הנחיות השמאי הממשלתי בקווים המנחים פוגעות בנחלות / דודו קוכמן, עו״ד

בימים אלה פרסם השמאי הממשלתי את פרק כ"ט לקווים המנחים המתמקד בהנחיות לגבי עריכת שומה לצורך חישוב דמי חכירה ו/או דמי רכישה בחלקת המגורים בנחלה.

אגף שומת מקרקעין מפיץ מעת לעת קווים מנחים הכוללים הנחיות וכלים שבאמצעותם השמאים הנדרשים לשום נכס מסוים יפעלו.

הרעיון כשלעצמו מבורך ויש בו גם כוונה ליצירת שפה אחידה, שכן שמאות אינה מדע מדויק וחשוב גם לציין ולברך שטיוטות של קווים מנחים מפורסמים להערות הציבור לפני שהם מפורסמים כקווים מנחים.

מתוך קריאת הקווים המנחים ולא בפעם הראשונה עולות רמיזות כי חלק מההנחיות חורגות מאמות מידה מקצועיות והן נכפות על השמאי הממשלתי ע"י רמ"י.

כך למשל בהתאם למדינות המינהל שווי קרקע תוערך כריקה ופנויה גם אם קיימים עליה מבנים שמשפיעים על אפשרויות ניצול הקרקע ומימוש הפוטנציאל, הנחה שיש בה כדי להשפיע על שוויה אך ההנחיה לשמאים מורה להם להתעלם מקיומם של מגבלות אלו ולמעשה לשום את הקרקע בערך גבוה משוויה האמיתי.

אמנם, מנוסח ההנחיה ניתן לזהות כי דעתו של השמאי הממשלתי אינה נוחה מהנחיה זו ולכן הוא גם מנחה את השמאים לציין כי מדובר ב"שומה מבוססת הנחה" (שומה היפותטית).

ברור שניתן לעיתים לערוך למטרות מסוימות שומה מבוססת הנחה, אך אין זה סביר לערוך שומה מבוססת הנחה כאשר בהתאם לשומה זו נגבה תשלום שמשקף תשלום ביתר.

בעיתיות ההנחיה מובאת בדוגמא להמחשה: בשטח חלקת המגורים בנחלה הוקמו בשנים האחרונות שתי יחידות בשטח 250 מ"ר כל אחת, ברמת גמר גבוהה. מבחינה פיזית אין מקום בחלקת המגורים להקים יחידה שלישית. על פי ההנחיה יישום השמאי את הקרקע כריקה ויניח כי המבנים אינם מפריעים להקמת יחידה שלישית. שומת חלקת המגורים תביא בחשבון פוטנציאל ליח' שלישית אף שלא סביר כי יחידה זו תוקם בעשרות השנים הבאות (שכן לצורך הקמתה יש להרוס את הבתים הקיימים). בעל הנחלה ישלם דמי רכישה "כאילו" יש אפשרות להקים בנחלה 3 יחידות בעוד שבפועל ניתן להקים והוקמו שתיים בלבד.

סעיף בעייתי נוסף עוסק בהערכת שווי חלקת המגורים מקום שבו אושרה בעבר עסקת פל"ח (סעיף 8.3) ובו מונחה השמאי להפחית משטח חלקת המגורים את שטח תכסית הפל"ח (פעילות לא חקלאית שניתן בגינה היתר) שבגינו שולמו דמי חכירה מהוונים.

שטח לפל"ח אינו רק תכסית המבנה. כך למשל, עבור מבנה פל"ח בן 300 מ"ר דרושה חצר מסוימת סביבו (לרבות דרך גישה וחניה) ולכן שטח הקרקע הנגרע מהנחלה בגלל הפל"ח אינו 300 מ"ר אלא שטח גדול יותר.

רמ"י מעריך את שווי הפל"ח לפי שטח המבנה אולם השווי מגלם תמיד גם חצר מסוימת סביבו שאם לא כן, לא ניתן לממש את השימוש במבנה הפל"ח.

סעיף מקומם בקווים המנחים מתייחס לסוגיית היטל ההשבחה (סעיף 7.2) ומפנה לחוות דעת משפטית של המינהל אשר קובעת כי בעת אומדן שווי הפוטנציאל לזכויות נוספות אין להביא בחשבון היטל השבחה צפוי.

