מאמרים

עפ"י הצעה המתגבשת לשינוי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1585 " מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע " תצומצם בין השאר ההנחה בהקצאת מגרשי מגורים בגובה התקרה הסוציואקונומית כאמור בסעיף 1.4 להחלטה 1585 לשבעים וחמישה ישובים:

"1.4. על אף האמור בסעיף 1.3 לעיל, בישובים הנמנים על אזורי עדיפות א' ו-ב', שאינם ישובים חדשים ושאינם ישובים סמוכי גבול, המשתייכים למועצות אזוריות בהן המדד הכלכלי-חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא 8-10, תוגבל ההטבה ל- 50,000 ₪ ליחידת דיור (לפני מע"מ)."

לאחרונה הופץ בין חקלאים מעסיקי עובדים זרים מתאילנד חוזר ובו רשימה ארוכה של ימי חג הנהוגים בתאילנד. בין היתר גרר הדבר, ללא תאום מראש וללא יידוע המעסיקים, "יום חג" – יום שבתון ב-23.10.

נתבקשתי להבהיר את המצב המשפטי בהקשר לימי החג לעובדים זרים המועסקים במשקים.

במסגרת תהליך השינוי בהוראות "משטר הנחלות" נדרשים תיקונים בהוראות המוסדרות בפרק משנה 8.3 סימן ז' (להלן: "ההחלטה") לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "קובץ ההחלטות"), כפי שיובהר בהרחבה להלן.

ההחלטה מקנה לבעלי הנחלות אפשרות ליישם את הוראותיה במסגרת מספר מסלולים:
דמי חכירה (3.75% + מע"מ), דמי רכישה (33% + מע"מ), דמי רכישה עבור עסקאות שבוצעו אחרי 1.1.93 (20% + מע"מ), עסקאות שבוצעו עד 1.1.93 (הנחה עד 20% משווי חלקת המגורים), פיצול מגרשים מחלקת המגורים, רכישה של זכויות בחלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם, "התחשבנות מחדש".

היישום של ההחלטה החל ביום 10.4.18 והחל ממועד זה ועד היום בוצעו עסקאות רבות במסלולים השונים שהסתיימו ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

בתהליך העבודה ליישום ההחלטה מצאנו כי קיימים פערים בין תנאי החכירה שמקבלים ביטוי בהסכם החכירה וההטבות שניתנות המפורטות בנספח להסכם החכירה לפי המסלול הנבחר, לבין היישום בפרקטיקה של ההחלטה בחיי היומיום של בעלי הנחלות.

המסקנה אליה הגעתי לאחר יישום של ההחלטה במספר רב של מקרים, כי אין מנוס מלקבוע שלאור העובדה שרמ"י החלה ביישום ההחלטה ולאור הוראותיה, כי ההוראות שנקבעו בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 היודעות בכינוין "משטר הנחלות", בוטלו "הלכה למעשה" בהוראות ההחלטה ויש להורות על תיקון הוראות ההחלטה בהתאם.

לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כבכל שנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי והמכביד של רשות מקרקעי ישראל  (רמ"י), שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.

בתהליך העבודה ליישום ההחלטה המוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה") בוחנים ברמ"י כי בעלי הנחלה עומדים בארבעה תנאי סף:

  1. רישום חלקה א' של הנחלה בשלמות בלשכת רישום המקרקעין - ניתן לבצע את התהליך גם במקרה בו המושב נמצא בתהליך רישום תצ"ר או הוכחה של ביצוע תהליך רישום תצ"ר פרטני.
  2. תשלום חובות עבר - יש לשלם לרמ"י חובות עבר בגין דמי חכירה שנתיים, דמי היתר, דמי שימוש וכו'.
  3. הסדרת חריגות בניה ושימוש חורגים בנחלה.
  4. לא הוגשה תביעה לזכויות היסטוריות.

A significant number of cooperatives in the world have a reserve fund.

Among cooperative members and leaders as well as researchers, a reserve fund is considered as an indispensable tool for the maintenance and success of the organisation.

