עבור תוספות בניה?

בעת תשלום "דמי רכישה" יקוזזו תשלומים ששילם בעל הנחלה בגין "דמי היתר" (כיום "דמי היוון") עבור תוספות בנייה מעבר לשטח של 160 מ"ר.        

הבהרה - תשלומים ששולמו בגין פל"ח לא יקוזזו מתשלום "דמי רכישה" אלא שבמסגרת השומה שמאי רמ"י יבחן את שטח חלקת המגורים לפי השטח הקיים בקיזוז השטח שאושר בהיתר עבור פל"ח.    

אני רוצה לבצע פיצול מגרש מנחלה ולשלם 33% במקום 91% מה אני צריך לעשות?

במסגרת החלטה 1464 ניתן לשלם דמי פיצול בסך של 33% + מע"מ עבור שווי המגרש המפוצל. בעל נחלה שמבקש לבצע פיצול מגרש מנחלה יפעל בשני מישורים במקביל: יגיש בקשה ליישום החלטה 1464 ויבקש לשלם את דמי הכניסה בכדי לקבל את האפשרות לשלם את השומה עבור הפיצול בסך של 33% וכן יפעל להגשת תב"ע לפיצול מגרש מנחלה שתאושר במוסדות התכנון. המטרה היא שכאשר תאושר התב"ע (תהליך שאורך כשנתיים) הנחלה תהיה בתוך החלטה 1464 לאחר יישום "דמי כניסה" ואת השומה ניתן יהיה לקבל על סך של 33% + מע"מ בקיזוז 3.75% + מע"מ ששולמו בגין דמי כניסה. בעל נחלה ששילם את דמי הרכישה לא יידרש לשלם תשלום נוסף עבור פיצול מגרש מנחלה (למעט היטל השבחה המשולם לרשות המקומית).          

איך מפצלים שני מגרשים מנחלה?

בכדי לבצע פיצול של שני מגרשים מנחלה יש לפעול לכך שהתב"ע שחלה על המושב תאפשר שלוש יחידות בשלושה מבנים. לאור העובדה כי בנחלה קיימת חובת התגוררות עד היום לא ניתן היה לפצל שני מגרשים מנחלה שכן התב"ע קבעה שלוש יחידות בשני מבנים. לאחר פיצול מגרש מנחלה, בית אחד היה חייב להיוותר בנחלה. לאחר אישור התבע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, ניתן יהיה לפצל מגרש שני/בית מהנחלה בכפוף לתב"ע בתוקף.        

יש לשים לב היטב בטרם הגשת בקשה להיתר או לפיצול מגרש או בית מהנחלה, כי יש לבצע תכנון עתידי של הנחלה כך שניתן יהיה לבצע פיצול של מגרש נוסף מהנחלה ולתת את הדעת לגבי דרכי גישה וכו'.   

מושב קיימת יתרה לפי תמ"א 35 שמאפשרת יותר משלוש יחידות בנחלה מה נכון לעשות?

במושבים בהם קיימת יתרה חיובית של קיבולת יחידות הדיור לפי תמ"א 35, ניתן אף לבקש לאשר יותר משלוש יחידות בחלקת המגורים בנחלה ובשטח קיימות תכניות שמבקשות ליישם ארבע וחמש יחידות דיור בנחלה. במקרים אלה ניתן יהיה לפצל יותר משני מגרשים מנחלה.

יש לשים לב ברמת תכנון המושב - כי כאשר ייבנו בנחלות שלוש יחידות דיור ויותר יהפכו הנחלות ל"שכונות מגורים קטנות" ועל כן יש לתת את הדעת לתכנון עתידי של המושב בכל הקשור לדרכי גישה, תשתיות, חניות וכו' ומצאנו שלא בכל מושב מתאים לאשר תב"ע ליותר משלוש יחידות בשלושה מבנים!       

מה היא המסגרת המשפטית המתאימה עבור המושב בכדי להתמודד עם מכירת מגרשים שיפוצלו מנחלות?

יש לשים לב ברמה המושבית, כי בעת פיצול מגרש מנחלה אין לאגודה שליטה על זהות מקבלי הזכויות במגרשים שיימכרו על ידי בעלי הנחלות ובנושא זה פותחה מסגרת משפטית מתאימה עבור עידן הנחלה המהוונת בכל הקשור לאפשרות לביצוע פיצול מגרשים מנחלות וכיצד נושא זה מתיישב עם עתיד המושב, הצמיחה הדמוגרפית, זהות התושבים והמרקם החברתי ובכל הקשור ליחסים בין בעלי הנחלות לאגודה. בתהליך יישום החלטה 1464 במושב יש לפעול להכנת מערכת חוזית מתאימה עליה יחתמו בעלי הנחלות ורוכשי המגרשים שיפוצלו מהנחלות בכדי להבטיח את עתיד המושב ולשמור מבחינה משפטית על האגודה.     

אני מוכר את הנחלה האם אני אדרש לשלם "דמי הסכמה" או "דמי רכישה"?