חוות הדעת המשפטית עוסקת בשאלה האם יש להפחית משווי חלקת המגורים את היטל ההשבחה הצפוי במימוש. ככל שמדובר בזכויות המאושרות ולא בפוטנציאל, אכן, אין מקום להפחית היטל השבחה צפוי מהשווי.

"שווי" הוא הסכום אותו מסכים לשלם רוכש פוטנציאלי בעד הנכס. ככל שחל היטל השבחה על הזכויות הקיימות הוא ישולם ע"י המוכר (בעל הנחלה) ולכן אינו כלול בשיקולי הרוכש ואינו מהווה חלק מהשווי.

קביעת שווי חלקת מגורים אמורה לשקף את שווי מרכיב המגורים בנחלה כלומר את הסכום שיסכים לשלם רוכש פוטנציאלי בגין חלקת המגורים.  הרוכש, כמו בכל עסקת נדל"ן, יסכים לשלם בהתאם לערך הנוכחי שהוא מייחס להנאות הכלכליות שיוכל להניב מהנכס. לכן, שווי חלקת המגורים מורכב משווי הזכויות המאושרות (אותן ניתן לממש מיידית) ומשווי הפוטנציאל לזכויות נוספות. הרוכש, יסכים לשלם בגין רכיב הפוטנציאל את הערך הנוכחי שהוא מייחס לו.

לפיכך, יעריך הרוכש מהו היקף הזכויות הסביר כי יאושר בעתיד, כמה זמן יידרש עד לאישור זכויות אלה ומהו היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעתיד בגין זכויות אלה. את השווי הכלכלי העתידי שיקבל יהוון למועד העסקה ויסכים להוסיפו לשווי הזכויות המאושרות.

כך נוהג גם השמאי. הוא מעריך את שווי הפוטנציאל בניכוי היטל השבחה צפוי ואת הערך הנוכחי עליו להוסיף לשווי הזכויות.

באומדן שווי פוטנציאל תכנוני מעריך השמאי תוספת שווי צפויה מזכויות בניה נוספות, למשל יח"ד נוספת. השמאי צריך להביא בחשבון כי הזכויות הנוספות טרם אושרו ולכן יש להביא בחשבון דחיה עד מועד האישור הצפוי תוך התחשבות בסיכון לעצם האישור ולמועד האישור. כמו כן עליו להביא בחשבון כי לכשיאושרו הזכויות הנוספות יחול בגינן היטל השבחה. רוכש פוטנציאלי משלם בעד פוטנציאל בהתאם להערכתו את זרם התשלומים העתידי הצפוי ובדרך זו מעריך השמאי את השווי הנוכחי של הפוטנציאל.

ההנחיה המנהלית של המנהל לא להביא בחשבון היטל השבחה צפוי בחישוב הפוטנציאל הינה התערבות בשיקול הדעת השמאי המקצועי ומאלצת את השמאי לטעות טעות מקצועית חמורה!.

ניכר כי בחוות הדעת המשפטית של המינהל חל בלבול בין הפחתת היטל השבחה שחל בגין תכניות מאושרות (אותו אכן אין להפחית מהשווי) לבין היטל השבחה המהווה חלק מתחשיב הפוטנציאל העתידי (אותו חייבים להביא בחשבון).

שיעור התשלום במגזר העירוני-31%, ובנחלות 33% מביא בחשבון כי החוכר משלם היטל השבחה על הזכויות הקיימות. אין לכך כלל קשר להיטל ההשבחה הצפוי שמובא בחשבון בתחשיב שווי הפוטנציאל.  אגב, לכשיאושר בבוא היום אותו פוטנציאל, יחול וישולם בגינו היטל השבחה!

חוות הדעת המשפטית המצורפת לקווים המנחים קובעת בצדק כי שיעור התשלום אינה סוגיה שמאית. עם זאת, חוות הדעת המשפטית פולשת לתחום המקצועי של עריכת שמאות ומוטב היה להותיר את הסוגיות השמאיות לשמאי הממשלתי הראשי.

לסיום, מצער שהשמאי הממשלתי לא רק שאינו מגלה עצמאות הנדרשת מתפקידו אלא מפיץ הנחיות המביאות לכרסום ופגיעה במקצוע השמאות מחד ומאידך מביאות לפגיעה כלכלית לא צודקת באזרחי המדינה.

דודו קוכמן, עו״ד

מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי.

עורך דין בעל תואר שני L.L.M במשפטים. אוניברסיטת בר אילן.

טל: 03-5620621

פקס: 03-5622353

דוא״ל: dudu@ihaklai.org.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237