This article analyses the essence of reserve funds and their operation. It is demonstrated that the existence of this specific fund constitutes a deterioration in the quality of service provided by the cooperative to its members. It is suggested that the absence of reserve funds in a cooperative leads to an increase in the quality of service provided to members.

Two case studies of rural primary cooperatives (moshavim) and one of secondary cooperatives (regional purchasing organizations) in Israel are presented. These associations have been operating successfully for a number decades without profit or deficit and do not maintain reserve funds. The cooperatives are founded by and for members who want to pay the lowest possible cost of participation, and the case studies demonstrate that they can operate efficiently and stably over time without relying on reserve funds.

Journal of Co-operative Organization and Management
Volume 7, Issue 2, December 2019, 100089

נושא זכות ההורשה של נחלה חוזר שוב ושוב לדיון בפני בתי המשפט לענייני משפחה וערכאות הערעור. רק לאחרונה חזר ביהמ"ש העליון (ראה בע"מ 1813/18 פלוני נ' פלוני ורמ"י) ופסק כי ההלכה לפיה זכות ההורשה בחוזה בר-רשות כפופה להוראות חוזה החכירה, וכי מדרג ההורשה אינו בהכרח תואם את חוק הירושה. כך ובהתאם להוראות חוזה החכירה שנכרת בין האגודה לבין רמ"י ("החוזה הדו צדדי"), או החוזה שנכרת בין רמ"י לסוכנות סוכנות והאגודה ("החוזה המשולש"), נקבע מדרג לפי הסדר כדלקמן:

(1)      ראשית יהיה זכאי בן/בת הזוג לרשת את הזכויות בנחלה אף אם קיימת צוואה נוגדת.

(2)      בהעדר בן זוג בחוזה משולש יהיה זכאי הבן-ממשיך לרשת את הנחלה וזאת ככל שזה מונה כדין באישור הסוכנות היהודית.

(3)      בהעדר בן ממשיך יירש את הנחלה מי שהמנוח ציווה בצוואה כי הוא הזכאי לקבלה.

(4)      ככל שהמנוח לא הותיר צוואה, יקבל את הנחלה היורש שעונה על דרישות סעיף 114 לחוק הירושה - קרי מי שמוכן ומסוגל לקבל את הנחלה, כאשר על יורש זה מוטלת החובה לפצות את יתר היורשים.

ניתן ואף רצוי לברר מחלוקות בהליך בוררות כתחליף לניהול הליך בערכאות. הליך הבוררות על פי רוב יעיל יותר, מהיר יותר, אין בו פרוצדורות קשיחות, אם הוא נעשה בפני פורום מתאים הוא גם זול יותר לצדדים.

ברם, בוררות במחלוקות הנוגעות למשפט העבודה שונה מבוררות בהליכים אזרחיים אחרים. זאת כיוון שלויתור של עובד על זכויות המגיעות מהדין-אין תוקף! ויתור על זכויות כפויות להן זכאי עובד, אין בו ולא כלום. אשר על כן אין לדון בהליך בוררות בכל עניין הנוגע באותן זכויות כפויות (שכר מינימום, פיצויי פיטורים, חופש, דמי חגים, דמי הבראה, נסיעות וכו').

להלן סיפור אודות מחלוקת בין עובד למעסיקתו שהתברר בהליך בוררות.

הכלל הבסיסי בנוגע להקצאת קרקע על ידי רשות מקרקעי ישראל הוא כי קרקע תוקצה במכרז בלבד (חוק חובת המכרזים תשנ"ב, 1992, להלן: "החוק"). ניתן להקצות קרקע בפטור ממכרז רק במספר מוגבל של חריגים הקבועים בחוק ובתקנותיו.

מועצת מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל מגבילות את זכויותיו של מי שקיבל בפטור ממכרז וזאת על מנת להבטיח את מטרות מתן הפטור החריג.

קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל קובע מגבלות כאלו, בין היתר על העברת זכויות וכן על שינוי שימוש ממטרת החכירה בהסכם החכירה.

מתי יכול מי שזכה בפטור ממכרז לחרוג מהמגבלות?

חוזר מס׳ 12/19 של משד עו״ד חגי שבתאי, שפירא

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237