נכון להיום המרחבים ברשות מקרקעי ישראל החלו לעבוד את החלטה 1464. עדיין לא יצאה הודעה רשמית בנושא בכדי לא ליצור לחץ מאסיבי על המחלקות. בשלב זה עדיין נוכל לקבל שומה לדמי הסכמה כאשר בעל הנחלה יכול לבחור את המסלול של דמי רכישה. בחודשים הקרובים יתבצע השינוי ולא ניתן היה לקבל שומות לדמי הסכמה אלא לדמי רכישה בלבד שכן בעת מכירת הנחלה היישום של החלטה 1464 הוא כפוי. לאור הדברים האמורים יש לתכנן היטב את העסקאות ולקבל אומדן של דמי הרכישה בטרם ביצוע העסקה. נזכיר, כי בעת מכירה המוכר משלם את דמי הרכישה והרוכש מקבל נחלה מהוונת עם כל המשמעויות הכרוכות בכך ולכן אמרנו לא פעם - נחלות לא מוכרים! 

האם לצורך בניית בית שלישי נפרד בחלקת המגורים, אני צריך לפעול לתב"ע פרטנית או שמדובר בתב"ע שתבוצע על ידי המושב או המועצה?

כיום אגודות החלו לטפל באופן אינטנסיבי באישור תב"ע חדשה למושב לצורך הכנת משבצת האגודה והנחלות ל"עידן שלושה יחידות בשלושה מבנים בחלקת המגורים בנחלה המהוונת". במסגרת הליווי של אגודות באישור התב"ע החדשה למושב, השתתפנו בישיבות עם הועדה המחוזית ומצאנו כי הועדה המחוזית דורשת מתווה תכנוני רחב שכולל תכנית מתאר כוללנית לכל המועצה או לאשכול היישובים הקשור ליישוב המבקש לאשר את התב"ע. גם במקרה בו היישוב יבקש לבצע תב"ע למושב בלבד ויסביר כי אין לו שליטה על האשכול או על התב"ע שתאושר במועצה והוא מבקש לקדם את הליכי התכנון למושב בכדי להיות מוכן ל"עידן הנחלה המהוונת", תדרוש הועדה המחוזית מסמך מדיניות של המועצה שקובע הוראות ביחס לאשכול המושבים הסובב את המושב שיתייחס לצפי הגדילה של האשכול כולו. לפיכך אני ממליץ כי בטרם המושב יתחיל בביצוע תב"ע, לבצע תיאום ציפיות מול הועדה המקומית לתכנון ובניה וראש המועצה ביחס לראייה הכוללת של יישובי המועצה בכל הקשור לאישור התב"ע החדשה.

אני רוצה לערוך צוואה ולהשאיר הוראות ליורשים כיצד לבצע את החלוקה של הזכויות ביניהם האם כדאי לי ליישם את החלטה 1464?

יש לתת עדיפות למצב שבו הנחלה תיוותר במשפחה לדורות ולא למכור את הזכויות לאחר שההורים הלכו לבית עולמם. במסגרת צוואות שנערכות כיום, ניתנים פתרונות יצירתיים לחלוקת הנחלה בין היורשים כאשר ברקע עומד העיקרון כי את נחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד. החריג הוא שניתן לבצע פיצול של מגרש או מגרשים מהנחלה בהתאם לתב"ע שתחול בעת פטירת אחרון ההורים. הצוואות מתייחסות לחלופות השונות לרבות שומה שתבצע איזון בין היורשים במסגרת חלוקה שווה של הנחלה בכסף או בשווה כסף.         

בתהליך עריכת הצוואות הורים שואלים האם הם צריכים כבר כיום ליישם את החלטה 1464 או להותיר ליורשים לבצע את התהליך? התשובה היא שככל שהזמן חולף ערך הנחלה עולה ובהתאם לכך הערכים שישולמו בהחלטה 1464. לפיכך, בעל נחלה שיש ברשותו יכולת כלכלית לשלם את התשלומים החלים במסגרת ההחלטה, נכון שיבקש כבר כיום ליישם את ההחלטה באחד המסלולים המתאימים למשפחתו ובהתאם להוראות שהוא מבקש להותיר בצוואתו. בכך הוא יחסוך מהיורשים את ההתנהלות מול רמ"י ורשויות התכנון וכן התשלומים שישולמו כיום יהיו נמוכים יותר מאלו שיושלמו בעתיד. כמובן כי כל מקרה נבחן לגופו כאשר מעל הכל יש להקנות להורים את הביטחון הכלכלי עד סוף ימיהם ולהותיר בידיהם את הזכויות בנחלה.

סוף דבר:

שאלות רבות עוד יעלו בדרך ליישום החלטה 1464 אך ברור מהדברים שעולים עד כה, כי בהחלטה 1464 נוכל להקנות ליותר יורשים זכויות בנחלה (פיצול מגרשים ונחלה מפוצלת) ובכך למנוע מלחמות ירושה. הורים מתלבטים רבות מה לעשות עם הנחלה אחרי שילכו לבית עולמם. הורים שומעים סיפורי זוועה על ריבים בין יורשים ומשאלת ליבם היא שלא יהיו מלחמות אחריהם.

לאור "עידן הנחלה המהוונת" שמקנה לנו הרבה יותר אפשרויות, חשוב להותיר צוואות מסודרות שצופות פני עתיד ולהסדיר הסכמים בין בני המשפחה בעת ביצוע בנייה בנחלה, במטרה להותיר את הנחלה לדורות ואת השלום במשפחה.